从１９９０年开始，泰国的房地产开发贷款和住房贷款以２０％－３０％的速度高速增长；到１９９６ 年，房屋空置率持续升高，仅办公楼就有３０万平方米无人问津，空置率达到５０％。

　　泰国房地产供应体系高度市场化，私人开发商是最主要的住房提供者。回顾泰国房地产泡沫的过程，大体上可以分为三个阶段：

　　一、政策推动下的初升期

　　１９８４年以后，泰国政府为了促进当时的经济发展，把房地产作为优先投资的领域，并强迫商业银行把贷款中的一定比例投向“低成本住宅计划”，同时给予住房按揭以税收抵免的优惠。

　　与此同时，由财政部所控制的政府住房银行推出了“超级储蓄计划”把按揭利率由１６．５％降低到１０．５％，从而打破了之前由商业银行所形成的垄断局面，并迫使商业银行也调低了利率应对。最终，随着按揭利率的走低，住房的需求被明显增加。这一轮房地产市场的繁荣一直持续到１９９０－１９９１年国内的军事政变和海湾战争爆发。

　　二、投机主导泡沫积聚期

　　１９９２年，泰国新政府上台以后，推出了一系列政策推动了土地价格的上涨。同时，泰国的证券交易委员会也对上市的房地产公司提出了“必须保持充足的土地储备”要求。显然，这些政策对于房地产市场都起到了推波助澜的作用，大量的开发商和投机者都涌入了房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的发生。

　　１９９４年，曼谷的房地产泡沫已经发展到了相当程度，泰国银行敦促商业银行控制对房地产的贷款，但这个建议被极大地忽视了。１９９５年，应政府住房银行的要求，房地产事务局对曼谷的住房空置率进行了一项调查，后者于１９９５年１１月发布的调查报告使整个社会产生了巨大的震动。

　　该调查覆盖了从１９９０年１月到１９９４年４月期间完工的１５００个住宅项目，在总共大约３１．９万个单元的调查样本中，有５．４％的住宅尚未出售，３５．４％的住宅虽已出售但无人常住。基于上述的调查，报告估计当时曼谷的空置住宅大约有３０万个，空置率接近１４．５％。

　　三、泡沫破灭的因素出现

　　两个因素的变化最终引发了泡沫的破灭：

　　首先是利率的上升，从１９９４年底开始，四大商业银行的贷款利率从１４％提高到危机发生之前的１６％，而在危机发生之后的半年内又快速上升到１９．３７５％。利率的上升提高了投机者的资金成本，也加剧了开发商的资金压力。１９９７年２月５日，一家大地产发展商Ｓｏｍｐｒａｓｏｎｇ Ｌａｎｄ 未能支付一笔３１００万美元的可转债的利息，成为泰国第一家未能及时偿还债务的发展商。在其后的几个月内，又有多家地产商相继未能偿还到期债务，从而加速了银行催债的过程。

　　其次，外资的撤退也加剧了泡沫的破灭，而促使外资作出这个决定的原因还在于泰国经济的衰退。泰国经济受到重大打击，房地产泡沫也随之彻底破灭。

　　(作者：宗文)