近日，长沙市房产研究中心、0731房产网联合开展了“2012长沙十大最具投资价值城市综合体”票选活动，引发了对城市综合体的新一轮热议，截止记者发稿时，开福万达广场、华远华中心、德思勤城市广场、北辰三角洲、顺天国际金融中心、喜盈门范城、中信新城、新城新世界、金茂梅溪湖、保利国际广场十个楼盘位列前十（依次按照票选高低排序）。据了解，本次活动的投票时间将到今天下午四点截止，投票截止后，将进行最后一轮抽奖。此后，活动将进入数据录入阶段，长沙房产研究中心将会参考此次活动的投票结果，并综合各种参评条件，公布十大最具投资价值的城市综合体。【2012年“长沙十大最具投资价值城市综合体”有奖网络投票】
综合体的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也应有所区别，购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能业态的分配比例更需精准定位。
购物中心是集购物、休闲、娱乐为一体的一站式消费场所，通过其强大的辐射作用成为聚集人气的保障。其次，酒店是城市综合体重要的赢利物业，其增加了流动居住人口的贡献，延续城市活力。而写字楼作为高端商务人群的工作场所，则为购物中心和公寓供应了众多潜在客户。另外，住宅是城市综合体中最基础的成分，在实现项目的快速变现的同时，为购物中心提供最稳定的消费群体。各业态自身的特点决定了其在城市综合体中扮演的角色，而各业态间相互关系成为影响城市综合体业态组合的重要因素。
而一个城市综合体的属性，往往最集中地体现在购物中心和写字楼产品上，二者作为城市综合体的内核和动力，是项目成败的关键。在此，本网将以参评此次活动的城市综合体为样本，就购物中心及写字楼两大主体部分进行解读和探讨。
【购物中心篇】
规模定位需精准 差异化经营是关键
购物中心在某种层面上，是企业依靠承租收益获取长期稳定的现金流，在达到一定条件后，进行资产打包上市融资，作为缓解企业资金压力的手段。
而购物中心的规模大小则较难把握，有数据统计，人均购物面积在1.1—1.2平方米较为合理，如果规模过大，可能会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金收益和升值潜力，而建筑规模过小会导致其聚合效应不够。因此，购物中心的规模与其所处商圈的消费能力是否匹配将会成为整个项目是否能够成功运营的关键，而投资者在选择项目时，也可以将其作为重要的参考因素。
纵观长沙的城市综合体，商业体量占比不小。据不完全统计，长沙五一商圈的大型商业网点总面积约22万平方米，而长沙不少城市综合体的大型购物中心，面积就超过20万平方米。如长沙开福万达广场购物中心约25万平方米，中信新城购物中心23万平米，德思勤城市广场商业商务面积将超100万平米……面对此种情况，有专家指出，商业中心多并不可怕，可怕的是开发商没有成熟的后期商业运营模式，搞“一锤子买卖”，将同质化的产品推向市场。
长沙的城市综合体大多追求大规模及高端定位，大量的相同产品和定位极有可能带来同质化的恶性竞争，并不利于单个项目的盈利以及企业的长久发展，因而，区别于同区域其他项目的购物中心定位且根据项目所处区域的客户群进行差异化定位将会成为该的核心竞争力。
就目前的一些城市综合体而言，项目定位做较为突出的有德思勤城市广场的苹果街。该项目处于省府商圈，定位为时尚步行街，汇聚音乐演艺吧、收藏吧、书吧、咖啡吧等各类业态商铺250家，并和该项目中的四季汇购物中心、会员制购物中心两大购物中心有机衔接，实行‘统一规划、统一招商，统一运营’，避免传统步行街业态重复达70%，低档混乱的现状，同时也弥补了这一商圈缺乏时尚消费区的短板。
在对产品业态的打造上，苹果国际时尚步行街【论坛活动：抢楼赢iphone5手机】由东至西连接五大广场，分别是下沉式休闲广场、中央广场、艺术时尚广场、音乐喷泉广场以及文化演艺广场；城市建筑艺术中心、卫视直播中心、24小时书店、演艺广场，四大文化地标闪耀。
深圳德思勤投资有限公司龙固新董事长对此表示，长沙德思勤城市广场的国际购物中心包括酒店都是为长沙城市经济发展配套的，根据测算，德思勤城市广场购物中心以5年后每平米300—350元的回报，对投资者以及购买者形成巨大吸引力。据了解，目前德思勤城市广场苹果步行街推出15—200平米街铺新品，正在热销阶段。【微博有奖转发 赢iphone5手机】
