|
澳大利亚的房地产市场十分成熟和兴旺，居民购买力也较强劲，人均住房面积近60平方米。近40年来，澳大利亚的房地产价格大约平均每七年翻一倍，很多人买房自住或投资出租，并将买入房产作为主要投资和对抗通货膨胀的手段。
在澳大利亚的住房中，自住私房占70％左右(在发达国家也是较高的)，私人出租住房占 25％左右，公房出租的占5％左右，即租房者占 30％左右。由此，澳大利亚房地产出租业还是非常发达的，一些著名的中介公司已存在100年以上，租房制度完善。
哪些人在租房住
和其他发达国家一样，澳大利亚租房市场主要有两种服务功能：一种是短期住房功能；另一种是中长期住房功能。但一般认为后者的租房形式很可能更附带一些不利因素，譬如使用期没有保障，住房成本极其昂贵，住房自由使用权的缺乏。
澳大利亚租房群体主要为以下几类：租客主要是那些中低层收入的家庭；工作时间不长的一部分青年白领；一部分中高收入者，由于公司搬迁或工作更换有短暂需求；失业人员；很大比例的单身或单亲家庭，这种趋势可能还会继续发展，这部分租客的年龄相对较小，大部分在40岁以下；高等院校在校和刚毕业的学生。
私人租房需求主要受经济和人口因素影响的结果。例如家庭组合类型、所处年龄和收入化分和经济变化因素，利率的高低、失业率以及租房与收入之间的比例、社会经济因素 (包括不断变化的生活方式)以及政府政策(如给一部分租客提供住房补贴形式的帮助)。
租房者为什么不买房?
根据上世纪90年代澳大利亚统计局对部分大城市租房情况的一项统计和分析(见表)，澳大利亚租私房和租公房的人不买房的主要理由是“从来没有首付款”和“买不起”。“从来没有首付款”的占统计人数的25．7％-37．7％，“买不起”的占统计人数的33．2％-53．％，这二类群体占统计总人数的70％左右。虽然笔者未看到我国类似的统计报告，但“从来没有首付款”和“买不起”这两群体也会占租房者的大多数。
几乎每个人都想拥有自己的住房，从统计数据来看，相当一部分租房者并不是没有购房的念头，而是因为缺乏首期付款资金选择租房的。随着经济进一步发展，生活水平不断提高，这些租房者的购房欲望还是会被不断激发出来的。同时，房产拥有者的比例，会随着年龄，婚姻和收入的变化而增长(对双收入的家庭增长的更快)，国外许多国家的研究已经证明了这些因素。
随着人口和个人喜好的变化，以及工作的无保障性和承受能力的影响，许多家庭很可能会在接下来的很长一段时期选择租房居住。究其原因，大致包括以下几点：
年轻人花费更长的时间来接受高等教育，从而导致了收入的减少，因为这样一来，他们住在家里或租房的时间很可能更长了。
对于毕业生来说，要想为支付买房抵押而节省开销，这种难度越来越大。强制性的交纳养老金，也会减少他们的收入，从而影响到他们为支付买房抵押而节省开支。
数目较多的有失业人员的家庭意识到，仅靠一项收入来支付买房抵押特别困难，劳动力市场的调整和随之而来的工作无保障性，特别是一批年轻人群承受能力的下降。
当然，租房还是买房这个问题，在澳大利亚也是存在一些争议的。有部分人(特别是低收入者)认为，如果租房，他们就可以把积累的资金用于其他方面的投资，比如股票、基金市场，从而获利。但是事实上，一旦那样做的话，就必须掌握与投资产品相关的知识和能力，毕竟股票投资风险要比住房投资大得多。尽管有些人确实可以通过租借房子从而在其他方面积累财富，但对绝大多数人来说并没有出现这样的情况。恰恰相反的是，已买了房产的人支付银行贷款占其收入的比例正不断下降，而他们通过出租房产所得到的租金收入却不断上升。
澳大利亚租私房和租公房的人不买房的主要理由 -------------------------------------------------------------------------- 悉尼 墨尔本 阿德雷德 主要的理由 租私房％ 租公房％ 租私房％ 租公房％ 租私房％ 租公房％ -------------------------------------------------------------------------- 从来不想买 6.6 8.3 7.6 3.7 5.5 14.0 从来没有首付款 37.7 31.5 25.7 36.6 26.3 29.0 买不起 33.2 53.0 37.3 51.4 42.9 50.7 想离工作地近些 1.0 1.3 1.4 2.6 5.4 2.6 以后搬家太麻烦 4.5 1.0 6.1 1.9 7.4 1.8 还没有准备好 13.6 1.8 18.2 2.5 12.2 2.0 其他 3.1 1.8 3.0 0.7 0.4 —— 不知道 0.2 1.3 0.7 0.6 —— —— 合计 100 100 100 100 100 100 -------------------------------------------------------------------------- 资料来源：澳大利亚统计局
(作者：住美投资咨询有限公司总经理 张健)
|
