1、老城区的改造的“躲闪腾挪”

    棚户区改造过程中，绝大部分被改造市民无法回到他们熟悉的地方。政府采用货币补贴方式，让市民去购买商品房，客观上帮助了开发商促销，增加市场商品房销售。不用多思考，拆迁的地方用来开发商业地产，土地价值更高，财税收入更高。六年来，棚户区改造中的六万多户居民圆了一个又一个家庭的住房梦，但是最大收益并不是棚户区居民，他们只是客观上有了新房。棚户改造的重要意义绝不止如此。

    2、棚户区改造探索现代城市新功能

    棚户区改造最容易和一个城市总体改造相关联。长沙老城区经过文夕大火，半个世纪基本上是私搭乱建，现代城市的基本功能无法体现，而现代城市的诉求越来越多，已不是拥有住房居住那么简单。长沙老城区严重制约城市品位提升，交通拥堵疏导和商业发展。

    棚户区改造是一个新探索，当新土地上的房地产供给过剩的时候，我们需要注意到这个重要变化，特别值得开发所予以关注。我们来比较一下，中央明确提出来把棚户区改造的政策范围扩大，今年要建740万套保障房，其中580万套是棚户区改造。因此，我们认为，这不仅意味着一贯思维上的低端保障房的重心有所调整，也让保障性住房的多元化模式逐步让地方政府找到了出路，而且意味着城市化的路径从原来的外延扩张进一步加强对老旧城区的改造，让老城区改造提质城市现代化水准成为市政的重要任务。因此，棚户区改造的重要性不仅仅是所谓圆老百姓的住房梦，而是让整个城市人口享受现代都市生活。

    3、解决中心城市交通拥堵成主要难题

    棚户区改造背后隐含着几个重要的房地产发展的变化，但不能仅仅把它当作房地产行业的问题。

    （1）棚户区改造最容易和基础设施，重新设计改造和城市新功能配套联系起来，特别是交通道路改造联系起来。老城区全面升级，去交通拥堵化成为首先考虑的问题，解决街头巷尾缺损配套设施来促进商业业态的升级，城市产业结构调整。因此，改造多少面积并不重要，解决好现代城市的问题才至关重要。棚户区改造和原来的旧房改造相区别的是，现代城市元素如何注入。这些元素包括解决交通拥堵的方法和能力，停车位的静态交通安排，微公园，运动和休闲文化设施的建设，以及水污处理。

    （2）棚户区改造最容易和市场化的建设相关。长沙市现在安排公司化的棚户区改造方法，缺少园林、市政，交通，甚至市民的参与，只会让公司谋取更大利益，不会顾及暂时没有商业利益的方案安排，CBD区域的高楼建起来了，再改造的机会就没有了，追求改造面积只会留下更多败笔，这是长沙棚户区改造需要特别注意的地方。

    （3）一揽子解决好遗留问题是政策关键。棚户区改造容易和前期快速城镇化过程中一大批体制性的难题密切结合起来，比如说城中村、小产权房和老城区住户的产权分割问题，一些迫切需要解决的历史遗留问题问题，要在棚户区改造中一揽子解决，不留后遗症，不留尾巴。

    4、棚户区改造的基本意义

    （1）棚户区改造可以有效改善居民住房条件。通过棚户区改造，能够有效改善困难户的住房环境和条件，以增强城市社会的凝聚力，促进和谐和稳定，达到让普通老百姓安居乐业的目的，体现棚户区改造的政治功能。

    （2）棚户区改造是推进城市化进程的必然要求。棚户区几乎都是平房，或者缺乏功能配套的多层楼房，土地利用率很低，街道狭窄，消防安全隐患很多，内涝常有发生。通过棚户区改造可提高建筑容积率至少2～3倍，提高了土地使用价值，盘活了存量土地，为城市楼宇经济，总部经济和商业服务业发展提供了空间。棚户区改造不仅完善了城市功能，改善了居民居住环境，而且改善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。

    （3）棚户区改造是落实房地产宏观调控的有效途径。棚户区改造除解决了棚户区居民的住房条件外，还直接增加了住宅土地供应，增加了住宅有效供给，缓解了住房供需矛盾，稳定了住房价格。棚户区改造还能带动建筑业、建材业等相关产业发展，在住宅开发逐渐饱和的转型时期，无疑弥补了土地财政下滑局面，对于利用土地开发进行产业结构调整、扩大内需发挥了决定性的积极的作用。

     作者简介：王义高，湖南省政协委员、湖南省科学技术研究开发院院长助理、0731地产研究院特聘专家、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、教授，湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会首席经济学家。

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