李贵明

　　土地、资金的全面紧缩，让不少开发商深感政策寒意。

　　从政策面来看，今年上半年，对大多数地产商绝不是阳光明媚的季节，土地紧缩、信贷收紧，房地产行业最主要的两大要素全都面临宏观调控的大棒，更为重要的是在此轮紧缩调控的背后，拉开了一个新的地产时代，新的时代将会比现在更具规范性。

　　从去年年底开始，钢铁、水泥等基础材料价格开始大幅攀升，有不少学者认为这些基础性材料价格的大幅上扬主要是缘于房地产开发过热。从年初开始，国土部、建设部、发改委、央行、银监会等部门便开始联手为多个过热行业降温，尽管房地产行业没有像钢铁、水泥、电解铝那样被列入重点调控目标，但政策的指向是相当清晰的，那就是降温。

　　在政策方面降温的同时，主管房地产行业两大要素———土地、资金的政府部门都在进行职能方面、制度方面的调整，新的架构正在形成之中。国土资源部方面的改变主要集中在土地出让制度，以及土地垂直管理体系的建立两大方面，在新的架构下，有关部门意图将土地资源整齐有序地纳入一个不受或少受地方利益左右的框架中，但房地产商想获得土地的开发权利时，只能通过公开的渠道。

　　相比于国土部，银监会和央行的意图要简单得多，就是管好全国的金融机构，从而在资金流上，防止泡沫的出现。央行主要从货币政策方面出手，调节存款准备金率，放宽贷款利率的浮动范围，公开市场操作……从总量上，控制了货币的总体投放量；银监会主要是从金融机构方面入手，提示关联贷款，公布重点行业名单，进行信贷大检查，从市场操作层面上，让信贷结构合理化、质量优良化。

　　在这种整体紧缩的政策大氛围下，大多数房地产商们感受到的自然是日子难过，拿地的成本在变高，获取贷款的途径在变得艰难，但我们必须要明白，这种“难”不是刻意为难的“难”，而是开发商以前的日子过得太舒坦、太容易了，那个靠关系低价拿地，靠人脉获取贷款的时代正在走远。半年的紧缩之后，走来的不会只是逐步宽松的政策，而是一个体系、制度更加明确、公开的新时代。

　　本报记者肖宾

　　土地政策盘点

　　一、我国已开始建立土地市场动态监测制度

　　3月2日，国土资源部的工作人员介绍说，为准确把握土地市场运行走势，为政府适时调整制定有关政策提供依据，国土资源部已经开始着手建立全国性的土地市场动态监测制度，北京等城市已经开始相关工作。

　　土地市场动态监测系统由土地供应情况和地价走势两部分内容组成。通过土地市场动态监测系统，全国各地将及时将招标、拍卖、挂牌、协议出让（租赁）和划拨供地宗地信息录入上传，建立完善土地供应情况备案制度。

　　【点评】该政策的意义重大，在新的监测系统下，暗箱操作将会极易曝光，从而为全国土地的垂直管理奠定了信息、技术、资料基础。

　　二、北京、天津等26座城市建设用地审查将被暂停受理

　　3月9日，因北京等26座城市未能在规定时间内，按有关要求向国土资源部上报有关“建设用地”

　　的备案材料，国土资源部将暂停受理建设用地的审查报批。

　　2003年12月8日，国土资源部下发了《关于进一步完善和严格执行建设用地备案制度的通知》，但截止到2004年2月底，北京、天津等城市没有完成备案工作，为此北京等26座城市的建设用地的审查报批工作将被国土资源部暂停受理。

　　【点评】建设用地备案制度是国土部推进新管理体系的又一大举措，北京等地被暂停受理建设用地审查一事，充分体现出了国土部推进相关工作的决心之大。

　　三、北京市房管局公布协议出让历史遗留项目名单

　　今年3月和6月份，北京市国土资源和房屋管理局先后公布了两批协议出让的历史遗留项目名单，共有300多个项目被列入其中。

　　【点评】北京市历史遗留项目数量众多，涉及1000多宗土地，到目前为止，统计出来的只是一小部分，历史遗留项目的处理问题，将会对北京市房地产市场形成极大的影响。

　　四、国土部发动新土地制度检查

　　4月初，国土资源部和监察部决定，2004年在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。

　　此次检查的工作重点是，继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2004年1月1日后，各类经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌的出的情况。

　　此次检查还确定了对历史遗留用地问题的处理原则。各地要严格按国家政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，并须于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。对8月31日后仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

　　【点评】对历史遗留项目问题严重的北京来讲，此次检查意义重大，特别是8月31日这个历史遗留项目的处理大限，更给北京的房地产市场增加了极大的资金、土地的压力。

　　金融政策盘点

　　一、从2004年4月25日起，中国人民银行决定提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由现行的7%提高到7.5%。据介绍，提高存款准备金率0.5个百分点后，金融机构将一次性减少可用资金1100亿元左右。目前，金融机构在人民银行的存款准备金和超额存款准备金余额2万多亿元，并持有3万多亿元流动性较高的国债、金融债券和中央银行票据等资产。提高存款准备金率主要是为了防止货币信贷总量过快增长，不会影响居民的经济生活。

　　【点评】存款准备金率一向被视为货币政策中的猛药，通过此次调整，全国金融机构手中可以发放的现金一次性大幅减少。但也有市场人士表示，存款准备金率的调整不见得会实质性地影响到信贷投放，调高利率才是关键举措。

　　二、5月31日，银监会开始全面清理在建和拟建项目固定资产贷款。在全面清理中，重点是在建、拟建的钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心、城市建设等重点项目及其2004年新开工项目固定资产贷款的清理。

　　银监会要求，对清理发现的问题要及时做出处理，对国家明令禁止建设、违反土地管理法等有关法律、法规和国家政策要求停止建设的在建项目，要立即停止发放新贷款，对已发放的贷款要采取妥善措施予以清收，暂时无法收回的，要尽可能进行债权保全；对不符合环保规定、城市规划、项目审批等建设程序及信贷政策要求暂停建设限期整改的在建项目，要暂停发放新贷款，并根据项目的整改情况，审慎安排贷款发放。

　　【点评】对刚刚经受了货币总量减少冲击的房地产商而言，银监会发起的全面清理或许冲击更大一些，这种直接针对具体项目的检查，相对更具威慑性。

　　三、6月10日，央行发布报告称，5月份金融运行平稳，宏观调控成效显现。金融运行主要特点为：货币供应量和各项贷款的增长速度减缓，中长期贷款和外汇贷款增长仍然较快，城乡居民储蓄存款持续少增。

　　【点评】“宏观调控成效显现”表示的出现，让不少处于资金紧缩中的企业长出了一口气，尽管信贷环境还不会转为宽松，但通过央行的表示，至少让市场人士产生了近期不会再出台紧缩政策的期许。