乔治·索罗斯又现身了。

　　经过一段时间的“雪藏”后，索罗斯再次出现在媒体关注的中心。不过，这次他瞄准的不再是货币，也不再是布什总统，而是英国的商业地产。

　　2月27日的英国《观察家》报披露，索罗斯筹集了20亿英镑基金用于购买英国的商业地产。今年1月，他已经斥资3亿英镑买下了伦敦两处主要写字楼的开发项目。而更早前的去年12月，他还以1.46亿欧元的代价，不动声色地成为西班牙奢华的狂欢圣地La Manga的拥有者。

　　索罗斯这一投资不啻是对英国房产市场长线投资的一次信任投票。全英各地的地产投资顾问称，世界各地的投资者又开始对英国房市产生了极大兴趣。

　　“眼下英国地产市场势头正劲，但还不能认定现在就已经快到这一轮的顶峰了，因为市场上还有大量资金期待涌入。” 物业投资经纪公司CWHB在伦敦的合伙人Clive Bull认为，目前的市场形势对业主来说是卖房的好时机。

　　商业地产持续走高

　　确实，过去的一年英国商用地产市场表现强劲。

　　英国评估机构ATIS REAL Wealthalls在商业房产市场分析报告中称2004年所有物业类型的资本价值平均增长5.5%。各种基金均加大了地产在其投资组合中的比例，造成投资需求大大超过市场所能承载的供给量。

　　Colliers CRE商用地产的报告则说，2004年其商用地产的回报率为18%，这已是1993年商用地产低迷以来的最佳表现。Colliers CRE预期2005年的回报率大约为去年的一半，即10%。

　　估计总价值5.7万亿美元的英国房产市场的风向，从来都是让人难以捉摸。

　　英国财政部的第三方独立报告表明，在过去的30年里，英国的房价以平均每年24%的速度增长。最近的一次的泡沫破灭是在1993年，而英国经济是在1996年走出谷底的。

　　英国政府副首相办公室（ODPM）住房统计科提供给《全球财经观察》的数据表明，全英2004年第三季度的房屋报价比1980年代末的峰值高出148%；实际价格比1980年代最高价格高出58%。在伦敦，虚价要高出151%，实际价格也比1980年代高出53%。

　　利率下调刺激投资

　　专家认为英国房价的趋势主要还是被国内的经济状况所左右。影响因素主要有三个：利率、房屋需求以及整体经济走向。外部因素如美国经济等对其影响较小。

　　自工党1997年执政以来，英国经济一直处于上升趋势。首相布莱尔和财政大臣布朗（Gordon Brown）在经济政策方面实际上部分借用了撒切尔主义早期的成功之处。

　　英国最近一次升息前的利率创下了40年来的最低。1980年代末、1990年代初的高利率直接导致了1993年泡沫的崩溃。特别是1989年，撒切尔政府在内外交困的情况下突然将利率上调至17%，许多人因为供不起贷款而被迫贱卖房产。而2001年乣2004年利率的连续下调带来的是按揭贷款大大增加。2004年7月，英格兰银行发报告说英国个人借贷金额达到1万亿英镑。新建住房供不应求。

　　对新建住房标准提高的规定也客观导致建造成本上升，与之对应的是房价如火箭般飙升。英国最大的房屋建造商Persimmon的报告说对民用地产需求的增加也是导致房市热火起来的另一动力。2001年的人口普查也证明了这一点。英国每年新增17.9万千户家庭，而新增房屋只有13.4万幢。

　　租房也有合理回报。不少有钱人又购买第二套、第三套房屋专供出租（Mortagage-to-Let），用租金还贷。特别是商业楼宇的租约较长，受短期房市价格波动的影响较小。顶尖的零售商要求25年的租期，虽然也接受每5年重估一次调高租金。就连影星休格兰特 （Hugh Grant）也承认，他把投资主要放在物业上，光在伦敦就有多处房屋收租。

　　2001年前后网络泡沫的破灭也间接刺激了投资者对房地产的投资。相比股票，投资地产还是风险小一些。

　　新一轮泡沫的阴影

　　房价的攀高超出人们的承受能力。房市的动荡也激化了宏观经济的不稳定带来的问题，给经济增长带来消极影响。英国政府希望看到一个缓慢增长的住房价格，并将其目标值定为每年1.8%。若要实现此目标，仅英格兰每年就大约需要新建7万幢房屋。就全英来说，如果要把房价抑制到欧盟平均的1.1%年增长率上，每年则需要增加12万幢房屋。

　　今年5月进行大选几乎已是铁板钉钉，布莱尔计划在4月底5月初解散本届议会，以获取连任的最佳时机。工党政府已意识到问题的急迫性，之前出台的社区可持续发展计划（SCP）多少促进了英格兰东南部的房屋供给。而改革地方税收也是一种可能的解决办法。

　　然而对于2005年英国房市的走向，经济学家还是持审慎态度的。2004年房市的膨胀，不少专家惊呼是又一轮泡沫。2004年初，IMF就发出过警告，英国房市被投机活动推高，存在泡沫现象。一旦泡沫破灭房价急剧下跌，将对英国经济产生严重影响。欧洲中央银行（ECB）行长特里谢（Jean-Claude Trichet）今年2月份再次提醒：“过剩流动性和信贷迅猛增长可能会造成房地产市场出现无法持续的价格上涨。”

　　市场压力巨大

　　英国最大的两家住房抵押贷款银行哈利法克斯（Halifax）和全国建房互助会（Nationwide Building Society）去年的报告指出，英国房地产价格处于调整性的减速之中。抵押贷款也随着升息的市场预期以及2004年11月以来央行5次升息的现实而大大降温。去年11月份，各银行实际批准7.7万笔住房抵押贷款，已连续6个月走低，从而成为1995年9月来的最低。从房地产经纪人传来的消息说业务量有所下降，交易周期延长也表明入市的风险。

　　随着英国家庭资产负债表中借贷融资数额的提高以及加息对支付偿还能力的显著削弱，英国住房市场将承担这一波巨大的压力。英国抵押贷款银行家委员会估计，2005年至2006年全英抵押贷款总额将从2004年的1020亿英镑萎缩到650亿英镑。

　　针对各方对英国房市的担忧，财政大臣布朗去年就表示，英国不会出现房地产市场崩溃的情况。不过，当时的低利率现在已被加息所取代。在财政捉襟见肘的情况下，减税也是极为艰难的选择。今年1月份英国货币政策委员会（MPC）又表示，英国房市要比想象的坚挺。在大选在即的关头，是执政党要减息、减税，以短期的放纵经济来换取选票的时刻，到底在赢得连任和稳定经济之间，工党政府将如何抉择呢？但有一点是肯定的：谁也不想看到房市崩溃。

　　(作者：孙跃强)