6月19日，湖南最high房产跨界“摇趴”强势登陆长沙，宣告2016年度长沙楼市中评榜正式启动。历时一个月，全城邀约，7月18日，《2016上半年长沙楼盘性价比评价白皮书》暨2016年度长沙楼市中评榜完整榜单荣耀揭晓，三大榜单八大奖项花落各家。》》 《2016上半年长沙楼盘性价比评价白皮书》暨2016年度长沙楼市中评榜

在2016年综合性价比楼盘榜单评选中，活动主办方立足长沙市房地产市场本身特点，从楼盘区位条件、硬件品质、规划指标和价格竞争力四个一级指标，综合计算得出本年度值得购买的性价比好房。

随着“性价比”这个词的普及，越来越多的人们在买东西时开始谈论“性价比”，买房也不例外。本期我们从楼盘的“长沙楼盘综合性价比评价体系”的解读出发，深入探究高性价比楼盘应具备哪些要素。》》2016年长沙楼市中评榜评选标准系列解读之开发强度和小区配套

房产性价比：是指一个楼盘性能与价格的比率，它是衡量一个楼盘质量高低最实在的指标。其中，楼盘的性能评定是指楼盘的综合素质，包括地段、质量、环境、配套、景观设计、户型设计、物业管理等方方面面。

目前业界主流的楼盘评价方法，大部分是依据《商品住宅性能评定方法和指标体系》（以下简称《体系》）及其管理办法。在综合性价比评价体系依据此《体系》的《住宅性能评定技术标准》划分住宅性能评价指标，并选择前三层指标构成指标体系。以上住宅性能的评价指标都是定性的，直接利用定量计算模型对其评价不可行，因此，需要有一种将定性评价量化的工具，将定性指标进行分解细化和标准化处理，达到可以量化评定的目的。

要达到上述模型理论的分析目的，我们就需要采集在售楼盘的一系列关键性指标对综合性价比情况进行动态分析比较，通过建立科学的评价指标体系，做出科学的决策。“长沙楼盘综合性价比评价体系”经过筛选和分析，选取“价格竞争力”、“区位环境指标”、“规划因子”、“建筑品质”四个方面的评价作为构建在综合性价比评价指标体系的框架，其中“价格竞争力”方面下设楼盘成交均价、相对位置两个二级指标，“区位环境”下设地段登记、综合配套两个二级指标，“规划因子”方面下设开发强度、通透性和小区内配套三个二级指标，建筑品质为开发资质和施工资质，共计10个二级评价指标。

楼盘使用性能的测算涉及到户型、质量、配套、规划、地段等一系列指标的标准化问题。本次性价比评测依据《商品住宅性能评定方法和指标体系》，将定性指标进行分解细化和量化处理，最终得到相对标准化的数据。具体来说，通过各指标原始数值标准化处理公式，对各指标数值进行标准化处理，标准化处理公式如下：

通过标准化处理楼盘的定性因素，结合可供量化处理的如价格、资质等级等因子，根据德尔菲专家法赋权，综合计算得出性价比评分。计算公式如下：

本次2016长沙楼盘综合性价比评价体系集中体现了理论运用、方法革新、强化技术和价格竞争力评定多个方面的创新，侧重于楼盘信息的准确性与可用性，通过展示客观真实的长沙城区在售楼盘的各主要特点，给广大市民提供一个房地产专业判断的价值参考，促使房地产开发企业注重楼盘品牌建设，助推长沙市房地产行业的良性发展。

通俗的理解即性价比是评判房屋是否物有所值或物超所值的指标，对于购房者而言，性价比越高的房子，越值得购买。其中综合能效应从区位、质量和配套来反映，成本交割则应包括在购买和使用住宅时所发生的各类货币成本。应从住宅产品生命周期的角度，根据效果费用理论模型，结合住宅产品的特点，来探讨和分析长沙普通住宅性价比的理论模型。长沙楼盘性价比的计算和得出，最大限度的剔除评估过程中的主观性因素，将评判房产价值的各项指标进行量化，具有智能性、权威性、专业性、有效性等特点。

为了更精准的反映当下长沙各楼盘性能差异，本次评测重点考虑了以下四个方面。

首先是充分反映教育配套对楼盘性价比的影响，赋予了学区配套更高的权重。根据《2016上半年长沙市购房消费者特征分析》，为子女便捷接受优质教育的置业已经成为一股重要购买力量，在岳麓区等片区更是成为首要考虑因素。长沙楼盘性价比评价模型运用层次分析法，依据各楼盘距学区的距离远近以及学校的资质等级，辅以调整后的权重，突出评价总分中楼盘的学区教育功能。同时根据学区的教育配套评价确立楼盘的教育竞争力单项评分。

其次，本次性价比评价重点突出楼盘的居住功能。宜居品质始终是判断楼盘性能的一项核心指标。本次性价比评价以楼盘的硬件品质和规划指标来评定楼盘，确立了开发公司资质等级、建筑资质等级、开发强度、通透性、停车位配套及文体设施配套为评定的二级指标，根据性价比评定模型计算得分，确定入选楼盘的宜居品质是否优良。

第三，引入绿色建筑和规划评价。长沙绿色建筑示范项目极其有限，而绿色建筑是未来开发的大趋势。本次性价比评价以长沙获得绿色建筑示范项目作为入选楼盘，通过性价比各项指标的机选，选取品质位居前列的绿色建筑示范楼盘进行展示。同时，为了更好的展示下半年上市的优质楼盘，通过对这些未上市项目的各个规划引子进行品质评价，赋以相应的权重值，最后得出下半年度上市的优质楼盘。

本次性价比计算评定的另一大创新，便是确立参选楼盘的价格竞争力和投资潜力。以往的楼盘价格评价，是基于一个楼盘的所有户型产品的平均价格得出参考价格，若作为楼盘性价比评价的原始价格数据，则失之于粗糙，不能进一步精确反映一房一价政策下的产品具体竞争力。本次的性价比评选，采选楼盘主打户型的平均成交价格，并以同周边同类型产品的价格为参照，由专家根据经验构造判断矩阵，计算相对竞争力参数值，最终得出产品的价格竞争力，同时还将楼盘在租赁市场的表现和区域价格波动结合起来，更好的反映楼盘的真实性价比。

经过“长沙楼盘综合性价比评价体系”的评价，2016年度长沙楼市中评榜之2016长沙综合性价比楼盘10强已经出炉，可以作为购房者买房时的参考。同时购房者在选择楼盘时，可以采用我们的评价体系对楼盘进行一个综合评价，最终买到自己最中意的楼盘。