在3月份美国房价月度降幅创14年最大之后，不少分析人士认为美国房产泡沫行将破灭，房屋抵押贷款市场危机难免。然而，最新数据却表明，房屋抵押贷款仍在继续支撑美国房地产市场，专家提醒警惕抵押贷款市场繁荣背后的潜在危机。

　　据美国房屋抵押银行协会提供的数据，去年下半年，浮动利率贷款和“只支付利息”贷款占总抵押贷款发放比例的三分之二。与固定利率贷款相比，选择这两种类型的贷款，购房者在初期阶段只需负担较低月供即可购买价格较高的房产，从而支持房地产市场热力不减。一些抵押贷款分析人士担心，上述两类贷款在消费信贷中比例的日益攀升，可能会给整个房地产市场和宏观经济带来潜在问题，加上提高贷款级别和变更破产法等其他因素，取消抵押品赎回权的情况有可能大大增多，从而预示着房地产循环最终中止的到来。

　　尽管此前市场已经呈现出比较明确的预期，即高端房屋市场的购房人可能会倾向于选择上述两类抵押贷款以减轻近期还贷压力，但势头如此之猛却是意料之外的。据旧金山一家专业研究机构提供的分析报告，在房屋价格上涨最为白热化的加州，今年前两个月有六成以上的房屋抵押贷款为“只支付利息”贷款，其比例较2004年的47.1%明显上涨，和2002年的不到2%更是不可同日而语。而加州房地产协会本月发布的报告则显示，采用传统30年固定利息抵押贷款的购房比例仅为18%。

　　浮动利率贷款和“只支付利息”贷款的增加之所以如此引人注目，还存在另外一个原因。那就是，通常只有在固定利率明显攀升的时候，借贷人才会转向浮动利率贷款，但目前的情况是30年固定利率抵押贷款利率仍然保持在6%以下，低于历史平均水平，涨幅极为有限。因此许多经济学家认为，上述两种贷款的增加表明，一方面借贷者正在竭尽全力购买以传统贷款方式无法支付的高端房产，另一方面贷款出借方也急于满足借贷者这方面的需求。

　　但是，选择“只支付利息”贷款要比选择固定利率抵押贷款风险要大，特别是在利率上升期时尤其如此。在泡沫阴影日益加重之时，如果利息升而房价跌，那么购房者将不得不面对房屋价值低于债务总值的现实；即使房价保持平稳或仅仅是涨幅下降，借贷者也将不得不面临还贷支付增多、还贷能力下降的问题。

　　为此，美国联邦银行监管者16日针对贷款出借方发布新的房屋借贷指南，以帮助其规避在发放房屋净值贷款和信用额度等方面存在的潜在风险。该指南要求银行不能仅仅考虑信用记录，而必须对借贷者的收入、债务等级及还贷能力进行更深入的分析。

　　“只支付利息”贷款的最初定位是为那些高端借贷方提供服务，帮助他们获得现金以用于投资股市等其他目的，而现在这种贷款方式却成为抵押贷款市场的生力军，其占总抵押贷款市场的份额较2003年底整整增加了两倍。美国西哈特福德抵押贷款银行家迈克尔·麦纳田介绍说，不少借贷者之所以不选择相对利率较低的固定利率抵押贷款而选择“只支付利息”贷款，目的就是避免支付较高月供。据高盛集团提供的数据，如果美国房屋价格持续上扬，那么洛杉矶、波士顿和迈阿密等地购房者的支付能力将降至历史最低点。

　　美国房屋抵押银行协会的调查还突出了抵押贷款市场的其他变化以及随之而来的隐忧。长期以来，购房人通常选择结合固定利率贷款和浮动利率贷款特点的混合利率贷款。这种贷款方式通常要求借贷人支付较高的首期利率，但由于这个利率可固定三年、五年、七年或十年，因此属于相对保守的贷款选择。借贷者在利率升高以前，或者收入已经增加，或者已经搬走，因此面对的风险也相对较小。而最近，购房者的偏好发生了变化。据统计，现在有一半以上浮动利率贷款为“传统型”浮动利率贷款，也就是说购房者所需支付的首期利率较低，但固定周期不到三年。也就是说，一旦利率风险增大的同时房价出现大幅下跌，这些房屋持有者的净资产可能出现负值，这无疑将增加他们的资金拖欠概率，从而可能拖累整个房贷市场陷入恶性循环。