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王义高:注意房地产市场发出的4个信号

2015年04月01日09:07:42      0731地产研究院     

[提要]在北京召开的“两会”早已结束,房地产话题不外乎不动产登记、房产税、保障房、取消限购限贷款带来的市场影响,以及央行降准和降息。房地产遭热议,在于“两会”代表中太多人拥有太多的房子,不免让他们担忧,政策变化是否会影响自己的财产和“官运”?这让房地产市场信息的混乱。如何解读房地产大趋势?近段时间的政策将对房地产未来产生怎样影响?让我们先提炼4大主题。

    

    1、从以往“宏观调控”转为支持

    李克强总理说:“对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

    在房地产问题上,报告中没有了“调控”,改用“支持“、”促进”。由此看来,中央意图已经非常明显,不会打压房地产。但就开发商而言,房地产进入稳定健康的常态发展期,开发商进入了市场竞争期,银行进入了风险控制期,业主进入了理性思考期。

    报告中提到的“分类指导”,这在去年已经提过,实际是允许地方推出“救市措施”,因地施策,不搞一刀切来落实地方政府的主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,这意味着房贷和开发将会继续。根据这样的提法,房地产业内部将迎来最大结构性调整,明显的现象可以看出,地产大鳄和央企开发面临“缩水”,中小开发商倒闭频繁,市场营销成本拉高。在内部结构调整中,“转型”将成为开发主流,许多开发商进入养老地产,休闲产业和住宅产业化领域。

    2、无需担忧空置率,去库存化办法多

    当前,开发商最为担忧的就是房地产的“库存”压力,从全国来看,约有650万套库存,够2000万人口居住,。从地方看,长沙近三年开发的住房40%可以计算在“空置率”范围内,省内则超过50%。我省州市中,怀化、娄底、张家界和郴州的房产过剩现象明显,问题突出,如何消化过剩“产能”,“去库存化”成为地方政府之忧。但未想到的是李克强总理成为开发商和地方政府的“诸葛亮”,开启了“去库存”新举措,他说:“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。”报告如此具体地为过剩房地产解套,难道开发商还有什么不高兴的事,还有什么忧伤,由政府购买开发商住房提供给中低收入人口的住房,既有效保障民生,又为开发商“去库存化”解忧,假如开发商依然那么忧伤,那么只有“出局”一条路在等待他。

    今年初住建部已内部引导高库存城市,少建停建安置房,让政府收购存量商品房。总理在政府报告当中明确提出这一点,等于说,中央强力要求地方政府帮助开发商卖房。必须加速“去库存化”步伐,就看我们地方政府是否真正理解政策的威力,步伐走的快一点,实在一点,继续保持房地产健康稳定发展。

     3、看懂O2O,开发商有新机遇

    阿里的马云成为亚洲首富,一些人都想借助电商概念发大财。电商如此活跃,似乎吓坏了开发商,认为实体商业地产已经无路可走,电商正动摇了“一铺管三代”的传统理念,可是李克强在报告中说:“今年将全面推进‘三网’融合,加快建设光纤网络,大幅提升宽带网络速率,发展物流快递,把以互联网为载体、线上线下互动的新兴消费搞得红红火火。”

    线上线下互动,指向O2O(Online To Offline),有“送房网”开始了O2O的营销,取得了不错的效果。实际上,2013年底房地产O2O就开始跃跃欲试,2015年,终于得到了中央层面的明确表态支持。“新兴产业和新兴业态是竞争高地。”总理的这番话让人十分期待,看看开发商如何运行,改变营销方式。

    今年互联网企业和房企的合纵连横,机会众多,房企自身的创新、开发、转型、跨界、并购等都将拭目以待。以我个人的判断,未来不会有完全单一的开发商,房地产将是资本、新业态、电商和其他主题开发的产业。

     4、房地产开发远高于GDP7%目标

    经济进入新常态,房地产领域总体强于其他产业,这个支柱产业已经占GDP的20%,没有人敢说随意放弃房地产业,因此,李总理:“我国经济下行压力还在加大,发展中深层次矛盾凸显,今年面临的困难可能比去年还要大。”越是经济下行压力大,就越要依赖房地产,只是在这几年是如此。

    在这一背景下,今年全国居民人均可支配收入实际增长,总理定的“8%”。今年GDP增幅则定在7%。要想我们的国民收入增加,必然依赖我们国民的不动产置业状态。住房、写字楼、商业店铺经营和其他房地产基础的服务业经营的收入是我们收入8%增长最有效保障,脱离或者说忽视了我们家庭最大的房产资源,哪里去提高我们的资产收入呢?

    对于GDP7%的目标,以房地产开发来说并不高,但地方要达到这样的目标,房地产依旧是离不开的最大拉动因素,但前提是好质量,好环境的宜居房子。

    这样的基调下,虽然政府报告并未再提“双向调控”,但这一概念下的结构性、差异化调节,将在今年继续放大,房地产的金融环境更宽松。推进利率市场化改革,健全中央银行利率调控框架。广义货币M2预期增长12%,在实际执行中,根据经济发展需要,也可以略高些,完全可以相信,这就是房地产的好日子!

    

    作者简介:王义高,湖南省政协委员、湖南省科学技术研究开发院院长助理、0731地产研究院特聘专家、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、教授,湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会首席经济学家

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