在内地资本市场对房企说不的时候，香港资本市场几乎是惟一接纳内地房企的资本乐园，这令内地房企在香港上市军团人多势众。这其中包括富力地产（2777.HK）、首创置业（2868.HK）、上海复地（2337.HK）等业内翘楚。

　　4月20日，广东开发商碧桂园集团（2007.HK）即将在香港主板挂牌。这更渲染了香港资本市场对内地房地产行业的影响力。此前上市一波三折的SOHO中国，也是一个香港上市的执着者，预计在今年第三季度要卷土重来。

　　此外，合景泰富、中远房地产、恒大、天山地产等一干房企也在奔赴香港的道路上孜孜不倦。

　　不过资本自傲，内地房企在奔赴香港上市的同时，也颇为无奈，SOHO中国联席总裁张欣就非常不满内地房企在港上市市盈率之低。

　　一位投行人士指出，房企在港上市都会遭遇一个定价之殇。

　　据了解，对上市房企的估价，一般有两种方法：市盈率和净资产折让。

　　按照海外资本市场的惯例，对房企采取的是以净资产折扣方式定价。不过，内地开发商很难采取净资产折让的方式定价，“内地房企规模很小，采用净资产折让计价有一定困难。因为内地房地产公司历史相对较短，而一般而言，盈利增长很快，用市盈率定价比较符合内地房企的实情。”上述投行人士指出。

　　事实上，在现行法规下，内地地产商不可能获得较高的合法净资产。根据相关规定，闲置两年的土地可以无偿收回土地使用权。这意味着开发商根本不能够合法拥有两年以上的土地储备。土地储备成为内地众多房企奔赴香港路上的拦路虎。

　　围绕土地，赴港上市房企遭遇的另一个难题是，内地开发商拿地采用分期付款，在没有办完手续之前就没有拿到土地使用证，而没有土地使用证的土地在香港是不能算公司的资产的，而内地房企一般采取较快的扩张战略，任何时候会有很大一部分土地没有土地权证。这样，海外投资者往往低估房企的价值。

　　这也是颇多内地房企出征香港资本市场，最终落得折戟沉沙的根源。

　　已经成功上市的上海复地和还走在路上的SOHO中国，其上市过程波澜起伏倍受定价方式差异以及土地使用证困局的折磨。

　　此外，房企若要在香港成功上市，还要从多方面进行准备：首先由于香港和内地存在会计制度上的差异，企业需按照香港的会计准则编制会计报表，并要经历财务审计、资产评估、尽职调查、起草招股说明书等一系列过程。要获得国际投资者的青睐，企业还需具备可使其信赖的管理层、公司合理的目标以及具体的运作模式和业务模式与公司信息的透明度等。

　　赴港上市将本在内地模糊法规下生长的房地产商放到国际标准的阳光之下，让其去改进此前的种种阙漏，如此脱胎换骨的质变过程，其痛苦可想而知。

　　不过，一旦修得正果，结果自然更令其欢欣。

　　首先，与内地上市相比，香港上市的再融资成本低、灵活性强，据了解，到现在为止，相当一批房企再融资额已大大超过IPO。

　　北京城建副总经理张财广将房企赴港上市的定价问题跟再融资联系起来，认为这是有得有失。“折价发行换来后续再融资的便捷。”

　　此外，一旦在香港上市成功，房企便可收获一个国际化的融资平台。比如，在历尽艰险成功跳过龙门之后，上海复地便吸引来多家外资，如摩根士丹利、荷兰国际集团（ING）都与其合资开发项目。

　　“香港资本市场市场化程度高，有益于公司规范经营，此外，在香港上市之后，回A股上市相对容易，目前也有北辰实业（601588.SH，0588.HK）成功的案例，而复地也正将回归内地市场想法付诸实践。”西南证券分析师周兴政表示。

　　(作者：王晓伟)