与中国内地城市不同，香港的低税制对政府获得财政资金提出了相当大的挑战，而拍卖公共土地以获取财政收益的“土地储备制度”，则很好地解决了这一矛盾并被长期运用。土地储备制度对于香港维持其高度自由的避

　　税港型经济体系作用巨大。

　　依据土地储备制，香港政府拥有城市土地所有权，并以租约形式向私人承租人租赁土地。后者在租赁期内享有对所租土地的特别土地权。在租期内，承租人可将土地开发权转让他人，有权获得来自于土地开发和交易的所有收益，但要向政府缴纳地价、年租金、财产税和物业费。

　　1970年－2000年，香港政府通过土地批租获得的全部财政收入达961亿美元。土地批租收入占政府财政收入的很大比重。30年间，政府土地批租收入大幅增加，部分原因是香港房地产价格大幅上涨。

　　房地产业是香港经济的最重要支柱。香港房地产和建筑业股票的市值占到香港股票总市值的45％。此外，香港逾60％的投资支出都集中于房地产市场，约30％的银行贷款发放给了房地产业和建筑企业。

　　由于房地产业地位举足轻重，其价格下跌势必对香港经济产生严重影响。这使得民众认为，政府会利用一切手段防止房价下跌。尽管这种预期并无根据，但却导致开发商和公众认为房地产投资是相对安全的投资渠道。

　　1997年10月，当亚洲金融危机波及到香港时，认为“房价永远不会下跌”的幻想终于破灭。当时，港币盯住美元的固定汇率制导致港币面临贬值压力；当亚洲金融危机导致香港经济增长放慢乃至停滞时，为维持固定汇率制，政府提高了利率。利率上升、经济增长放缓，使购房人很难获得抵押贷款。因此，住宅需求大幅下降。一年之内，香港房价下跌了50%。

　　据估计，这一轮房地产崩盘，导致个人财富损失了50％，消费者开始削减支出。当消费总需求下降后，大多数企业的利润也开始减少。由于房地产需求和房价下降，许多不动产公司由盈利转为亏损。企业收入缩水导致股价下跌，国内外投资者对香港的投资意愿下降。当投资减少后，整个香港经济步入衰退，不动产和建筑业更是遭受重创。

　　1997年，新成立的香港特区政府宣布，政府将通过每年兴建85000套住宅来提高住房自有率。政府希望这项住宅政策能缓解住宅成本不断上升的趋势，其中一半的住宅将由私人开发商兴建，其余约38000套住宅则由香港房屋署（HKHA）兴建。

　　尽管这一政策有着良好的初衷，但由于1997年爆发了亚洲金融危机，这一政策未能实施。当房地产价格下跌50％后，开发商和业主开始批评政府的住宅政策，要求修改政策。1998年－1999年，政府宣布了一揽子拯救措施，以阻止房地产价格进一步下跌：首先，政府暂停土地公开拍卖和竞标；其次，HKHA取消了为中等收入阶层兴建38000套住宅的计划；再次，政府向“首次置业贷款计划”提供了特别基金，以扩大首次购房者的数量，以期增加私人住宅需求。

　　市场预期，政府此举旨在防止经济灾难，但其所耗费的巨额纳税人资金，只是增加了私人开发商、投资者和业主的收益，政府的“救市”举措似乎未能扭转住宅市场低迷的局面。1998年－2002年，香港房价持续下跌，直到2003年才开始回升，但至今仍未达到金融危机前的水平。

　　(作者：余永祯)