2000亿刚性兑付迫近 信托公司急脱身地产包袱
房地产信托第一轮兑付高峰刚刚过去，新的压力又迫在眉睫。
监管部门公布的数据显示，截至2012年6月底，信托行业房地产信托业务余额6953亿元，并将在明年一季度开始集中到期，而仅仅从今年第四季度至明年年末，将有约2000亿房地产信托面临兑付。
但是，房地产公司通过第一还款来源回款实现兑付的压力正在放大，“刚性兑付”如泰山压顶。 信托公司的坏账脱身通道逐渐放大，之前被视为下下策的诉讼等手段也慢慢增多。
记者调查发现，信托公司对有还款风险的项目一般采用三种方式解决，寻求接盘资金是首选方案，金融资产管理公司（AMC）、PE是接盘主力机构；先采用自有资金垫付再通过处置抵押物变现为无奈之举，中融信托的青岛凯悦项目就是通过此模式处置的；通过运作资金池项目错配期限获取时间空间则为另一隐秘路径。
PE、AMC接盘
几则看起来平淡的公告，却勾勒出房地产信托在遭遇流动性风险后的风险转移路径。
福星股份日前发布公告称，经营房地产业务的全资子公司福星惠誉以19.7亿元的价款回购中诚信托持有的江汉置业50%的股权。收购完成后，江汉置业将成为福星惠誉全资子公司。
若回购顺利成行，福星惠誉应于2012年12月31日前分两次向中诚信托支付19.7亿元股权转让款。而截至该《分期付款协议》签订日，中诚信托并未收到福星惠誉需支付的全部转让款，便把这部分应收账款转让到了信达资产手中。
至此，信托资金得以全身而退，中诚信托也于12月10日在官方网站发布这一款信托计划的清算报告，原本将于2013年8月31日到期的信托计划提前兑付。
福星惠誉也减少当期15亿元的现金支出，获得了延期支付本息的时机。
类似上述运作在进入房地产信托兑付高峰期的今天已甚为常见，也是典型的一种模式。业内人士介绍，收购不良房地产信托如今已成为AMC极为热衷的业务，已接盘房地产信托规模至少有300亿，利润贡献度甚至超过60%。
AMC为地产商提供了变相“展期”的条件，开价也当然不菲。据北京一位信托业内人士透露，开发商通过信托的综合融资成本在15%-17%，而AMC接盘的融资成本则在20%左右甚至更高。
AMC的处置方式大致有三种，一是分拆卖给市场投资者；二是变卖抵押物；三是和债务人洽谈重组。
尽管银监会在年中出台的《金融资产管理公司收购信托公司不良资产业务指引》，为资产管理公司收购不良信托提供了制度依据，但因为监管方始终担忧房地产信托风险向资产公司转移，因此此类业务被叫停的传言也不绝于耳。
此外，规模不等的地产PE也颇为活跃。其参与方式主要有两种：通过直接打折收购资产收益权，或为地产公司偿还信托资金后以获得收购其股权的机会。
司法解决案例增多
事实上，尽管开发商还款困难的案例屡见不鲜，但进入司法程序的依旧十分罕见。从公开披露的情况来看，唯“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”一单，而信托资产最终是否能以预期的拍卖价出售，并完整收回信托资金还有待观察。
根据山东高级人民法院近日发布的拍卖公告，将于2012年12月12日公开拍卖青岛凯悦置业集团有限公司名下的位于青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产，也就是此前在信托业引发不小风波的青岛凯悦中心。
两年前，中融信托曾发行成立信托计划，为凯悦中心募集资金3.845亿元。时隔一年后，也就是上述中融项目的兑付期渐进之时，融资方无法兑付。青岛凯悦的项目运作方曾试图发行“川信·青岛凯悦”信托产品，但因为“借新还旧”的嫌疑太大，遭到了发行渠道方面的强烈抵制，最终无奈搁浅。
由于无法及时偿还信托借款，中融信托起诉至山东高级人民法院后，法院判定强行将凯悦中心资产进行公开拍卖用以偿债。
而从以往的经验上来看，本次资产处置的价格必定较为低廉，拍卖也存在低于参考价以及流拍的可能性。
一位不愿具名的信托业内人士表示，“中融可能是以自营资金先行垫付了这笔坏账，然后再通过处置抵押物的方式回款。”
而据记者了解到，另有其他几家信托公司与融资方的债务纠纷可能在近期诉诸公堂，未来也可能通过司法处置资产的方式来实现回款。
