上海退房风潮是中国房产泡沫造就出来的一次事件。而这也或多或少印证了２００４年１０月中旬，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠的一篇关于“中国的房地产泡沫尤其严重”的报告，至少“局部泡沫已经现形”。

　　未来中国的地产泡沫是否会进一步吹大？可以借鉴１９８９年日本和１９９７年香港房地产泡沫破灭的深刻教训。

　　日本尚未挤干泡沫

　　日本国土交通省２００５年３月２３日发表的一组数据表明，１４年前房地产泡沫破裂带来的“伤痛”，至今尚未痊愈。

　　今年１月１日的“公示地价”表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了４.５％，商业用地价格同比下跌了５.６％，连续１４年下跌。与１９９１年相比，住宅地价已经下跌了４６％，基本回到了地产泡沫产生前的１９８５年的水平；商业用地下跌了约７０％，为１９７４年以来的最低水平，日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响，至今依然存在。

　　２０世纪８０年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

　　当初，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。

　　据日本国土厅公布的调查统计数据，从１９８５年到１９８８年短短的３年间，东京都的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京都中央区的地价上涨了３倍。１９９０年，仅东京都的地价就相当于美国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。日本经济从此埋下了十多年还未能了结的祸根。

　　１９９１年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭带来连锁反应，一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭、金融机构不良债权不断增长、几大银行相继倒闭、部分地区的经济产生了严重冲击，给日本经济留下了严重的后遗症。

　　香港的“负翁”

　　２０世纪９０年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。与１９７０年相比，１９９０年香港银行存款增加了８１倍。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年５０公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投资，都进入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。

　　据专家粗略估计，２０世纪９０年代前７年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约７万亿港元由通货制造的额外财富，相当于香港在这７年间生产创造出来的本地生产总值的总和。也就是说，１９９７年以前，香港由生产创造和通货创造而共同产生的财富造就了经济的表面繁荣，但在繁荣的阴影下也埋下了泡沫破灭的危险。

　　１９９７年，亚洲金融危机发生，不久便迅速扩散到中国港台地区和东北亚地区。处在泡沫顶峰的香港在金融风暴的猛烈冲击下，经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入财富收缩效应的时期。

　　据专家计算，从１９９７年１０月到２００２年年底的５年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约８万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还多，也超过１９９７年前７年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。

　　十多年的财富效应，对香港来讲只不过是做了一场发财梦。梦醒后财富化水而去，不少人还因贷款买房、炒股而成为“负资产”，由“富翁”一夜之间变为“负翁”。

　　更重要的是，由严重经济泡沫引发的巨大财富潮的剧烈的起落，具有极大的负面冲击效应，形成畸形产业结构，恶化了香港营商环境，带来高成本结构、财政问题长期突出、社会两极分化更加明显等问题的出现，对香港经济转型产生重大影响。

　　背景回放

　　● ２００５年４月，上海康城就引来了第一波退房风潮，三期本已售罄的１０００多套房子里，又有３２５套要重新面世。

　　● １０月，上海首次公开出现了业主退房事件。

　　● １１月２３日，位列上海地产十强的大华集团所开发的楼盘“水岸蓝桥”的５１名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止偿还房贷。

　　● 紧接着，“退房风潮”一波接一波涌起：“达安春之声”、“金沙雅苑”的退房风波未平，浦东超大楼盘“风雅颂”的拒收事件又起：“蓝山小城”也因降价引起前期业主打起“退房”旗号。在今年３月前已有房产售出、３月后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地被卷入了退房、索赔差价的风潮。

　　● １２月１２日，新华社发表《从上海“退房风潮”看楼市之变》文章，是中央政府在给其他各个地方政府提出警示，认为住房问题不是一般问题，可能导致非常恶劣的社会后果。

　　●１２月１４日，上海市政府召开的新闻发布会上，市政府新闻发言人焦扬对“退房风潮”做出公开回应，他说，“近期，大家比较关心个别楼盘一些购房业主提出退房的问题。房地产市场一直存在包括退房在内的各种经济纠纷。这些经济纠纷有的是交易双方通过协商得到了解决，有的通过司法途径得到了解决。退房属于商品房销售纠纷，我们希望交易双方按照合法、合理的原则，妥善协商处理。协商不成的可以通过司法途径解决。当前应当按照国家稳定房市、稳定房价的调控要求，进一步规范市场秩序和交易行为，促进房地产业持续健康稳定发展。”

　　● １２月２１日，６３位购房人向上海市宝山区人民法院提起了民事诉讼，上海市宝山区人民法院开庭审理了上海大华退房事件。

　　(作者：陈海保)