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《Money》排行透露美国宜居标准

http://www.0731fdc.com  2005年8月22日   中国房地产信息网

  最新出版的2005年8月号美国《金钱》(《Money》)杂志公布了由该杂志评选的2005年度美国100个最适合居住地排行。新泽西州穆尔斯镇(Moorestown)荣登榜首,其次是华盛顿州班桥岛(Bain-bridge)和伊利诺伊州纳普维拉镇(Naperville)。

  对于今年的评选,该刊总编辑舒伦堡介绍说,《金钱》杂志花了数月时间分析资料、从事研究和实地探察,才编列出这份名单。审查标准包括人口总数、房地产价值、学校质量、休闲活动、安全和其他因素。舒伦堡说:“我们几个月前就开始对美国各地区的小镇展开调研,前后共调查了1300多个小镇。这些入选小镇的人口标准是至少拥有1.4万居民以上。”接下来,通过各种数据的分析,选出一个较小范围的小镇名单和初步的排名。

  但是,只根据数据来判断一个地区是否适合居住显然是不够的。舒伦堡说:“在进一步筛选过程中,我们除了数字之外,也开始访问各地居民和小区领袖,以及探访一些排名最高的城镇,因为数据库不能显示充满活力的市区和美丽的街道景象,也无法呈现居民对小区的感情。”随后,该杂志派出记者,亲身探访了初步筛选后12个排名靠前的城镇,以确定哪个地方最富有“适合人居住”的精神。

  《金钱》杂志在推出的榜单中指出,此次排名的宗旨是:“找出普通人愿意定居和成家立业的地方。入选的地区必须是拥有好学校、安全街道、经济机会、充分艺术和休闲活动的地方。”舒伦堡说:这次最终评选出的100个最适合居住的地方具备所有这些条件。

  此次排名榜首的小镇穆尔斯镇临近费城,是一个普通的美国小城镇。舒伦堡说:“冠军城镇摩尔斯镇不只居民所得和学生测验成绩都很高,也是典型美国城镇、拥有生活丰富的小区,吸引在当地成长的人回乡建立自己的家庭。”

  一个适宜人居住的地方,其最大的表现应该是对人的吸引力,这一点首先表现在居住在当地人的满意度和忠诚度。《金钱》杂志调查了当地的许多居民,明显地感觉到这个小镇强大的亲和力。

  这里民风淳朴,镇上禁止出售酒精饮品。但是,这里的生活一样丰富多彩。在15英里外的费城有丰富的夜生活可供选择。在夏季,这里还有全镇性的戏剧表演。镇长将在今年上演的剧目中亲自出演一名武士。这里也提供丰富的工作机会。洛克希德马克公司的雷达系统制造基地就位于当地,此外还有一家大型IT公司和银行的地区分部。另外有一半左右的居民在费城工作。

  作为最适合居住的地方,便利的交通当然也是必不可少的条件。穆尔斯镇紧邻高速公路,前往泽西海岸(Jersey Shore)仅需大约1个小时的路程。如果走相反的方向,只需90分钟车程就能达到纽约。生活配套设施方面,去年美国10大连锁超市中的两家科斯科(Costco)和塔杰特在这里开了购物中心。不过,大型超市的开业虽然方便了生活,但也引发了交通拥堵的问题。于此同时,由于商业发展,该镇的农业用地也在急剧减少。

  随着美国全国性的房价上升,穆尔斯镇的房价在5年之内上涨了50%,如今,一间四居室的住房大概价格在40万~50万美元之间,就当地的收入水平而言,还在普通人能够承受的范围之内。

  《金钱》杂志资深编辑梅特斯说,“最适合居住地排行”主要是让上榜城镇居民引以为荣;在房地产价格等其他方面影响不大。但这样的说法对于全美影响最大的理财杂志、时代华纳旗下的《金钱》出台的年度影响力排行榜而言,显然是站不住脚的。

  该杂志的地产栏目一直是美国国民投资购买房地产的权威指导刊物。除了最适合居住地之外,《金钱》杂志每年也公布其他的地产排行榜,其中更多的是具有商业性质的排行。今年公布的其他排名还包括,“最大投资回报地区排行”“最热投资区域排行”“最安全居住地区排行”“最高学历居住地排行”“最贵房地产排行”“最适合退休人士居住地排行”,在美国这样一个房地产和媒体高度发达和成熟的国家里,相关房地产的排行竞争也是异常激烈。除了《金钱》杂志每年一度的多项评选之外,其他全国性的媒体包括《财富》、《纽约时报》都有类似的评选。其他地方媒体的各类地方性评选更是不计其数。此外,还有调查机构加入这一竞争的行列。评选大多是商业化的操作,各类排行的标准各异,结果也是各不相同。

  除了美国有各种宜居排行,全球性的排行也不少见,包括联合国的各种评定,以及一些全球性组织和媒体的排名。英国的《经济学人》就曾作过全球最适宜居住城市的排行。这种种所谓权威的排行各不相同的结果难免让普通人无所适从。

  对此,联邦储备银行的经济学家霍华德·沃尔(Howard Wall)抛开眼花缭乱的数据和各种标准,另辟蹊径,得出了不同的结果。他认为,这些评选一般都是根据生活质量指标对都市地区进行评分排列。不如采用一种更简单的方法:只观察人们实际上选择到哪里居住,由此产生了一些意外的结果。沃尔根据美国人迁徙数据,列举了美国最适宜居住的城市。

  沃尔认为,一个城市是否适宜居住,外界的评论和物质的条件都只是表象,关键是居住者的感受和最终的选择。人们选择到哪里去住肯定是理性的,基于什么地方可以给他们最大的满足。美国人一向根据他们自己的足迹来评判和显示“可居住性”。

  沃尔介绍说,10多年来,《居住评级年鉴》(Places Rated Almanac)和《金钱》杂志所颁布的城市评选结果可以算是美国比较权威的两个居住指数榜单。这两个出版物根据居住成本、雇用前景、教育、休闲和住房价格等指标进行综合评分,但各自的结果并不相同,最近,两个出版物只在西雅图一个城市达成了共识。他认为,这两家的评判因素很多带有主观成分,并不为所有人所接受。

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