每日楼市观察：地方版国五条大限临近 控房价目标难定

    一季度末，是“国五条”细则中给出的地方执行细则出台时间的大限。虽然距季末还有3天时间，但是到现在为止，除了广东出台指导版本的细则外，还没有其他省市跟进。那是什么原因在影响各地执行细则的发布节奏呢？据《经济参考报》记者了解，除国家税务总局“20%差额征税”实施方案未发布影响地方政府发布节奏外，房价控制目标的认定也是多数地方观望的主要原因。

    25日，广东省发布首个地方版“国五条”细则。细则要求，广州、深圳两地需根据近年房价走势情况，合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于3月底前公布。广州市常务副市长陈如桂表示，广州2013年的房价涨幅至少不应高于G D P涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。

    据知情人士透露，现阶段地方对于房价控制目标一项较为慎重，尤其是房价上涨过快的一线城市，因此都不想先出台，想看看其他地区是怎样设定的“广州版‘国五条’细则在讨论中也面临到此问题，甚至制订了高中低三个版本。”

    “房价控制目标如果定高了，将会减轻当地房地产市场调控力度，有违国家政策要求。但如果定低了，又会在完成方面造成很大的难度。”上述人士表示。

    北京相关人士也表示价格控制目标的确定很难，想看看情况再定。事实上，虽然二、三线城市较一线城市来说，调控压力较小，但是在价格控制目标方面也存有疑虑。杭州、宁波等地有关人士也表示，现阶段还没有可做参考的地市级细则出台，因此也正处于观望阶段。

    住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，以2011年各地房价控制目标来看，地方政府大多会选择G D P增长幅度或居民收入增长幅度作为最高点。

    但值得注意的是，一方面，今年房价控制目标中将可以拉低平均房价的保障房剥离，另一方面，各地G DP增幅也从当时的两位数以上，降至个位。“这‘一升一降’将大大提升地方对于房价的调控难度，尤其是一线城市。”

    “以北京为例，不以外界传言的5%增幅，就是以G D P目标速度定为房价控制目标，北京新建商品房房价也几乎没有涨价空间。”赵路兴指出，今年1、2月一线城市房价涨幅超出预估，仅北京涨幅就已高达5%，而房价控制目标是全年目标，因此，地方控房价难度可想而知。

    陈如桂此前也表示，广州调控房价的压力较大，一方面刚需较大，目前仍处于价格洼地；另一方面，广州的住房供应结构中，中心城区高端住宅不断推出，对全市的均价拉动比较大。

    “广州通过规划、建设的新城区，功能定位和配套也有提升，房产价格上涨在所难免。”陈如桂说。

    对于地方可采取的措施，赵路兴说，地方多会采取控制预售价格与楼盘审批速度，例如放缓高端楼盘项目的审批。

    事实上，3月初深圳曾被曝出楼市限价令，要求单个新建项目成交均价月度环比零增长，虽然深圳市规划和国土资源委员会迅速辟谣，表示深圳市并未出台新的“限涨令”政策，只是沿用了两年前“限价令”的做法，但运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，对于新开房源价格高过前次开盘成交均价的房源，在进行网签时将被系统自动锁死，无法完成备案。

    与此同时，南京也被媒体曝出4月将出新政，商品房预售申报价不得超过前期成交价的105%，新申请预售证的房源面积不得少于3万平方米。虽然南京方面辟谣，但是控制审批楼盘价格不乏是部分省市在控制房价方面的首要措施。

    “对于房价的控制，不是完全不涨就是好的。”赵路兴认为，在房企资金链较好的背景下，若定价过低，或暂停审批，会造成房企捂盘等现象的增加，进而会减少商品房的供应量。

    刚刚出台细则的广东省，虽然市级细则仍未出，但是推盘量已明显减少。数据显示，4月广州十区两市预计有49个楼盘推新，环比3月的52个略跌5.77%。与此同时，增城从化加起来仅有7个楼盘推新，相对上月减少三成。

    值得注意的是，广东版“国五条”细则指出，将进一步探索完善“限地价、竞房价”的土地出让方式，

    赵路兴表示，“限地价、竞房价”将直接从第一环节控制房价上涨，企业也能从购地初期控制项目利润。“北京今年也可能加大‘竞房价’地块的出让比例。”

    赵路兴认为，在直接控制房价的基础上，加大住宅用地供应量也是控制价格的重要方面“虽然今年住宅用地供应量不得少于过去五年的平均值，但能否完成既定目标有待考验。过去几年，地方政府的土地供应指标完成情况并不理想。”

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