新加坡政府投资公司今年以来加速其全球扩张步伐，创下在半年内完成11次海外收购的记录，对于正在复苏的日本地产市场，更是连续大手笔投资

　　新加坡政府投资公司(GIC)的子公司新加坡政府产业投资公司(GIC Real Estate)9月再度进军日本地产市场，宣布投资6亿美元，与美资房地产投资公司、物流地产巨头普洛斯(ProLogis)共同设立一个日本房地产基金，主要投资于日本物流地产领域，发展日本的物流与仓储设施。

　　这已是两家公司二度携手进军日本房地产市场。新基金将与两家公司合作的前一个日本房地产基金类似，政府产业投资公司在基金中持有80%的股权，普洛斯则持有20%股权；基金的主要投资方向也将是物流领域。但新基金的规模将更大，预计投资潜能将超过30亿美元。

　　如果把两个房地产基金的总值加起来，两家公司在日本的投资组合总值可高达约43亿美元。

　　“考虑到这一基金的庞大体积，我们将把注意力主要集中在大型项目的投资上。”新加坡政府产业投资公司总裁薛义华（Seek Ngee Huat）说。他同时表示，正在考虑与普洛斯合作在亚洲其他地区投资更多项目。对于8：2的股权比例，该公司表示，这是一个合理的比例，因为地产投资关键是对当地的了解。

　　抢占日本市场先机

　　作为世界上最大的房地产投资公司之一，新加坡政府投资公司今年以来加速其全球扩张步伐，创下在半年内完成11次海外收购的记录，对于正在复苏的日本地产市场，更是连续大手笔投资。毫无疑问，新基金将给新加坡政府投资公司在日本地产市场的投资提供强劲动力。

　　薛义华说：“日本对我们来说是一个重要的市场，在日本设立的第一个房地产基金的回报超出了我们的预期，接下来，我们预期第二个基金也会有良好的表现，并可取得双位数的回报率。”但是，他拒绝透露和普洛斯合作投资的第一个日本地产基金目前的回报率，也拒绝透露新加坡政府产业投资公司目前在日本总的地产投资额度。

　　去年6月，新加坡政府产业投资公司投资1.26亿美元，买下了东京的地标写字楼Shinagawa 大厦。今年2月份，又从日本零售巨头Aeon公司收购了Aeon Sendai Tomiyacho购物商场100％股权。该购物商场楼高三层，总楼面面积为57291平方米。 在买下这家购物商场后，新加坡政府产业投资公司又租回给Aeon公司。

　　今年3月份，新加坡政府产业投资公司出资1.08亿美元从总部在洛杉矶的柯罗尼资本集团（Colony Capital LLC）手中买走了位于日本的三项公寓物业。这三项物业目前均由总部位于新加坡的Oakwood Asia Pacific经营，它是世界最大的服务式公寓运营商。

　　至此，新加坡政府投资公司在日本的地产投资覆盖了写字楼、公寓和商业地产这几大市场。而在更为专业化的物流地产领域，新加坡政府产业投资公司则选择了与普洛斯合作建立基金的形式进入。

　　日本地产市场的良好表现是促使新加坡资本投资的根本原因。目前，日本地产发展商正积极收购资产，扩张业务。由于日本借贷成本已跌至历史低位，加上消费信心增加刺激销售，连续下跌13年的东京地价从去年开始反弹，三菱地产等日本房地产公司的股价更是不断上升，成为今年日本股票市场的增长引擎。瑞穗证券房地产分析员佐藤武预期，日本国土交通省预计在9月20公布的调查结果将显示东京中部地价加速上升，而大阪及名古屋的地价跌势放缓。

　　市值最大的日本地产发展商三菱地产在8月9日公布优于预期的首季盈利后，其所属的Topix房地产指数大涨14%，在Topix 33个行业中排名第三。标准人寿投资公司基金经理麦克奇洛预期，东京市中心等地区的房地产将加快复苏。日本三大地产发展商——三井不动产、三菱地产和住友不动产——8月表示，在截至6月的二季度，合计销售升幅达17%。

　　急于在日本地产市场全面复苏之前抢占先机的新加坡地产集团也不只这一家公司。新加坡当地媒体报道称，嘉德置地（Capitaland）也正在准备与沃尔玛（Wal-Mart）或另一家日本零售商合作，加速在日本的业务扩张计划。

　　嘉德置地总裁廖文良9月8日在东京接受彭博社访问时也说，嘉德置地将考虑与日本连锁零售商合作，建立其在日本的商业地产投资组合。“日本的大多数商场都是由连锁商店拥有的，现在它们已经发现自己拥有购物商场的效率不高。”

　　他还表示也不排除与沃尔玛再度合作的机会，他说：“沃尔玛专注于零售业，而不是房地产，所以如果有机会合作，我们肯定会考虑。”此前，嘉德置地通过与中国深国投合作，在中国为美国最大的零售商沃尔玛开发购物商场。

　　嘉德置地目前已经在日本设立了两个房地产基金。廖文良十分看好日本房地产市场的前景，他说：“日本市场肯定已经复苏了，我们相信这是进军日本房地产基金管理市场的良好时机。”嘉德置地还可能在新加坡、日本、中国或马来西亚推出一个新的房地产投资信托。

　　物流地产的诱惑

　　早在2002年，日本市场呈现明显复苏迹象之前，新加坡政府产业投资公司和普洛斯就合作成立了一个日本房地产基金，投资于物流地产。目前该基金的总投资额约为10亿美元。外界分析认为，尽管这两家公司早已看好日本物流地产投资，但由于当时日本整体市场前景未明朗，因此这第一个基金主要目的是试水。

　　普洛斯总裁施瓦茨(Jeffrey Schwartz)认为，日本是一个庞大的市场，日本的物流业规模庞大，物流中心和物流基地数量众多。一方面，当地的一些分销领域目前仍缺乏现代化及有效率的物流与货仓设施，而现有设施的设计及装备有不少已经过时；另一方面，日本的制造商正在努力提高流通系统的效率，这一巨大需求的直接结果就是对现代物流仓储设备的需求。因此他看好日本物流地产的发展潜能。但目前，这个领域因投入及运作成本高昂而常令外资企业却步。

　　物流地产就是由地产开发商选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等。之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。也就是说，地产开发商只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或物流公司操作。物流地产模式的价值在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。

　　施瓦茨举例说，在装卸货物时，货车一般都是驶入一座货仓设施的地面层，之后都是靠大型电梯运送至货仓的个别楼层。不过，普洛斯却为货仓设施设计了特别的桥道，让货车能够直接驶入个别楼层装卸货物，从而减少所需时间。他说：“我们所要提供的是高素质的服务，我相信日本对这个领域的需求将会越来越高，全新的现代化货仓设施也将会越来越受欢迎。”

　　施瓦茨介绍说，两家公司共同成立的新基金准备投资于日本的45处物流地产，将在日本主要城市枢纽发展及收购高品质的物流地产项目，投资热点将包括东京、大阪、神户及名古屋。施瓦茨也指出，东京及横滨是全球最大的分销区域，其次是芝加哥，再次是多伦多。通过日本的分销地位、普洛斯的物流专业服务及政府产业投资公司在当地的房地产经验和商业网络及声誉，他相信两家公司共同成立的日本基金将获得成功。

　　普洛斯的业务主力一直放在物流与货仓设施的发展与管理上，是全球最大的工业房地产信托，在纽约证券交易所上市，其业务以北美、欧洲与亚洲地区进行划分。普洛斯在全球已拥有2079项物流仓储资产，其中在北美所管理或拥有的房地产资产为99亿美元，在欧洲为49亿美元，在亚洲为18亿美元，总资产超过160亿美元。

　　目前，普洛斯在我国华东和华南地区均建立了物流园区，下一步目标是渤海湾经济圈。从今年开始，普洛斯将在京津地区实施大规模的投资计划。

　　此次在日本设立基金已是新加坡政府产业投资公司第三度与普洛斯合作，两家公司还曾在1999年首次合作，成立了一个欧洲地产基金。但是薛义华也拒绝公开具体的数额。

　　GIC超常规发展

　　新加坡政府投资公司管理着该国的外汇储备，掌控着总值约1000亿美元的资产，是全球最大的基金管理公司之一。新加坡政府产业投资公司是它的一个子公司，另一个子公司是新加坡政府特别投资公司（GIC Special Investments Pte. Ltd.）。新加坡政府产业投资公司目前在亚、欧、美等地区的超过30个国家里拥有140多项资产，包括办公楼、住宅、商业地产、工业地产及酒店等。

　　新加坡政府产业投资公司近年来一直都在积极扩展其全球投资组合，特别是在亚太地区一些商业城市的优质房地产。美国一家投行的经理人说：“新加坡政府产业投资公司最引人注目的是，他们能够超常规发展。他们的地位令人嫉妒，因为他们拥有庞大的资金后盾，良好的运作模式使得他们的发展速度非常快。”新加坡政府产业投资公司正在成为全球最大和最具扩张性的房地产基金，其触角已经伸展到房地产的所有领域，业务遍布世界各地。

　　今年3月份，新加坡政府产业投资公司与雷曼兄弟旗下子公司、雷曼兄弟产业伙伴（Lehman Brothers Real Estate Partners）和总部位于多伦多的地产之星集团（Realstar Group）合作，从洲际酒店集团（InterContinental Hotels Group PLC, IHG）手中收购了英国的73家酒店，总值超过18亿美元。同月，在其主导下又建立了一个总值达6.39亿美元的地产基金，新加坡政府产业投资公司占70%股份，这个地产基金将投资于英国的学生寓所。此外，它还以9.53亿美元收购英国Bluewater购物中心的股权，投资1.41亿美元在英国及德国兴建养老院。

　　5月份，新加坡政府产业投资公司连同摩根士丹利，以5.27亿美元的价格买下澳洲悉尼的赤菲理大厦(Chifley Tower)和赤菲理广场（Chifley Plaza)。这也是澳大利亚今年到目前为止最大的地产交易。40层楼高的赤菲理大厦是悉尼的标志建筑之一，它包括了办公面积，以及三层楼的零售面积。

　　9月9日，新加坡政府产业投资公司再次出击，以3.88亿美元的价格买下洲际酒店集团在巴黎一家历史悠久的酒店。这家位于巴黎卢浮宫博物馆附近的洲际巴黎酒店（Intercontinental Hotel Paris）共有438个客房。

　　(作者：钟园)