公寓、"豪斯"和别墅构成三大物业形态

　　从总体上说,美国房地产市场不仅大而广,而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较低,房价总体上涨相对较慢,虽然房价差异很大,但是互相影响较小。截至目前,除了个别大城市外,美国绝大多数地区、三分之二人口居住的平均房价只有20-30万美元。

　　从建筑形态上看,美国房地产分为公寓(APARTMENT)和"豪斯"(HOUSE)；但是经济上和社会认知上,美国的"豪斯"与别墅(VILLA)绝对不是一回事。公寓,"豪斯"和别墅构成美国三种最基本的物业形态:公寓是城市和城镇居民的主要居住形态,"豪斯"是乡村和郊区居民最主要的居住形态,别墅以及豪华公寓则是富人和富豪们居住的主要形态。但是豪华和超豪华公寓只有中心城市才有,别墅则没有乡村、郊区和城市的地域限制。

　　"豪斯" 美国房地产第一居住形态

　　在美国,"豪斯"明确定义就是指单家庭房屋,多家庭就称大楼(BUILDING),不再称为"豪斯"。"豪斯"占美国房地产单位总量的大约70%,是美国房地产的第一居住形态。而且不管东南西北,美国不同地区的"豪斯"如出一辙。"基本标准"是(根据2000年统计资料):全独立(DE-ATTACHED),一般前后都有园子(FRONT YARD,BACK YARD),3至4个卧室(分别占56%和24%),2个半以上的卫生间(51%,半套指没有淋浴的卫生间),1至2个壁炉(61%),1至2个车库(85%)或者车棚(4%,CARPORT),装有中央空调(90%),平均占地面积(LOT SIZE)大约2000平米,平均建筑面积2400平方英尺,约等于240平米(仅比1970年增加90平米),一层楼和二层楼的各占49%,另外2%为一二层相间的"母女屋"。

　　美国的"豪斯"基本上是全独立建筑,当然城市里也有联体(ATTACHED)和半联体(SEMI-ATTACHED)"豪斯",但只限于土地紧张的城市。"豪斯"以自住为主,很少用于出租。美国城市里有很多联体建筑物,主要是用于出租的三家庭,六家庭,八家庭甚至十几个家庭的大楼,更多的是高耸入云的公寓大楼。自上世纪80年代开始,美国城市里的"豪斯"(大部分在边远地区)开始向联体或叠加发展,开发商将过去分散在每家每户的建筑面积和花园土地集中起来,用共享方式使居住者获得相对更大的空间。值得一提的是,这些建筑物并没有如同国内称为联体或叠加别墅,也没有称为"豪斯",联体的叫"汤豪斯"(TOWN HOUSE),叠加的叫公寓(美国认为已经成为多家庭建筑物)。

　　形态各异的公寓

　　美国的"豪斯"形态非常一致,而公寓则从三家庭建筑物到拥有几百个单位的大楼,形态各异。

　　公寓是美国城市,尤其是中心城市最主要的居住形态,也是租赁市场最主要的房屋来源。目前占美国家庭总数14%,约1500万个家庭居住在各种各样的公寓里。以纽约曼哈顿来看,大楼式公寓最为普遍。换句话说,不管穷人、平民、富人和富豪都是居住在这类公寓里,只是档次和价格大不相同。曼哈顿一套普普通通的100平方米的产权公寓价格在50万美元以上,与皇后区一栋240平方米独立或者联体"豪斯"相当,甚至还要贵许多。

　　豪华和超豪华公寓价值不菲

　　曼哈顿地区富人和富豪居住在豪华和超豪华公寓价格极其昂贵,价格差异也极大。一般来说,豪华公寓价格与别墅相当,超豪华公寓(称豪宅,LUXURY APARTMENT或LUXURY HOME)价格与顶级别墅(也称豪宅)相当。

　　曼哈顿传统的顶级公寓位于中央公园东?的第五大道和公园大道,附近是顶级商业街麦迪逊和莱克辛顿大道,西面是视野开阔,风景优美的中央公园,主力房型面积500平米以上,最豪华的是面积1000平米以上三层复式,价格也早就从过去几百万美元飙升到几千万美元甚至上亿,这里是传统意义上的富豪及其后代在纽约的主要居住地。

　　自上世纪80年代后期开始,由于一大批演艺名流介入,相对价格较低的中央公园西大道的公寓(从东面看中央公园)房价急剧飙升,目前已与公园东?的公寓接近,那里是金融界、演艺界新贵和国际名流的主要居住地。最近地产大王唐纳德-川普开发的、位于中央公园西南角哥伦布广场,既可浏览公园美景又可眺望哈德逊河的"时代华纳大厦"(时代华纳公司买下冠名权),开盘价为每平方英尺4000美元,相当于每平方米33万人民币,每个楼层起价4亿美元。

　　由此可见,在广大乡村和郊区房价依然相对便宜的同时,美国不乏世界上最昂贵的房子。

　　合作公寓是平民的安乐窝

　　曼哈顿既有"价值连城"的超级豪华公寓,也有价格和租金相对便宜的合作公寓,称为"考帕"("CO-OP"即"CO-OPRATION"缩写)。

　　很长一段时间里,纽约房地产投资商(既有个人和家族,也有企业和集团,包括上市公司)和美国其他地方的投资商一样,建造了很多只租不卖的公寓。后来美国政府通过了居住法和租金控制(RENT CONTROL)法案,限制租金漫无边际乱涨,投资商利益受到制约,开始部分或全部出售公寓中的单位。但是由于财务状况造成产权不能明确划分,这类公寓就只能像股份公司那样,根据出售单位的面积、朝向、楼层等因素出售股份,成为只有居住权没有产权的合作公寓。买入和转让居住权实际上就是买入和转让相应的股份,买入者成为该物业的一名股东。

　　合作公寓在纽约、甚至在曼哈顿普遍和大量存在,但是上世纪70年代后,美国新造的公寓都是旨在出售的产权公寓,称"康斗"("CONDO",即"CONDOMINIUNS"的缩写,产权概念与国内完全相同)。产权公寓由于产权明晰,买卖方便成为美国新造公寓的主流。但是由于品质好价格高,购买者主要局限于中产阶级以上。美国绝大多数的"康斗"以居住为主,出租比例较小,投资商也不再保留单位用于出租,这与合作公寓有很大不同。

　　合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式,也是租赁市场最主要的房源。目前纽约大多数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖,不能卖(价格不好的话)就租。或者采用先租后买,以租转买(RENT TO BUY)方式吸引买家。纽约"康斗"价格日益高涨,但是合作公寓价格相对较低,一是因为大部分合作公寓年代已久设施陈旧；二是很多合作公寓"背负"银行巨大债务(贷款用于维修和更新),需要还本付息；三是不少合作公寓受到租金控制,租金不高销售价格当然也就上不去。

　　(作者：俞坚)