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“造价不高水平高，面积不大功能全”——不超过每平方米３５００元的均价、比较合理的房型以及功能齐全、绿化率不低于３０％的小区环境，一直被市民百姓称为“民心工程”的上海中低价配套商品房建设，今年又将竣工３００万平方米。
记者日前到宝山区的两个建设基地一探究竟时，还是得到了意外的惊喜：靠近中环线、由德国建筑事务所设计、生态湿地与景观走廊环布小区，医疗、商业、教育配套设施一应俱全，而房价每平方米竟不超过３５００元，这在上海简直是奇迹。
但眼下，上海的重大工程动迁户们的的确确已开始享受此类中低价配套商品房带来的实惠：上海正尝试用配套商品房来破解城市动迁难的问题。
定向定性，两种模式开发民心工程
据悉，这些配套商品房将定向供应给市重大工程、旧区改造等城市建设动迁居民购买和租赁。为了能让动迁基地中的困难家庭受益，防止炒作套利行为，政府一方面要求动迁用户单位严格把握供应对象，规范实施供应程序；另一方面还出台了五年内不得上市交易的管理规定。
顾村镇基地是上海中低价“四高”（高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理）示范居住区的首批项目。记者在现场看到，现场的施工铭牌上写着的建设企业名单：建工、古北和爱建，都是业内大名鼎鼎的实力派开发商。基地一期建设已经完成打桩，正在进行地上结构施工，而小区二期也已开建。顾村镇小区规划建筑面积达到１０８万平方米，小区住宅面积９０万平方米，预计将解决１．３万户动迁居民的住房问题。建成后，该小区绿地率将超过３０％。小区内幼儿园、中小学一应俱全，并拥有医疗设施、养老院以及商业设施。一些经济合理实用的智能化系统也会被引入，比如紧急呼叫系统，将与医疗设施联网以满足老年居民的需要。
与顾村基地由市里统一规划、企业投标建设不同的是，位于江杨南路的“盛达家园”采用的是另外一种运作模式。
盛达家园地块并不是市里统一规划的中低价房基地，但这一地块的储备者上海地产集团积极参与“民心工程”，在原本可进行商业开发的地块上规划了１１万平方米中低价居住区，首期５万平方米正在建设当中。上海市房产局核准后对小区进行了中低价房认定，并将其与动迁基地“搭桥”。
上海中低价配套商品房建设的特殊性在于“定向、定性”：首先“是真正为广大动迁居民、特别是为中低收入家庭建造的商品房”；其次是单价不得超过３５００元。如５月底已有居民入住的普陀区古浪新苑中低价配套商品房的首期，其房价均价仅为每平方米３３００元；第二期的房价均价略高，约为每平方米３４００元。
选择实力企业，确保房屋高性价比
去年下半年以来，在进行中低价房项目招标时，上海市政府定下了几条“铁规”：投标企业必须具有一级资质，或是资金受到严格监管的上市公司、外资企业，以及曾经建设过重大工程配套商品房的企业。目前的进度表明，虽然整个房地产市场受到各种涨价因素影响，但参与建设的大型企业都利用“规模”降成本，守住了中低价房单价３５００元的基础线。
“今年的中低价配套商品房建设，我们设定了明确的‘数字管理’目标，以保障该项工作的有序开展。”上海市住宅建设发展中心主任李晨昊告诉记者，“调动三个层面、落实三个节点、两增一减和四高标准为我们配套商品房建设提供了强有力的保证。”
据李晨昊介绍，所谓“调动三个层面”，即配套商品房建设采取市区携手、企业参与的办法，充分调动三方面的积极性。其中既有市区联手在外环线周边依托轨道交通等大型市政基础设施与城镇建设同成熟社区统一规划招标建设的中低价“四高”示范居住区；又有各区政府组织实施的配套商品房和农民动迁房建设；同时，还有国有大型房地产企业把已经取得或储备的土地提供出来开发配套商品房。
为了落实建成３００万平方米中低价商品房的目标，有关部门根据正在研拟中的调整预售标准，排出了每个月的预售计划。使全市配套商品房新开工、预售、竣工３个主要节点，落实到了各区、各地块、各项目和每幢每号房。
有利于降低房价，但不影响其他市民购房
继２００３年竣工１００万平方米重大工程配套商品房之后，２００４年上海市政府又启动每年建设３００万平方米中低价配套商品房的“三年建设计划”。据悉，今年以来，上海新建成中低价房８０．２万平方米，另有２４５万平方米正在紧张建设中，３００万平方米市级、区级项目各建成约１５０万平方米可望年内竣工。同时，新开工３００万平方米中低价配套商品房也将在今年完工交付。
记者还了解到，为将配套商品房的总价控制在１７万～３０万之间，新一轮１０个示范居住区内中低价商品房建设方案已确定“双增一减”原则，即增加小面积一室一厅和两室一厅户型，减少三室一厅的比例。严格控制配套商品房的房型及其面积，形成了“五、七、九”的主力房型，以７０平方米左右的２室１厅为主，适当配置５０平方米左右的１室１厅和９０平方米左右的３室１厅。在目前正在开发的配套商品房中，２室１厅约占７０％，１室１厅占２０％，３室１厅约占１０％。
另外，设计上还探索了１室１厅和２室１厅相结合，适合三代五口以上家庭购买居住的配套房型以及可以在１室１厅、２室１厅中通过预留空间，分割成２室１厅、３室１厅的可变房型，增加动迁居民的购房选择。
“如此大面积低价商品房的建设，无疑会对上海总体的房价均价产生一定的影响，”上海市住宅建设发展中心主任李晨昊表示，但由于中低价配套商品房主要是市政府用来定向安置广大动迁居民、特别是中低收入家庭的，而不是纯粹的市场行为，更不会参与房价炒作，所以就目前来讲，这些中低价配套商品房对其他市民购房选择的影响不会很大。作者:刘笑一
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