国际物业顾问戴德梁行发表二零零四年楼市回顾及零五年前瞻报告，指本港楼市零四年第四季交投活跃，经过第二季尾至第三季初楼市调整期后市况明显好转，亦能承接上季楼市的上升趋势，显示楼市经历自九七年亚洲金融风暴结束后六年的低潮后走出谷底，正式进入复苏的轨道。

　　戴德梁行研究顾问部董事陶汝鸿认为，自从在CEPA和个人游的带动下，本港经济已渐趋好转，市民对过去疲弱的楼市恢复一定的信心。加上明年经济前景乐观，在利好的因素下，交投量创历年新高，楼价亦见上涨。陶汝鸿表示，楼市经历第二及第三季的整固期后，十一月份的交投量已由今年八月份的全年低位的七千两百多宗，回升至一万三千九百宗，升幅达百分之九十二，交投量显著反弹。

　　在十月及十一月，新楼盘及二手市场的销售情况良好，交投活跃，预测十二月由于季节性之影响，成交将下跌至大约一万多宗，预测第四季之总成交量约为三万五千宗，比第三季大幅增加近四成，以季度比较，零四年第四季数位为九七年金融风暴结束后的第二高。如剔除九八年第四季的居屋销售数字，则是金融风暴以来的最高纪录。

　　二零零四年上半年及下半年交投量分别为六万四千多宗和五万九千多宗，亦是九八年以来同期数字之冠。预计全年数字约为十二万五千宗，与去年饱受「沙士」打击下的全年交投量比较，零四年的升幅超过四成，已回到九三、九四年水平。如剔除九八年的居屋销售数字，二零零四年将会是九七年金融风暴结束以来楼宇买卖交投量最高的一年，显示楼市已进入上升周期。

　　价格方面，陶汝鸿说：“各类型住宅于过去十八个月持续向好，楼价经历十三年以来的最低位后，在去年第三季已呈V型反弹。比较二零零三年同期，现时部分物业价格上升超过百分之四十。以太古城为例，呎价由零三年四月份及十二月份的2,650港元及3,350港元，升至零四年十二月份月的4,800港元，与最低潮比较，升幅达八成，全年升幅则为四成，较年初时之预测更为突出，而一些蓝筹屋苑如太古城的呎价甚至已回到九六年初的水平。豪宅升幅更为显著，以帝景园为例，由零三年七月到零四年十二月，楼价升幅达百分之九十六，涨价接近一倍，与去年同期相比价格亦上升百分之五十三。一些超级豪宅及别墅的升幅更为突出，由于受本地和外国投资者追捧，部分呎价已超出九七年水平。”

　　虽然房屋价格已大幅上升，但陶汝鸿表示，市民的负担能力仍然良好，这是由于自九七年金融风暴以来，物业价格下滑的幅度要比市民入息下调的幅度为大。与九七年相比，现时楼宇价格下跌接近四成，但与同期比较，本港家庭入息中位数只下跌百分之二十五。陶先生指出，以现时之家庭入息中位数计算，假若一个普通家庭要购入一个面积最小的太古城单位，负担比率为百分之四十六，相比九二到九八年连续七年超过百分之一百的比率，负担比率仍然偏低，加上按揭利率维持在2.375%的历史低位，现在市民置业的负担能力确比起楼市高峰期时要高。

　　除负担能力以外，香港宏观经济因素也是影响楼市前景之重要元素，陶汝鸿认为，香港经济环境转好，就业市场比去年有明显的改善。在失业率回落以及薪金有望上调的利好消息带动下，市民之置业信心大大提高。而长达六年的通缩期已于零四年中正式结束，亦代表住宅楼价和租金进入上升轨道。陶先生指出，零四年的经济预测已由原来的百分之四上调至百分之七，即使经历零四年的强劲GDP增长，比较基数较大，零五年GDP的预测亦至少为百分之四，对楼市亦有正面的影响。

　　陶汝鸿表示，零四年整体GDP增长强劲，当中有两个组成部分特别值得注意。首先，与去年同期比较，私人消费开支在零四年第三季增长5.1%、第二季增长11.2%、第一季增长6.0%，是自二零零一年以来私人消费开支首次连续三季录得正增长。“我们相信，个人游以及因经济复苏而转强的消费意欲，所产生的倍数效应已反映出来。”

　　“第二，本地固定资本形式总额在零四年第三季增长4.9%、第二季增长12.7%、第一季增长5.5%，亦是自二零零一年以来固定资本形式首次连续三季录得正增长。这显示在CEPA以及经济复苏的带动下，企业增加在港投资。由此产生的效应将更加广泛，相信会在来年惠及整体经济，普罗市民亦会受益。”陶汝鸿说。

　　除此以外，发展商的进取销售策略，如每期发售均只推出有限的单位数目，然后短时间后即宣布加价加推，因此大部分买家均希望能在“早期”买得楼价较低的单位，这现象大大提高了市民之入市意欲及对后市之信心。在以上有利因素影响下，明年住宅物业市道维持乐观，住宅楼价平均将上升百分之三十到三十五。

　　至于物业投资市场，戴德梁行执行董事李志荣表示：正如我们年初之预测，投资的物业类型较零三更多元化。豪宅的表现突出，成为零四年的焦点。本年度成交金额过亿元物业交易量在过去十一个月逾一百二十宗，比去年上升超过三倍，成交金额则超过三百亿港元，亦跳升了约三倍。豪宅及地盘的交易量及成交金额升幅最高，超级豪宅占大手成交的交易量比例由零三年的百分之十二点五升至零四年的百分之十九，而地盘的成交量的比例则由在一年间从百分之三点一升至百分之十三点五，显示出市场对超级豪宅和优质地盘兴趣渐浓。至于甲、乙级写字楼、商场及商铺所占的比重仍然最高，写字楼占百分之三十一，而商铺则占百分之二十九点四，但整体较去年平均。

　　李志荣续称：“本地的投资者和发展商一般对商铺和住宅较感兴趣，而机构投资者及海外投资基金则倾向选择甲级写字楼和超级豪宅作长线投资。超级豪宅、写字楼和商铺在零四年的回报率下调，豪宅由零三年的百分之四到五下降到零四年的二点五到三，而写字楼和商铺的回报率较高，分别为百分之四到四点五和百分之四点五到五，比起零三年下调约零点五到一个百分点，整体而言，回报率依然较其它投资工具如储蓄为高。”

　　李志荣预期零五年的物业投资市场将会持续向好，这是因为相比起其它投资工具如储蓄等，物业投资的回报率和升值能力较高，加上本港依然处于低利率水平，GDP稳步上扬，反映经济前景乐观，零五年的物业市场潜力甚大。