全球房市出现历来最大泡沫

　　http://www.crei.cn2005年7月7日来源：中国房地产信息网

　　英国权威杂志《经济学家》警告，全球房价一路飙涨，正形成历史上最大的房市泡沫，目前情况已经超出了上世纪20年代和90年代的股市泡沫，一旦破灭，将重创全球经济，灾情也是空前巨大。

　　根据《经济学家》杂志日前发布的统计，过去五年，发达国家的楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，升幅相当于各国国内生产总值的100％，这也是有史以来全球最大的一次资产泡沫。

　　这次楼市泡沫比上世纪90年代后期全球股市泡沫（历时五年、升幅是国内生产总值的80％），及上世纪20年代后期的美国股市泡沫（占国内生产总值的55％）更加膨胀，是有史以来最大的。

　　该杂志最近还公布了新一季楼价指数，数据来自借贷公司、地产公司和国际统计，涵盖20个国家和地区，结果半数国家和地区的楼价继续飙升，升幅达到10％以上。其中美国楼价比去年同期上升了12.5％；在欧洲，法国和西班牙的升幅最高，分别达到15％和15.5％。

　　飙升的房价大大推动了世界经济的发展。一旦房价下跌，情况将如何？《经济学家》杂志以美国为例指出，美国房价已升至危险的高度，最有力的证据也许就是过去一个月来，美国几乎每一家报纸和杂志的前页都大量刊登了购房热方面的文章。

　　该杂志的调查报道，这一轮全球性的房价飙涨，涵盖面之广史无前例，从美国、英国、澳洲、法国、西班牙到中国，过去五年已开发国家的住宅区房价总值增加至少30万亿美元，房市泡沫现象的规模超过1990年代后期全球股市泡沫。

　　全球房市发烧主要有二个原因，首先是利率维持在历史低点，购屋者踊跃贷款买屋，另一个原因是，投资人在股市崩盘后，对股票失去信心，转向报酬率较具吸引力的房地产市场。

　　根据《经济学家》对全球20国调查，今年第一季全球房价涨幅最大的是南非，达23.6％，其次是香港19％，西班牙15％，法国也有15％，中国则是增加了9.8％，少数例外的是日本下跌了5.4％，德国下跌了1.3％。

　　如果以1997年到2005年来看，南非房价增幅244％，世界第一，接着爱尔兰达192％，英国也涨154％，西班牙145％，日本则是逆势下跌28％。

　　另据美联社报道，在过去几个月里，油价飙涨也使得产油国资金充裕，这些国家的多余资金，有不少也流入了房地产市场。

　　在情势一片大好之下，一些国家担心日本1990年底初发生的房地产泡沫爆破，酿成经济大灾难的局面重现，已经采取行动，包括小幅调涨贷款利率抑制房地产价格的飙涨态势。

　　据英国Halifax银行的一项调查，英国今年4月至5月份的房地产价格上扬5.7％，是四年来的最低点。在200年7月，英国房地产价格的涨幅达到22.1％的最高点。

　　在澳洲，经过政府的调节之后，目前房价已经趋于稳定。不过，在美国及亚洲不少国家，房地产市场蓬勃发展的同时，也出现了一些泡沫即将爆破的迹象。

　　令人担忧的是，一旦房市崩溃，以家庭开支维持增长动力的美国经济将受制，其他国家的经济也将同样难逃一劫。

　　如果房价大幅下挫，而贷款利率又上扬的话，业主将难以偿还贷款。

　　美国房价在今年4月份同比上涨了15.1％，也导致贷款者花招百出以吸引客户。这些新颖的贷款，包括了调整式贷款，即贷款者初期缴交较低利息。

　　这些风险较高的贷款已经引起美国联储局的关注，并担心在利率突然上涨，或是房价突然下跌时，将使房地产市场溃不成军。

　　哈佛大学联合中心的房价研究发现，将近三分之一的美国家庭花费家庭总收入的30％来买房子，另外有八分之一的美国家庭投入在房子的资金占了总收入的一半之多！

　　美国经济与环球需求增长息息相关，如果美国经济受到房市下挫冲击，全球经济也将因此受到牵连。