针对地方政府和企业“圈地热”的“三个暂停”在半年期满后刚刚落幕，长三角地区新一轮的“土地潮”渐行渐近。

　　10月20日，杭州国土资源局宣布5幅地块挂牌出让；11月29日无锡市国土资源局挂牌出让14块国有土地；11月8日苏州市国土资源局宣布21块国有土地竞价拍卖出让，15日再推出21块地块挂牌出让。

　　与以往一样，上海这一次依然处在“风口浪尖”，在10月初试探性地推出了2幅商业土地之后，10月29日公布今年首个住宅土地出让公告(2004第3号)，集中推出44幅地块，共277.7万平方米土地，其中纯居住用途的247万平方米。而据知情人士透露，在未来的一个月内上海还有大量的土地将被推向市场。

　　重启招投标

　　宏观调控之后，停了近半年的招投标，再打开，一切如旧。

　　“上海市政府将在2004年进一步完善土地招投标制度。”这是上海市房屋土地管理局局长蔡育天去年年底的许诺。他没有食言，在2004年上海的第一次土地招投标中，虹口、南汇、嘉定三个区的5幅地块试行透明的实时评标方法，其透明化进程前所未有。

　　然而，此后大半年的时间里，高速推进的土地招投标透明化进程却并没有像年初般继续大幅度地迈进。在大量闲置土地尚未解决以及国务院严格建设用地审批管理的“三个暂停”措施背景下，上海下半年经营性用地的出让受到严格限制。土地公开招投标的搁置状况，也直接让土地出让制度透明化的改革成了“空中楼阁”。

　　尽管今年6月，《上海市土地储备办法》与《上海市建设项目审批用地规模控制管理试行办法》的出台，再次把建立完善的土地储备制度作为调控房地产一级市场的主要手段。

　　从2002年11月18日，上海地产集团有限公司正式挂牌起，这个政府主控的土地一级储备机构就被寄予了非常大的希望，也一度被认为是政府调控行为的保障，以及快速消化闲置土地可操作的平台。

　　但在整整两年的运作中，尽管新闻不断，由地产集团真正操作并推出市场的土地却仍未面市。这个上海市政府投资组建并实行国有资产授权经营、规模最大的房地产企业，在不断通过授权而获得经营上海中星集团有限公司、上海闵虹集团有限公司、上海房地集团等公司的国有资产的同时，在其主要职责上却一直缺位。

　　“很难说没有进步，但各方面的影响，决定了地产集团很难高速运转。”一位接近地产集团内部的人士感叹，短短两年内，地产集团变化不断，但想要调整出一个符合市场节奏的运营体系却是难上加难。

　　正是由于地产集团的职能缺位，也注定了此后相当长一段时间内，上海市的土地招投标仍旧是以各区县各自为政。

　　在新的3号公告中，涉及闵行区、杨浦区、虹口区、崇明县、宝山区、浦东新区、金山区、松江区、黄浦区、嘉定区、青浦区、奉贤区、南汇区、长宁区、新江湾城等44幅国有土地使用权的公告，几乎遍布上海全市。但原本就一再被呼吁尽快统一的评分标准，这次依然是各不相同。

　　原本就势如散沙的土地出让，尽管被形式地会聚在一起，也不能改变没有统一管理途径的软肋。

　　问题土地占60%？

　　3号公告一面市，市场即有传言：公告里60%的土地都是被内定的。

　　“土地市场突然开放，哪有那么多土地就能迅速地酝酿成熟，大多数都是原先的问题土地，公告一出，只是走个流程，以便能够获得个合法的身份而已。”这也是很多业内人士对此次公告提出质疑的立足点，似乎也不无道理。

　　8月27日，禁令尚未解除。上海市房屋土地资源管理局就发布挂牌出让杨浦区、松江区、奉贤区、宝山区、徐汇区等11幅国有土地使用权的1号公告，随之又在10月14号发布挂牌出让长宁区、普陀区等26幅国有土地使用权的公告，这两次公告属于商业和综合用地的公告。不是涉及住宅用地，采取的也是挂牌出让，而并非招投标。

　　“1、2号地块仅就个人经验而言，觉得地块有问题的非常多。”上海一知名咨询机构的老总告诉记者，挂牌出让，首先要拿挂牌资格证，进行预审，这本身就是设置障碍，扫清“拦路虎”。“究竟是不是无端猜测，已经显而易见。”

　　该人士所说的“显而易见”指的就是1号公告中，徐汇区田林街道235街坊15／2丘出让地块位于中山西路西侧、社科院东侧的地块。该土地面积4575.5平方米，用途为办公，规划容积率3.2。

　　凡是曾经对该块地块有过兴趣，拿过标书的开发商在之后都被通知，该地块的出让已经终止，具体原因，则不便透露。10月8日，房地局再出补充公告称：徐汇区田林街道235街坊15／2丘出让地块(地块公告号20040111)，因使用意向和用途发生重大变化，故决定终止徐汇区田林街道235街坊15／2丘地块挂牌出让。

　　然而，问题并不如公告显示的那么简单。事实上，这块原本属于社科院的地块，早在挂牌之前就已经转让给了一家国有大型开发集团，并确定由该开发商进行办公楼的开发。但事后却因为土地出让价格问题，将该土地重新投入市场寻求挂牌出让，并由此产生矛盾和不可协调的争议。该地块的挂牌出让也最终由于该国企开发商的不妥协，而最终终止。

　　而作为解禁后的首个住宅用地公告，同样面临着质疑。这次所有地块的评分客观分都达到了90分，主观评分只有10分。尽管如此，很多开发商认为，只要事先打好招呼，找几家陪标单位，一样可以完成“内定”。

　　“究竟怎么样，只要到开标当天才会揭晓。”

　　土地“饥渴”？

　　“对于上海今年3号公告首度公开招投标的44幅土地，开发商表现出空前的热情。”这几乎是上海所有媒体的一致论调。整整一年没有公开土地出让，使得房地产商确实表现出了相当大的热情。

　　新江湾城作为上海首幅“熟地”进行公开招投标，吸引了来自全国乃至境外的60多家房产开发商参与领标；位于威宁路长宁路的长宁区191号地块有超过50多家开发商领取了标书，其中包括凯德置地等境外地产发展商；推出地块最多的宝山区，亦有超过200家企业领取了9幅地块的标书，平均每幅地块有20多家开发商；在闵行总共推出的6幅地块中，有120-130家企业前往咨询领标。

　　同样的场面，在2003年招投标中也有过出现。自去年7月起，上海第一轮以“公开招投标”方式获得的土地项目，在当时被普遍认为地价风险过大。而2004年下半年起这些项目已渐次动工，并陆续浮出水面，不仅风险已彻底消退，而且预计还有相当可观的利润空间。

　　而崇明新城、新江湾城和朱家角等区域由于政策和规划的利好，地价上扬空间依旧令人瞩目。因此，在某种意义上讲，一旦获得地块，利益唾手可得。这也成为开发商热情表现的唯一支撑。

　　但是，业内人士共识的一点是，参与公开招投标的风险并不仅仅限于地价成本，在明知获得土地的可能性非常小的情况下，开发商将要表现出的，究竟是不计代价的“饥渴”还仅仅是“浅尝辄止”的热情。

　　事实上，只领标书而不参与投标的现象并不少见，领标时熙熙攘攘，投标时少人参与也已经有过先例。

　　先前在卢湾区马当路地块的招投标过程中，共有44家企业领取标书，包括绿地集团、古北集团、凯德置地、新鸿基、新长宁等在内的一大批知名房地产公司，但实际投标的仅有6家，有4家被判废标之后，实际进入评标的只有2家。

　　这次3号公告中，是不是还会出现马当路地块的现象，现在还不得而知。最为红火的新江湾镇地块，经过预审，有中海集团、嘉德置地、瑞安等六家企业入选，而先前和黄、万科等地产“大佬”虽有意向，却已经退出竞争。

　　新“土地潮”

　　“今年5月开始，停止农用地转建设用地项目的审批。今年国家给的”‘农转非’指标是5500公顷。整顿之前1-4月我们批了不到2000公顷。重大项目交通、能源、世博会建设用地还可继续使用，但要报国务院审批。” 这是上海市房屋土地资源管理局副局长殷国元7月时，就土地问题对外界作出的应答。

　　目前，房地局相关人士也明确表示了“上海今年计划出让土地2000多公顷”。而据此，按照现已公开招标的地块面积推算，未来将有数量可观的土地在今年仅余1个半月的时间内集中推出，一轮密集的“土地潮”已成必然。

　　2003年，上海全年土地公开出让地块184幅，但在10月31日和12月30日两个月中的两次公告，却推出了70幅土地。而这一年末推地的现象，将由于今年的宏观调控而进一步加剧。

　　而根据业内人士预测，新一轮“土地潮”将最有可能导致两种局面。首先，手上缺地的开发商对土地公开招投标志在必得，必然在竞标过程中大幅抬高土地最后的中标价格，而这种情形的最终结果就是，该区域的房价将进一步被推动。

　　另一种局面就是，类似于2003年的9号公告，大量问题土地以招投标的形式推向市场，已成结果的土地不仅会导致单次的冷清局面，更会影响到开发商对招投标制度的信赖度。

　　“这或许具有一些讽刺意义，在国家对土地进行宏观调控之后，新一轮‘土地潮’可能暂时带来房价的推升和招投标透明制度推进的放缓。”一位房地产专家指出，土地市场宏观调控的影响存在一个滞后效应，目前的市场还没有真正反映，但在这两个月，不期望带来的“副作用”，可能会在招投标出让土地的过程中集中体现。