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资产证券化是城市土地收购储备融资的有效手段
资产证券化，是指发起人将预期可获取稳定现金收入的资金收入，组成一个规模可观的“资产池”，然后将这一“资产池”出售给专业操作资产证券化的“特殊目的机构”ｓｐｅｃｉａｌｐｕｒｐｏｓｅ ｖｅｈｉｃｌｅ，简称ＳＰＶ，由ＳＰＶ以预期现金收人为担保，经过担保机构的担保和评级机构的信用评级，向投资者发行证券，筹集资金，并将日后收到的现金流支付给投资者，从而实现发起人筹集资金、投资人取得回报的目的。国外土地储备的融资渠道灵活多样，如通过政府拨款、银行贷款、发行债券、股票、土地基金等方法，为城市土地收购储备提供了坚实有利的资金保障。目前，我国土地收购储备渠道单一，收购储备成本和风险较高，在很大程度上影响了土地储备的正常运作。借鉴国外的先进经验，为了拓宽融资渠道，降低运营成本和风险，促进城市土地收购储备制度的快速发展，在城市土地收购储备融资中实行资产证券化是十分有必要的。
土地资源本身为资产证券化提供了前提条件。资产证券化是未来金融发展的重点。在资产运营中，越来越多的资产采取证券化这种价值形态，经济日益以证券为媒介运行。土地是一种适合证券化的产物，土地的不可移动性，流动性差，价值量大，土地资源的绝对稀缺性，都为土地证券化提供了条件。
资产证券化有利于城市收购储备机构融通资金。在城市土地收购储备过程中，资金的需求量大，占用时间长，流动性差，致使资金供应不足，阻碍了土地收购储备的顺利进行。资产证券化能较好地建立一种比较稳定的资金供应机制，降低了财务风险，分散了由于供应渠道单一而造成的流动性风险，同时由土地作担保为土地储备提供了大量低成本的资金。
资产证券化有利于解决资产负债期限不匹配的矛盾。城市土地的收购、储备、出售等环节都需要大量资金来支撑。因此，城市土地抵押贷款比重不断增大，造成了土地使用权抵押贷款期限较长和商业银行的存款负债的短期不匹配，使商业银行等金融机构面临了极大的流动性风险。资产证券化可以解决“短存长贷”资金结构的缺陷，盘活流动性较差的长期信贷资金，转移商业银行的部分风险，提高银行经营效益，同时，也有利于商业银行对土地储备规模扩大提供充足资金供应，解决土地储备资金供应不足的矛盾。
资产证券化有利于拓宽投资渠道。实行土地资产证券化不仅拓宽了土地储备机构的融资渠道和降低了商业银行等金融机构的经营风险，而且为中小投资者提供大规模资产活动的可能，分享低风险高收益的投资项目带来的丰厚回报。投资者所拥有的抵押证券的流动，既可以分散风险，加速变现能力，又可以吸引更多投资者，形成土地收购储备资金良性循环。
土地收购储备资产证券化的运作模式
在土地收购储备资产证券化融资过程中，参与主体有很多，有土地收购储备中心借款人、商业银行贷款人、特殊目的机构ＳＰＶ、投资者、担保保险机构、评级机构、监管机构和中介机构。根据是否设立ＳＰＶ，存在以下两种资产证券化模式。
１、发行抵押债券化。由信贷发起人抵押银行直接以一组贷款为抵押发行债券。在专业抵押贷款机构的设置上，政府可以赋予国家开发银行抵押银行资格，或者由国家开发银行专门新设附属机构为抵押银行。抵押银行不是专门通过吸收存款，而是通过发行抵押债券的形式来吸纳资金，资金投向于土地收购储备的各个阶段。发行的抵押债券应满足以下几个条件：一是抵押债券和抵押贷款在期限和币种上必须匹配；二是抵押债券流通总额要与抵押贷款总额相等。银行破产后，证券投资者作为贷款的抵押权人获得优先偿付。整个市场由土地储备机构、专业抵押贷款机构、监管机构、评级机构、投资者组成。专业抵押贷款机构既是发起人，又是发行人，以土地储备机构已收购的可转让的土地作抵押发行债券，负责债券现金流的收取和管理工作。监管机构是负责对抵押贷款信贷机构的产权资产比率等各方面的监管，保证发行的债券的信用等级。评级机构是对发行债券的信用等级、质量进行综合评价，利于投资者作出科学的决策。这种运作模式的优点：（１）简化了证券化的一般结构和过程，便于操作，规范了抵押贷款一级市场；（２）由于抵押贷款没有实现“真实销售”，不用设立ＳＰＶ，从而规避了有关法律上的障碍；（３）抵押贷款银行具有较高的信用等级，可以降低证券化成本；（４）抵押证券的期限匹配原则从根本上避免了资产负债的结构倒挂矛盾。这种证券化方式有以上优点，却也存在一些问题：不能真正实行“破产隔离”，贷款没有从银行的资产负债表中剥离，风险没有被转移；并不能规避现有诠释的所有制约；融资能力受银行的承受能力的限制；不是严格意义上的抵押贷款证券化，不利于抵押贷款二级市场的建立。
２、发行抵押贷款证券化。整个市场由土地储备机构、保险机构、商业银行、担保机构、ＳＰＶ、评级机构以及投资者七大部分组成。商业银行作为证券发起人，将符合要求的土地抵押贷款汇集成了一定的抵押组合，以“真实销售”的方式出售给ＳＰＶ，并负责证券现金流的收取和管理工作。保险机构作为土地储备机构与商业银行之间的中介机构，降低了商业银行抵押贷款一级市场的风险。ＳＰＶ作为专营资产化业务的机构，是土地抵押贷款证券化的发行人，负责向投资者发售证券，管理证券和到期承兑等业务。担保机构为土地抵押证券提供信用增强功能，从而提高了证券的信用等级。评级机构对发行证券信用等级作科学界定，有利于投资者投资决策。
这种运作模式的优点：实现了“破产隔离”，证券化的贷款从资产负债表中“剥离”出来，使证券化交易的风险与原始权益人无关，只与资产本身有关，分散了银行的经营风险。“信用增级”降低了证券化融资的成本。资产负债处理方式优化了资产结构，有效地提高了资产负债管理的主动性。有利于抵押贷款二级市场的形成和一级市场的完善。
笔者认为，在现阶段，我国的证券化刚刚起步，市场机制还不完善，社会信用制度基础较差，中介机构还不能满足需要，相应的法律、税收制度还不完善。在土地收购储备融资过程中，近期宜采用发行抵押债券化，由于发行抵押债券化对政府支持的依赖程度较低，是一种操作比较简单、效果适中、比较可行的模式。但由于它的自身局限性，就长期来看，发行抵押代款证券化可以提高债券的信用等级，降低融资成本，推动抵押贷款二级市场的建立，规范一级市场，是发展和健全我国金融制度的一种发展趋势。
对城市土地收购储备融资过程中运用资产证券化的建议：
资产证券化在城市土地收购储备中的运用是一项技术性强、专业性高、程序复杂的融资实践，需要健全的法律规范，有效的市场条件及熟练的操作技术等。
１、资产证券化的实质是以资产所产生的现金流为支撑。因此，要使土地储备资产证券化融资顺利进行，就要不断完善土地收购储备供应制度，保证按时、足量、合理供应土地，盘活储备土地，将一些区位不够理想、开发条件差的土地开发整理，进行重新组合，形成优质的土地资产，通过招标、拍卖或出租的方式投入市场，形成稳定的现金流，为土地资产证券化提供坚实的基础。
２、培育良好的金融环境，加快发展抵押贷款市场、担保市场、证券市场等相关市场，建立规范的担保与评级中介服务机构，为资产证券化的二级市场奠定坚实基础。培育理性的机构投资者，允许并扩大包括投资基金、保险基金、商业银行等机构在内的投资范围，使其能成为证券化产品二级市场的需求主体。 作者:毕芳英、王秀兰
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