美国联邦储备局主席格林斯潘日前就美国房地产市场发表评论，指个别地区确实存在楼市泡沫的「可能性」(possibility)，原因是物业经过重复买卖，楼价升幅抛离租金(换另一种说法，即是物业的租金回报率愈来愈低)。

　　格老：美个别地区可能有泡沫

　　若将格老的标准套用于香港，则香港房产市场已存在「泡沫」多时，不过，出现的泡沫未必一定会短期爆破，所以不论美国或香港的楼市，即使真的出现形成泡沫因素，也不等于楼价会在短时间内急挫，但对于打算入市的准买家(不论自住、长线投资或炒卖)，自然应该更小心分析。

　　一个有趣的现象是，最新数据显示，美国本土投资者对购入自己国家的债券和股票兴趣大减(近月美国投资者购入股票基金的净值，超过九成是购入海外股票市场的基金；而现时美国政府未赎回的债券，七成由外国央行或外国投资者持有)，但对购入房产却乐此不疲。以格老的说法，楼市出现泡沫的先决条件，是租金回报愈来愈低，但未必低过美国股票和债券的息率，则这种「厚此薄彼」的现象，便别具深意。

　　泡沫何时爆 无人知

　　一种可能的解释是，由于美元持续走低，加上预期通胀愈来愈高，两者都会不利于持有以美元计价的金融资产，但有利于持有如一般情况下会跟随通胀升值的实物资产(如楼宇)。因此，若美元跌势维持，而美元下跌又会有加剧通胀的作用，则预料美国投资者会继续追捧当地的房地产项目，令到楼市泡沫确实形成和令泡沫不断膨胀。至于泡沫何时爆破，相信格老亦难以预测。

　　说回香港，由于联系汇率关系，若美元继续下跌，港元兑其他货币也会贬值和令通胀升温，同样会令香港楼市形成泡沫。

　　当然，与美国一样，即使楼市形成泡沫，也没有人可以准确断言泡沫会在哪一日爆破。

　　(作者：陆振球)