●泡沫期间，人们不相信价格会下跌。历史已多次证明这是错误的。

　　●必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑态度。那个神话就是价格会永远不断地上涨。

　　●即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺。

　　美国的住房价格经历了数年惊人的上涨之后，现在似乎摇摆不定。回顾日本出现房地产泡沫破裂的历史也许对我们有所帮助。

　　泡沫程度惊人

　　毫无疑问，现在的美国与上个世纪80年代的日本有着天壤之别。其一，日本当年的房地产价格上涨速度更快、幅度更大。部分原因在于，投机者利用迅速上扬的股市的账面利润投资房地产，导致股价与房价全面飙升。

　　另一个区别是：在日本当年的房地产热中，最大的投机者是财力雄厚的公司。它们在抬高商业房地产市场的同时，也抬高了住房价格。

　　日本遭受了现代历史上规模最大的一次房地产市场泡沫破裂。在1991年房地产市场的巅峰时期，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。

　　后来，由于日本中央银行升息力度太大，股市和楼市同时崩溃。随着投资者抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，日本的股市与楼市价格直线下降，跌入低谷。直到现在，才刚刚开始恢复。

　　泡沫背后的神话

　　日本的经历包含着许多警示。其一：避免受炽热的房地产市场发出的诱惑的吸引，特别是避免动用高风险或外来贷款，进行入不敷出的借债。其二：避免购买一旦市场冷却难以出手的房地产。

　　经济学家说日本的经历对美国决策者（比如即将于明年1月底出任美联储主席的本·伯南克）来说还包含着教训。首先就是从日本中央银行的失败中吸取教训，放慢美国房地产和股市泡沫的上升速度；其次，要吸取日本未能缓和崩溃的教训。日本直到最近才终于找到了恢复房地产市场的办法，即通过放宽限制，刺激新的房地产开发。

　　最重要的是，日本的经历告诉我们：必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑态度。那个神话就是价格会永远不断地上涨。与当今美国购房者一样，日本当年的许许多多购房者过度举债，购买了超出其支付能力的房产，因为他们以为房地产价值只会上升，不会下降。当价格下跌时，很多购买者在经济上遭受了重创，甚至破产。

　　日本泡沫问题最知名的权威、早稻田大学教授野口悠纪雄说：“日本最大的教训就是不要陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态。泡沫期间，人们不相信价格会下跌。历史已多次证明这是错误的。但是，人的天性中总是存在一种令人无法吸取历史教训的东西。”

　　他说，上个世纪80年代，日本的投资狂热已到了登峰造极的地步，即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺。

　　野口悠纪雄教授说，虽然美国与日本存在种种区别，但现在的美国与当年的日本仍有着相似之处：住房的售价通常在1000万美元以上，而购买者居然感到别无选择，只能现在购买，以免房价升得更高。

　　专家还发现了其他相似之处。上个世纪80年代，由于对房地产价格持上升预期，日本许多购房者对大举贷款感到心安理得。现在的美国也有类似情形。日本当年有自己的贷款方式，包括所谓的“三代贷款”，就是90年期限甚至是100年期限的抵押贷款，购房者可以终其一生分期付款，甚至分期到子孙一代。

　　但是，当日本房地产价格下跌时，业主们发现自己背负的债务远远超过了房产的价值。很多人破产，特别是由于房地产价格下跌而引发较广泛的衰退后出现的失业人员和减薪人员。

　　决策层的镜鉴

　　现在，日本的房地产市场终于显现了复苏的迹象。经济学家说它为美国人提供了结束泡沫的方式、而不是结束泡沫本身的教训：那就是房地产价格一落千丈。

　　在房地产泡沫破裂后的很多年，日本政府试图通过建设代价高昂的公共工程项目，来恢复房地产及其他经济部门的活力，但由于计划欠佳，反而导致国债增加。

　　直到上个世纪90年代末，日本政府才开始尝试另一种办法：放宽限制。为了刺激经济，东京开始放松对金融行业的限制。虽然这一努力主要是为了恢复银行业的活力，但它也帮助投资者建立了房地产投资信托，主要是用于商业地产投资的互助基金。几年后，政府还放宽了建筑标准，比如高度限制，并缩短了建筑审批时间。

　　经济学家和房地产主管认为，这些改革措施为房地产市场注入了资金，减少了再开发的难度。成果显而易见：东京的上空点缀着起重机和新起的高楼大厦。

　　日本经济学家说美国不太可能遭受日本这样的下跌，因为美国经济有一个更有经验的机构在掌舵：美联储。他们认为，日本的中央银行未能在1989年年中之前制止股市和楼市泡沫，此后就已为时太晚，价格飞涨失控。