此前一直被限制直接投资商业房地产开发的美国银行业，今后将超越传统借贷者的身份，成为房地产业的直接投资者

　　美国的两座中型城市——匹兹堡和夏洛特或许不曾料到，自己会因为即将破土的酒店成为美国金融界和房地产界关注的焦点。当然，这不是因为酒店或城市本身，而是因为两家大银行的进入，因为这可能意味着此前一直被限制直接投资商业房地产开发的美国银行业，今后将超越传统借贷者的身份，成为房地产业的直接投资者。

　　据美国权威财经媒体日前报道，PNC银行（前身为匹兹堡国家银行，Pittsburgh Notional Bank）和美国银行（Bank of American）已在2005年12月获得美国银行监管部门即货币监理署（Comptroller of the Currency，OCC)的许可，直接开发并拥有大型酒店和写字楼物业。

　　此举可能意味着1971年美国第一任财政部长亚历山大·汉密尔顿（Alexander Hamilton）创立美国第一银行(First Bank of the United States)时写下的、关于银行直接投资商业资产的限制性条款，今后不再为美国银行界所遵从。

　　从借贷者到开发商

　　美国的银行监管法规一直禁止银行拥有或开发商业房地产，除非这些地产主要为银行自聘员工使用，从事银行自身的经营活动。因此，虽然美国的城市中有很多高层写字楼建筑以银行命名并为银行所有，但都是银行的总部大楼。许多银行只是将办公大楼的部分写字间和一层零售空间出租，其余留作自用。这样的商业行为是得到法规许可的。

　　汉密尔顿当年设下这些限制是经过深思熟虑的，也得到多位重磅经济学家的肯定。因为对银行而言，贷款和其他金融资产毕竟有多种渠道可以消化，但是，商业资产尤其是商业房地产在价格下跌时却很难脱手，一旦套牢就是一个周期。其次，由于银行能以低成本获得资本，如果允许其直接投资商业资产将催发经济泡沫。这一思想也为世界各国的银行普遍采纳。

　　在高风险的商业地产投资领域，别说是直接投资，甚至连银行在商业房地产市场拥有高比例的贷款，也时常令金融监管者们担忧。因为很多人认为，如果经济突然陷入低迷可能会削弱银行资本。对那些因丧失抵押品赎回权而被银行获得的不动产，监管者也制定了严格的规定。

　　美国银行监管机构不久前还表示，他们将很快公布机构指南，以引导银行达到与贷款增长相匹配的资本、保险和风险管理标准。

　　然而，作为美国财政部的银行管理机构，美国货币监理署的最新举动，却让人们预感到传统规范有被推翻的危险。

　　该机构在其网站的公告中宣布，批准两家银行直接开发商业房地产项目的申请。这一决定超越了银行传统业务的范围，放宽了对银行参与房地产开发活动的限制。

　　公告虽然没有透露两家银行的名字，但PNC银行和美国银行已经公开了此事。

　　对于业界反对和疑虑的声音，PNC和美国银行都指出，对于银行投资商业房地产的限制从来都不是绝对的。他们指出，银行开发和拥有自用写字楼一直就是合法的。他们新投资的项目只是在原有基础上的扩充。

　　PNC被批准在其总部附近投资1.22亿美元开发综合物业，包括30层办公楼、150个房间的旅馆和至少30套公寓。PNC的雇员将占用新办公楼和旅馆空间的22%。PNC发言人布瑞安·戈尔基表示，预计该物业将成为吸引更多市区投资的催化剂。PNC银行隶属于PNC金融服务集团，PNC金融服务集团是一家集多种金融服务于一体的金融公司，该公司下设六大系统，除PNC银行以外，还有PNC顾问公司、PNC房地产金融和PNC信托服务等。

　　美国银行则计划建造150个房间、15层的里兹—卡尔顿酒店，作为其总部物业的一部分。美国银行是环球首要的金融服务机构之一，为美国第二大银行，提供个人及商业银行服务。

　　改变房地产游戏规则？

　　无论出于何种原因，美国货币监理署对银行投资商业房地产松绑已成事实。现在的问题是，这会不会成为新的业界行为规范，还是仅仅停留在个案层面？

　　不少美国银行业顾问和律师指出，货币监理署放松对银行的限制意义重大，如果成为趋势而不是个案，将改变房地产领域的游戏规则。

　　咨询公司联邦金融分析公司执行合伙人凯伦（Karen Shaw Petrou）表示，有了货币监理署的授权，大型全国性银行可能成为商业房地产市场上的主要参与者。

　　货币监理署长期以来因为倾向于维护银行利益而被商业团体指责为银行“啦啦队长”。目前，货币监理署对上述决定保持低调，批准PNC和美国银行项目的高层官员则拒绝发表评论。然而货币监理署的发言人表示，此举不会导致全国性的银行在房地产领域的扩张。

　　货币监理署还表示，之所以同意美国银行的计划，主要原因是该银行称最终其自用的酒店居住率将达到50%以上。货币监理署还援引1902年联邦法院的一项判例证明此举的合法性。当时法院判决指出，如果银行不能将多余的空间作商业性出租牟利，就不能在市中心地区营业。

　　不过，哥伦比亚特区律师事务所的律师查克（Chuck Muckenfuss）指出，虽然货币监理署目前言辞上还是很低调，不敢轻易承认“修改游戏规则”，但也不排除还将继续放松银行直接投资的限制。“这也与其一贯做法一致，即银行应以合乎逻辑的方式扩张实力。”查克说。

　　现在可能阻止货币监理署的力量来自美联储。据媒体报道，美联储坚决反对接受其监管的国家特许银行深入开展商业房地产开发。不过美联储的发言人拒绝对货币监理署的举动发表意见。

　　多年来，美国监管者一直维持着银行业与某些商业活动如房地产开发的屏障。另一方面，美国的银行界也从未放弃过努力，一直设法从事更多的商业领域直接投资，如开发商业房地产项目和更多直接参与房地产市场的竞争机会。例如，1999年，美国曾通过立法消除了银行业开展商业活动的某些障碍，触发了多个利益集团的冲突。

　　除了想要在商业房地产领域分一杯羹，美国的银行界还在酝酿涉足房地产经纪业务。为此，美国全国地产经纪商协会（The National Association of Realtors）正在与财政部和美联储交涉，阻止银行界的“进攻”步伐。自2001年以来，该协会一直为禁止银行从事房地产经纪业务的法律制定与通过而努力。

　　对于货币监理署的新规定，美国全国地产经纪商协会表示还在对其进行研究。与银行进军商业房地产开发相比，美国地产经纪商更关注来自银行的房地产经纪和物业管理方面的竞争压力。