就在全球性房地产泡沫的话题趋于热烈的时候，经济合作与发展组织（OECD）6月初推出的一份研究报告却认为，在房地产市场呈现繁荣景象的15个国家中，只有英国、爱尔兰和西班牙的房地产价格过高。

　　OECD同时对中国目前正在面临的两大风险表示担忧，其一，随着中国成为世界第二大出口国，遇到越来越多的贸易保护主义的干扰，这使得中国进一步扩大出口受到种种限制；其二，国内资金的流动性过于充足，直接推动了房地产价格不断攀升。由于资产价格的上升大大超过租金率，导致投资收益率不断下降。这一点在一些地区已经有所显现，例如上海。

　　房产市场有希望软着陆

　　总部位于巴黎的OECD在近日推出的一年两次的《经济展望》(Economic Outlook No.79)报告中，将当前的全球住房市场描述为盛况空前，并将其置于过去35年经验的背景中，对主要国家的房地产市场进行了分析。

　　OECD指出，当前的住房繁荣不同寻常，而且“与商业周期的步调明显不一致”，成本相对低廉的贷款和低利率是推动全球住房价格上涨的最直接原因。不过，与人们在几个季度里对高房价表示的担心不同，研究的证据表明，只有英国、爱尔兰和西班牙的房地产价格在处于房地产市场繁荣阶段的15个国家中表现过高，而丹麦、芬兰、法国、美国和挪威的价格总体上与由供需决定的“基本 价格”一致。

　　至于德国和日本的住房市场，则被认为是“价格过低”，这表明两国先前房屋建造过多。OECD指出，之所以持有“大多数住房市场价格没有过高”的观点，主要是两国的利率维持在低水平。

　　OECD从近期英国和澳大利亚的房地产价格渐趋平稳的状况进行分析并得出结论认为，房产市场仍有软着陆的可能。但他们警告不能因此放松警惕，因为最近房屋实际价格的确上涨过快，这至少在少数国家确实发生了——有些国家的涨幅达到了1970年代以来的最高水平。房价上涨带来的最主要风险就是长期利率上升，一些大国（如美国、法国和西班牙）房价攀升已经导致当年的长期利率水平提高。

　　此外，在全球范围内，现金账户的不平衡问题越来越凸现，虽然不会给实际经济带来太大的冲击，但是如果没有以市场为导向的调节，也很难在短期内解决；石油价格在大规模的需求和产能有限的约束下不断攀升，这些因素导致了长期利率不断上升，必须引起各国的重视。OECD建议，平抑或者压低房地产价格不失为一种有效的办法。

　　亚洲各国定策抑制房地产价格

　　在随后的国别分析中，OECD对其成员国和一些主要的非成员国（如中国、印度等国家和地区）的经济社会发展状况进行了详细的分析。

　　OECD指出，由于中国面对越来越多的贸易保护主义的干扰，因此进一步扩大出口将受到种种限制。另外，中国国内过于充足的资金直接推动了房地产价格。OECD以上海为例，指出该地区资产价格的上升大大超过租金率上涨，最终导致投资收益率不断下降。除了指出中国目前面临“贸易保护主义”和“房地产价格不断攀升”两大风险，OECD认为与中国毗邻的印度也正面临着国内不断增长的需求、货币和信贷规模明显超过了既定目标的问题。

　　印度中央银行从2005年起就采取了紧缩性货币政策。从2005年至今，该国连续三次调高基准利率，达到了6.25%的水平。与此同时，印度的房地产市场也十分活跃。为了防止在经济低迷时期出现坏账，印度银行未雨绸缪，提前压缩对房地产业的抵押贷款规模，使得房地产抵押贷款规模从2003年的4.4%下降到2005年底的2%。

　　虽然韩国的通货膨胀率长期维持在2.5%～3.5%的水平，但是该国中央银行从2005年10月～2006年2月期间，三次提高短期政策利率。在韩币升值的情况下，货币当局仍然提高利率，收紧银根，其主要目的是为了抑制从2005年8月以来不断攀升的房地产价格。到目前，韩国房地产均价上涨了5.9%，但是首尔附近的价格却上涨13.5%左右。考虑到投机因素，这样的涨幅对国内房地产投资是个不小的打击。同时，韩国政府计划到2009年实施中性财政政策——即实现财政平衡。因此，2005年财政预算涨幅为7.6%，2006年下降到6.5%。提高利率也是为了配合这项政策。

　　欧盟房地产市场价格尚属合理

　　OECD还详细分析了美国的经济发展状况和房地产市场。

　　美国经济增长来自于劳动生产率的提高，使得美国经济可以超常态地跳跃式发展。在过去10年里，美国住房价格已上涨逾50%。虽然美国本土一直担心存在资产泡沫甚至崩盘，但OECD认为美国房地产价格并未过高。

　　OECD指出，房价的变化有力推动了美国的消费市场。房价提高，美国家庭的财富增加，储蓄率下降到零。新房屋的价格超过了建筑成本，这带来两大好处。其一，房价上涨使得抵押贷款利率相对下降，企业和家庭的贷款成本下降；其二，美国家庭的收入由于房价上涨而提高，这直接刺激消费。当然，OECD也承认，目前美国房地产火热的原因仍然有部分不能解释。

　　欧盟是OECD分析的重点之一。该报告认为：虽然个别成员国家出现了房地产市场火热情形，但是价格的变化情况仍属于合理范围之内，决策者没有必要对其过于谨慎，甚至采取行动。

　　在所有的成员国中，OECD认为西班牙对石油产品的过度依赖，其实体经济受到油价不断攀升的打击不言而喻。此外，由于房地产价格不断攀升，直接打击了西班牙的国内消费市场。短期内，该国国内需求不足的问题不会缓解，物价水平可能会继续上升。这无疑加大了西班牙未来一段时间内增加调控力度的可能性。

　　瑞典是欧盟成员国中经济增长表现最好的。最新的数据表明，瑞典企业订单不断增加，消费者信心指数上升到了5年来的最高水平。在低利率、低税收和低失业率的推动下，瑞典房地产价格在2005年内上涨近10%。在房地产财富效应的影响下，社会投资规模不断扩展，形成了经济发展的良性循环。

　　（作者为多科德经济咨询有限公司研究员）

　　(作者：邱晨曦)