为实现广州市储备土地资源的有效配置，最大限度地实现土地的经济、社会和环境效益，广州市土地开发中心按照有关法律、法规和政策的要求，坚持公开、公平、公正的原则，在以“招拍挂”方式出让经营性国有土地使用权过程中，形成了一套全新的出让模式，促进了广州市土地开发经营的科学化、专业化。

　　加强研究

　　提高出让土地工作的科学性

　　近年来广州市土地开发中心适应国有土地管理体制改革的新形势，大胆探索，积极创新，使全市经营性土地储备的出让模式研究工作深入开展。去年，土地开发中心专门设立了前期研发部，负责土地开发经营的前期研究、策划工作。目前，广州市土地储备规划、土地储备计划、城市储备土地供应问题研究、城市经营性土地供应决策机制研究等一系列课题已经取得了初步成果。完成了土地储备规划和土地储备办法初稿，完成了金沙洲、员村、白云种鸡场、琶洲等十多个地块和项目的可行性研究和经营策划。这些研究和规划工作，填补了该市在这个领域上基础研究的空白，加深了对国有土地使用权市场的理解和认识，为确定下一步的工作发展方向提供了科学依据。

　　前期策划

　　增强出让土地项目的市场适应性

　　出让的地块适应市场需求，是土地开发取得良好效益的关键。广州市土地开发中心加强了项目的前期研究策划，主要从两个方面进行：一是从宏观层次上，加强对广州市土地市场基本情况的调研。另一方面是加强具体项目的可行性研究。广州市土地开发中心规定，要推出一个新项目，就要先做好策划、算好账。市场前景不好，投资风险大的项目，坚决不上。中心还专门组建了前期工作小组。今年以来，前期小组对已经公布出让计划的琶洲、金沙洲项目、广州氮肥厂等地块开展了可行性研究和经营策划工作，并将结合土地储备出让计划，对所有储备地块开展深入的可行性分析和经营策划。

　　计划管理

　　确保土地一级市场供应有计划进行

　　去年以来，广州市土地中心推进了两方面改革：一是按照固定资产投资计划的管理办法，每年年底做好下一年计划的调研、编制和报批，计划一经市政府批准，不得随意改动。未列入计划的原则上不能上，急需上的项目，也应通过调整计划落实资金后再上，以此来保证土地开发建设计划与市国民经济计划体系相协调；二是严格执行土地储备出让计划的编制、审批程序。储备出让计划在广泛参考国民经济计划、城市规划、土地利用总体规划等相关规划的基础上，根据土地市场需求状况、土地供给来源和土地价格行情等实际情况编制。中心编制完成土地储备出让计划后，按照有关规定上报市招标拍卖领导小组审批，经批准实施后，通过大众传媒向社会公布，以此确保计划的科学性、严肃性和市场信息的公开、对称。

　　规范操作

　　建立严格的土地出让管理程序

　　广州市土地开发中心在几年的实践中不断总结经验，发现由于出让程序不健全往往出现一些环节上的漏洞，为此他们建立并严格执行经营性土地一级市场的有关操作规范。主要有以下四个方面：

　　（１）严格执行经营性用地的认定程序，杜绝经营性用地违规交易划拨现象的发生。

　　（２）严格执行经营性土地使用权公开出让的审批程序。对需要招标拍卖挂牌出让土地使用权的地块，中心拟定土地出让方式后，由市房地产价格评估所评定出让底价，并由土地开发中心统一报市招标拍卖领导小组审批。此外，招标标底、拍卖和挂牌的起始价、投标和竞买保证金等都依据规定报经市招标拍卖审批领导小组确认，以此杜绝违规确定出让方式和刻意压低底价等现象的发生。

　　（３）严格执行国有土地使用权招标拍卖的有关公告规范。同时，招标拍卖挂牌出让成功后，将出让结果在交易市场或在传媒公布，接受社会的监督。

　　（４）改革原有的市场组织方式。根据上级有关要求，广州市土地开发中心与下属企业脱钩，原有的华穗拍卖行停止运作。市房地产交易所增加了土地交易功能，中心开展国有土地使用权出让活动的场所转移到了现在的市房地产交易中心，从组织方式上确保了土地使用权一级市场的公开和公正。

　　创新模式

　　改进土地经营操作方式

　　近两年来，广州市土地开发中心结合多年实行土地储备与出让工作的实际，参考香港，新加坡等地的先进管理经验，从转变观念，统一思想认识做起，从改进管理机制入手，加大了土地一级市场规范化建设的力度，不仅业务工作逐步得到了规范，而且效率和效益也得到了很大的提高，一个公平、公正、公开的土地有形市场日趋完善。他们主要做法是：

　　一是在全国率先创立了“生地熟让”模式。结合国有企业改制，他们对解困、搬迁企业用地，明确政府和企业的权利义务后，收回并出让原企业用地，再用部分出让收入解决企业实际问题。这些做法为盘活存量国有土地，缓解开发资金短缺压力，探索出成功的路子。

　　二是建立了土地出让预告申请制度，在土地使用权拍卖前，全面公开地块的信息，由有购买意向的单位提出购买申请，签订竞买协议书并交纳保证金，这种做法对政府而言有利于提前掌握市场需求情况，有效地避免了流拍，保证出让成功；对于竞买者而言增加了市场透明度，有较长时间开展投资可行性分析，确保决策的科学性。建立了公开、公平、公正的市场环境，推进了一级市场建设。

　　三是形成了良性互动的咨询模式。中心本着公正、公平的原则，加强了与广州市土地市场上正规的开发企业、中介机构和金融机构的联系，积极与市场各方沟通，建立良好的互动关系。每年初，市土地开发中心通过主动邀请多个企业开展聚会恳谈，及时增进了解，为政府和想要进入土地市场中的企业、机构搭建了沟通的桥梁。

　　四是在金沙洲等多个地块实行“市区两级合作征地”模式，显著提高了工作效率。

　　五是在琶洲试行了“项目管理、滚动开发、封闭经营”模式，为实现土地开发经营从粗放型向集约型转变做出了有益的探索。