2005年全球直接房地产投资将增长20％，达到5,500亿美元

　　亚太地区正在经历最为强劲的增长，2005年上半年的交易额较2004年同期上升45％

　　仲量联行发布的一篇题为“全球房地产资本－寻求投资机会力度加强”的报告称，2005年上半年全球直接房地产投资达到2,370亿美元，比2004年同期增长18％；而且预计到今年年底，房地产投资将实现跃进式增长，达到创纪录的近5,500亿美元（与2004年相比增长20％）。

　　毫无疑问，亚太地区正在经历最为强劲的增长，它弥补了其它更大、更发达地区的增长颓势。2005年上半年亚太地区的交易额比2004年同期高45％。欧洲仍然是跨境交易行为的主要目的地，然而2005年上半年在欧洲占主导地位的是区域内交易。引人注目的是，欧洲在2005年上半年的跨境投资额达到520亿美元（比2004年同期增长21％），而世界其它地区却有着更高的交易额。

　　仲量联行国际资本集团国际董事郝思建解释说：“直接房地产投资继续着快速全球化的进程。持续的低利率环境，不断改善的房地产基础，老龄化人口和不断增长的养老金储蓄，这些因素催生了一个前所未有的资本规模，而这反过来又促使这些资本在许多国际房地产市场赢得收益。”

　　郝思建先生补充说：“找到回报更丰厚的项目（不管这些项目在哪里）的压力越来越大。在亚太地区，寻求更高回报的愿望很可能导致在一些新兴亚洲国家的投资规模迅速扩大，从而促使当地的市场透明度和流动性得到改善。全球投资者也在通过与本土和本地区的投资者竞争，对当地投资市场施加重要影响。出于这个原因，投资者们不能忽视任何国际投资机会，这些机会正越来越能带来相对丰厚的回报，并为物业资产组合带来多样化特征。”

　　在亚太地区的各个经济体当中，日本的商业房地产存量规模最大，在交易总额和跨国交易额方面在地区内均占主导地位。随着日本经济开始进入增长期，我们可以看到大量区域内投资者的净资本输入日本（请看下表），在该国一半以上的投资被投向了工业地产领域。

　　郝思建先生说：“尽管目前日本占据主导地位，印度和中国无疑成为越来越热门的投资目的地，而且这两个国家在未来有望成为全球资本的目的地。我们相信，随着资本继续在金融机构投资者之间转移流动，这两个投资热门地区的资本输入和输出的规模会迅速扩大，从而带来更多的跨国投资机会。”

　　尽管中国市场的透明度有待提高，2005年上半年中国的贸易额已经较2004年全年增加了2.5倍，而且根据目前与外国投资集团之间的商谈进程来看，2005年全年的区域内交易额将可能达到2004年全年交易额的6到7倍。最引人注目的是在中国进行交易的地理范围越来越宽广，数家外国与国内投资者合资的企业正在全国各地收购购物中心。在新开发的地区投资会面临许多挑战，但是这些地区能让投资者快速获得成功，并在快速增长的中国消费支出中分得一杯羹。可以预见，中国市场以后还将会有同等的交易规模，市场的渗透率和开放程度在2006年及以会进一步提升。

　　随着房地产投资信托（REITs）在亚洲出现，许多国家开始修订当地的房地产和税收政策，以迎接不断增长的跨国投资，这也鼓励了资本输入或输出该地区，从而促进市场的流通性和透明度。如今，在鼓励房地产投资信托（REITs）发展方面，新加坡是最为积极的国家，它允许房地产投资信托（REITs）获得比其它亚洲不动产投资信托机构所能活动的更为广阔的经营领域，并且对房地产投资信托（REITs）获得的红利实行零税率。第一家香港房地产投资信托（REIT）将很快上市，而亚洲其它国家也已经开始，或正在考虑给房地产投资信托（REITs）松绑。在日本，已经高度发达的国内房地产投资信托（REITs）市场继续快速发展，而且它的覆盖面已经超出了东京的写字楼的局限。现在众多目光正在关注中国，在国内房地产投资信托市场出现之前，市场透明度还需要进一步改善。

　　2005年下半年，澳大利亚投资者在跨国投资方面将十分活跃，特别是由于澳大利亚具有高流动性、巨大的公共房地产市场，这样的市场资本成本相对较低。大部分澳大利亚上市的金融投资机构正在欧洲和北美的主要市场，以及新兴的亚洲市场积极寻求机会。由于澳大利亚的国内市场很小，再加上长期、广泛地实行强制养老金储蓄制度，澳大利亚投资者将继续成为全球资本的重要来源。

　　该报告中其他的重要全球性结论还包括：

　　·最活跃的美国、英国和法国市场－美国、英国和法国的写字楼市场规模相对较大、透明度较高，是全球投资者交易最活跃的独立市场。在美国和英国的市场中收购和出售行为相对比较平衡。

　　·北美重新成为全球资本的主要来源－2005年上半年占全球交易额的53%（其中92%的交易在区域内进行）。中东、德国、英国和新加坡的投资者也是2005年上半年全球资本的重要来源，他们也是“净”收购者。

　　·投资者对英国零售业和酒店物业兴趣浓厚-2005年上半年全球投资者对英国零售业和酒店物业表现出强烈收购意愿，占全球所有跨国酒店投资额的60%。区域内的酒店投资者在英国表现尤为积极，来自爱尔兰的投资集团占首要位置。英国国内、区域内以及全球投资者在英国零售物业的激烈竞争使该领域的收益进一步降低。

　　·法国成为美国和中东资本的目的地-美国和中东的投资者使得法国的写字楼市场获得了资本净输入。

　　郝思建先生最后总结说：“根据到目前我们所看到的房地产市场的活力，以及房地产交易通常会在下半年呈上升趋势的常规，我们预计全球房地产交易的火爆现象将持续到今年年底。展望未来几年，由于租赁环境的改善和收益驱动力表现进一步改善，投资者们仍然可以预期商业房地产市场的风险调整回报率会很理想。”