调控十年房价还是没降
房地产作为一个行业，一个市场，本应有其自己的经济周期。然而，从2003到2013十年间，不断出台的调控政策打乱了这种行业的自然周期。
据聂梅生给出的数据，调控十年当中国家共出台了70个特别重要的部委级文件，平均一年是7个。回望过去十年的调控过程，这只“有形的手”让房地产十年来形成了一个特殊周期，其中的拐点就是文件的拐点。当前中国楼市到底有没有泡沫？这是业界一直争论不休的话题。梅生认为，判断这个问题，要看房价是否脱离了当前的经济发展基本面以及基本经济支付能力。如果房价脱离了经济发展的基本面在高歌猛涨，这个时候就有形成泡沫化的趋势，因为房价非理性地上涨只能说明大家对未来经济的预期没有信心，投资全在房地产。
“按照这两个标准来看国内房地产市场，有泡沫化形成的动力和趋势，并且泡沫在有些城市已经形成了。”聂梅生说，但是目前不太可能会崩盘。究其原因，聂梅生认为，高房价的形成原因主要有两个，一个是土地，一个是货币。如果这两个因素变动，就会形成泡沫快速挤出的可能性，但是中国的土地政策很特殊，货币政策也很特殊，短期内都不会有太大的变化，因此难以挤出泡沫。
理性看待房地产回归
聂梅生指出，借鉴美国房地产行业的发展规律，市场始终是有经济周期的。有周期就必然有回归——只不过这种回归不是政府以房价调控为目标。在她看来，房地产市场化的回归可以从四个方面来探讨。
首先是投资回报率，一味追高未必好，而是要回归到中国的其他产业可能相比水平。因为只有在这种情况之下，资本才可以跨行业的流动，否则一股脑都到房地产，最后形成了泡沫。聂梅生分析说，房地产市场化的回归首先是投资回报率回到跟国际上的一些开发企业差不多的水平，回归到合理的水平。
其次，以支付能力房价收入比来判定合理房价，以租金回报率租售比来判定市场的价格。聂梅生说，跟国外接轨过程中最不容易接轨的是定价，因为国内的房产定价完全是由土地的拍卖成本，加上建安成本加上税费形成的。但是一个成熟的市场是以租金定价的，会把金融的因素考虑进去的。“如果你的租金比月供还要高的话大家一定去买房子，我付月供为什么要付租金呢？这有一个价格的金融杠杆在里面。”聂梅生说，房地产回归的标志之一是以支付能力来判定房价。
第三，房地产业在国民经济当中的作用应回归到与其他产业同步发展，起基础支撑的作用。聂梅生指出，房地产不能一家独大，中国的经济不能永远靠房地产拉动。这个产业有波动，其他的一切跟着这个产业转，这不是一个健康的长期的经济发展态势，不能以房地产来拉动新城镇化。
第四，人口、资源、环境可持续发展，城镇化资源的合理利用，绿色建筑全面推广，住宅产业化的实质性推进，这些都是下一阶段房价合理回归后应该产生的一些良性的结果。
