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开拓住宅需求
从发达国家房地产发展轨迹看，住宅消费可分为：居住生存型、宽裕型、舒适享受型、发展型四个阶段。目前，上海住宅消费处于从宽裕型向舒适享受型过渡阶段，在这个阶段，市民买房正由一般住房向品牌住房转变，由单纯居住向消费与投资并重转变，由传统住宅向智能化住宅转变，由安居型向舒适享受型转变。因此，产品创新将是未来楼市发展的趋势之一。
眼下，房地产业存在的巨大潜力则使住宅产品创新成为可能，主要表现在：未来几年将是上海经济持续快速发展时期，市民买房实力增强，房改政策的实施将会使购房者呈进一步增长；上海吸引了全国及全球购房者；政府下一步对土地的控制使住宅更受观注。其中，动迁而产生的经济适用房需求，消费档次拉开产生的中高档住宅换代需求，是住宅产品更新的两个方向。不过，住宅产品创新、定位创新的最大意义，还在引导房地产市场发展。
开拓房地产消费市场不仅是靠调查找出来的，在当今条件下还要靠企业创造出来的，通过创新可以引导和开拓房地产消费市场。
引导市场方向创新市场的本质是在市场竞争中以创新性的定位，追求独家优势，引导住宅消费方向。准确把握趋势、追求引导市场，不满足于适应市场，这里的引导并非盲目而动。企业对国民经济形势、行业发展趋势精确的把握，项目能否准确定位，是最终实现引导市场的前提。
产品适度超前定位创新必须适度超前。由于房产既能满足人们生活的基本需要，又寄托着人们对生活方式的追求，只有适当超前的产品才能受欢迎。优秀的产品引导消费意识，落后者必然要被淘汰，过于超前者同样可能“曲高和寡”。精确把握这种发展趋势，做到适度超前，才是成功关键。
买房是百年大计，创新才是住宅的持久生命力，如30年代上海的住宅里弄、花园洋房，作为一种建筑形式，随着年代久远将更显其价值。
设计生活方式
以社区文化及开发主题要领为主流，提倡一种新的生活方式，这是现在楼盘流行的焦点。
实际住宅操作中，设计出一种新的生活方式，需要围绕一个主题，多层次展开，以锦绣江南——凝聚东方神韵的主题为例，设计师在新时代居住理念上，追求民族建筑的特色，具体实现了6个方面创新：规划布局突破、建筑风格突破、景观环境突破、房型设计突破、社区文化建筑突破、营销手法突破，从而使民族建筑再次深入购房者。
设计一种新的生活方式与产生一般有如下过程：适度超前地研究适合市民需要的新生活方式，将其提炼升华成能够指导的思想精华，并应用于房地产其它要素，如营销、服务等方面。
文化超前
市民买房，不仅为居住，也追求一种精神上享受，因此，住宅文化创新对其魅力独具。
小镇文化、江南文化、欧美风情，目前，各种文化背景的住宅不断涌现，鲜明的文化主题已成为房地产楼盘超前的不可缺的精神支柱。
这种文化的魅力也体现在物业管理上，从以前的管理居住者到提供管家式服务，再到现在管理中融进柔情的文化，如春节向每户业主送鲜花，小区广场上举办交响音乐会、底层大堂挂上字画配背景音乐等，每一步创新均成为领先行业，吸引居住者的独特之处。
品牌领先一步
目前，上海有数千家房产公司，然而，真正注重品牌建设的尚属凤毛鳞角。
实际上，一定的房产品牌即与一定的住宅产品，一定的生活方式相连，如谈起嘉里，香港地区的市民马上会联想到比较高档的房子，说到阳明，台湾地区的市民也知道房子蛮不错。为了让消费者了解同一公司的不同产品，东南亚最大的房地产公司——凯德置业，将旗下的酒店式公寓分成两个品牌，世界顶级的酒店式公寓品牌——雅诗阁，大众化的酒店式公寓品牌——盛捷。
经过本轮房产热潮，申城不少房子企业已具备一定实力，并逐渐推广品牌。然而，如何领先一步让市民接受自己的品牌，品牌背后所塑造的成功居住方式，成功的并不多。 文/张 斌
---新闻晚报---
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