作为五大消费热点之一的住宅，由于住房商品化的推动和居民投资意识的增强，消费不断升温，对经济的持续增长起到了重要作用。根据多因素分析，未来的住房消费在保持自住的同时，新的以增值、保值、出租为目的投资型购买行为仍将会成为热点。从发展趋势看，我国居民对住房需求的潜力仍远未释放完毕，仍将对经济产生巨大的带动作用。据国家统计局最新资料显示，今年上半年全国商品住宅销售6280亿元，比上年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，所占比重为89.9%。

　　居民住房投资潜力可观

　　与国外比，我国居民的住房面积和住房支出仍然很低。从城镇居民住房支出占总支出的比重看，目前仍在10%左右。而一些发达国家，这一比重达到25%。从住房面积看，尽管近几年住宅建设一直保持较快的增长速度，城镇人均住房面积有了较大增长，但与发达国家人均住房面积相比，与人民群众日益增长的住房需求相比还有较大差距。目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的。

　　房地产业有着广阔的发展空间。在城市还有近200万户缺房，其中人均住宅面积4平方米以下的住房困难户还有近40万户，在不少城市尚有一定数量的危房需要改造。另一方面，我国每年大约净增人口1200万左右，在“十五”期间大约有1350万对新婚夫妇需要住房。按目前人均使用面积14.9平方米计算，一年需要新建住宅14900万平方米，建造这些面积所需投资估计在1000亿元左右(每平方米700元)。如果进一步考虑城镇人均居住面积的逐年增加，以及住房档次的不断提高，则住房投资需求会更大。

　　目前不尽合理的过高房价暂时抑制了一部分住房投资需求。当前与住房相关的各种收费过多过高，使城市房价居高不下，如果把这些费用降下来，房价会大大下降，城市居民潜在的住房需求就会转化为现实需求。

　　从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2001年达到6860元，比上年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比上年增长14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。

　　从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其他方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。

　　由此可以看出，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。

　　住宅为城镇居民投资去向

　　由于股市的持续低迷和投资风险的加大，相应突出了商品房的保值、增值作用，住房已日益成为居民的一大投资热点。购房和居住支出已成为居民家庭主要的一次性大笔支出。2001年，城镇居民人均居住支出548元，比上年增长9.5%；其中人均住房支出217元，比上年增长7.6%，居住消费比重从1995年的7.1%上升到11%，增加3.9个百分点。居住消费增长呈不可抵挡的趋势，城镇居民的住房消费成了家庭的重大消费之一。

　　“十五”期间，全国城乡将建房57亿平方米，其中城镇建房27亿平方米，较“九五”期间增长15%。到2005年，城镇居民人均住宅建筑面积增加到22平方米。中国城市家庭的住房消费能力，随着经济的发展和收入的稳步增长，其潜力是相当惊人的。

　　建房仍为农村居民第一需求

　　与城镇居民一样，逐渐富裕起来的农民在住房消费方面的支出也不断增大。居住质量、居住条件改善在农村居民提高生活消费水平的目标中始终占有重要地位。2001年农村居民人均用于居住类消费支出由1995年的186元提高到279元，增长50%，年均增长8.8%。农村居民家庭年末人均住房面积由21.01平方米增加到25.7平方米，增加4.7平方米。

　　目前农民住房正逐步向楼层更高、面积更大的方面发展，少数富裕户的住房已向别墅式发展。农民在住房装修上档次、讲究多功能。据一项调查结果表明，随着农村居民改善居住环境的愿望越来越高，未来5年将有14%的家庭准备购买新房，户均支出约11万元，平均每年增长7.4%。未来5年间有14.6%的家庭准备装修住宅，户均支出约两万元。由于住房支出仍是今后农民消费的重要部分，这一趋势将会挤占农民其它消费份额。

　　我国农村住宅消费将会继续稳步增长，住房仍将成为居民消费热点。据调查，随着农村居民改善居住环境的愿望越来越高，今后5年间有14%的家庭准备购买新房，户均支出约11万元，平均每年增长7.4%。未来5年间有14.6%的家庭准备装修住宅，户均支出约两万元。

　　农村房地产热将启动新一轮消费。目前，在沿海一些较低发达地区，农民住房正逐步向楼层更高、面积更大的方面发展，少数富裕户的住房已向别墅式发展，在住房装修上档次、讲究多功能；在中、西部一些内陆省份，绝大多数农民有钱以后，其消费重心也是首选建房。因此，与前一次农村住房热相比，其拉动消费的力度会更大。由于住房支出仍是今后农民消费的重要部分，这一趋势将会挤占农民其它消费份额。

　　总之，随着房改和住房商品化进程的不断加快，居民用于购买房屋方面的支出将会大量增加；农村居民逐渐富裕后也将会继续改善居住条件。城乡住房消费热将不仅带动房地产市场的回升，也将推动建材、装饰装潢、家具、家电等商品的销售，继续充当扩大内需的重要角色。(市场报)