——■本报记者 马琳 北京报道

　　从1945年到2006年，美国加州的房地产价格一直在持续上涨，尤其是从1999年至今，价格上涨幅度每年基本是在30％左右的水平。加州人均可支配收入与加州的房地产价格之比已经超过了老百姓能承受的水平，但到目前为止，整个加州房地产市场的交易还是非常的活跃。

　　为平抑房价，满足中低收入人群居住需求，加州政府做出了很多努力。其中美国加州洛杉矶West San Gabriel Valley经纪人协会国际部主席Charles Buck Stapleton先生为此做出过很多努力，Buck先生对中国有很深的研究，多次来过中国并致力于中美房地产市场之间的交流与沟通。不久前，Buck先生又随同美国加州房地局的官员及10名经纪人来到中国， 本报记者借此机会专访了Buck先生。

　　中国房地产报：面对疯涨的房价，加州政府部门是如何应对的？想到哪些办法来满足中低收入人群的住房需求？

　　Buck先生：政府首先不是靠制裁而是靠引导激励的方式来处理这件事情。当地政府会提供低息甚至无息的贷款给那些中低收入人群，使得他们能够买得起房子，更好地引导这方面的消费，效果会比简单的税收效果好。

　　中国房地产报：美国政府部门除了在金融方面的努力外，对开发商采取哪些策略，促使他们加入到廉价房的建设中去？

　　Buck先生：由于美国的土地属于私有，政府从私人手里买下土地以后，再把这一整块地按照购买时的价格卖给开发商。还有一种方式，比如一块土地原来可以盖1栋房子，现在改成盖5栋房子（叠式楼房）。这样，土地上的房子可以多盖，而每一个房子的成本就减少了，可以卖得比较便宜。美国开发商的利润率大概不会超过15％，这是很稳定的行情。所以政府用这种方式来鼓励开发商开发普通民众能买得起的房子。

　　把土地卖给开发商的过程中，有两种做法，一是政府低价补贴，以赔钱的方式把土地售给开发商；二是提供一些低息或零息贷款，提供给建廉价房的开发商。这些开发商开发的项目是低收入人群和老年人公寓。

　　中国房地产报：美国当地对廉价房建设是一个什么态度？

　　Buck先生：其实，在美国，整个社会都比较关注廉价房的建设。美国经纪人协会有个每两年举办一次的奖励活动，奖励在提供低收入房子方面做得最好的经纪公司、开发商甚至银行，还象征性地给1万美金作为奖励。这个奖项不仅针对个人，甚至地方政府也可以去领这个奖，美国政府特别关注这件事。总统、房地产协会主席去授这个奖，克林顿和老布什也曾出席过这个活动，得到这个奖项的机构或个人在全国媒体上都有很高的曝光率，导致整个社会都很关注建廉价房的事情。而其他奖励活动则经常举办。

　　中国房地产报：您刚才说到政府鼓励开发商建廉价房，这对房地产市场的发展是否有影响？是否可以把房价往下拉一些？

　　Buck先生：当然会有一些影响，但是真正大的影响要等到利息上涨以后。刚才提到的房价没有提到贷款的利息，因为真正看房价狂飙的现象要看同一时期房贷利息。因为2000年以后美国股票市场不太好，为了刺激股票市场，一直以来利息较低，希望通过降息的手段刺激股票市场。结果影响到房地产市场，同样的钱可以买到更大的房子，所以很多人抢着去买房了。

　　中国房地产报：来到中国后，也一定听说或看到中国正在对房地产市场进行新一轮的调控，您对中国现在的调控和房地产市场怎么看？

　　Buck先生：这可能不是一个太好的做法。如果说政府的出发点是想让老百姓住得起房子，不应该通过惩罚现有的房东来解决问题，而应该鼓励开发商建更多的廉价住房。因为从某个角度来看，很难一边鼓励自由化市场经济，同时又想对房屋的拥有者或买卖本身征特别多的税，毕竟大多数市场不是利用这种方法来解决低收入人群的住房问题。还是要通过政府的批地，鼓励开发商去建适合中国人民居住的房子，而不应用直接冲击房屋的普通买主和买卖方式来解决。我觉得应该更多采用激励和引导的方式来解决低收入人群居住的需求问题。