2004年的北京楼市无论对开发商还是买房人或是房地产中介公司而言都是始料不及的。土地、金融等政策的调整使得北京楼市的供应量遭遇“骤减”，房子因此好卖，房价因此上涨，但“后续项目在哪里”的问题使得很多开发商陷于慌乱之中，疲于找地……

　　2005年，北京楼市的政策会如何？土地、金融等政策是否会延续2004年的严格？北京楼市的新盘供应情况又会如何？是否还是延续“没有房子可卖”的局面？开发商会因此而发生什么样的变化？购房人会面临哪些问题？市场会出现哪些新的变化……

　　记者在对政府有关部门负责人、部分开发商、代理或顾问公司负责人以及银行、购房人、相关从业人员等进行翔实的采访基础上，对2005年北京楼市政策走向、新盘供应、市场变化等几大悬念进行分析预测，以飨读者。

　　和北京楼市相关的具体的房地产销售或管理政策如购房合同的调整、商品房预售的条件、物业管理等政策，在经历了近几年的完善后，2005年会继续完善，但不会有大的变化。我们关键还是来看看影响房地产市场的大政策。

　　盘点北京楼市2004年的热闹和沉重，和悬在2004年北京楼市头上的三把双刃利剑分不开。正是“8.31大限”、宏观调控、央行加息这三把“利剑”让2004年的北京楼市承受了“痛”和“快乐”。而正如国际地产投资顾问机构华高莱斯北京公司总经理李忠所说的：“中国房地产市场仍然处于探索发展阶段，每次政策变化都会成为影响市场的重要因素。”看2005年北京楼市的走向离不开对政策的关注，而最为关键的仍然是：2005年，宏观调控是否继续加强、“8.31大限”会如何落实、央行会不会步入加息周期这三把“利剑”是否会继续高悬北京楼市之上？

　　宏观调控让2004年的开发商感受到了资金的压力；银行对住房按揭“越来越严格”的审核也让购房人隐隐担忧。2005年，宏观调控下的北京楼市，开发商和购房人面对的信贷政策会如何？

　　宏观调控 银行“惜贷”

　　之一：宏观调控是否会继续加大力度

　　房地产行业是资金密集型行业，因此与经济发展大势、金融政策息息相关，经济发展大势、金融信贷政策的变化牵动房地产发展的“命脉”。

　　2005年宏观调控政策是否会继续2004年的严格？首先，离不开对2005年中国经济整体大势的判断。包括北京市发改委有关负责人、北京市建委有关负责人、北京大学不动产研究中心冯长春教授、首创集团总经理刘晓光、金地集团北京公司总经理陈长春、华高莱斯北京总经理李忠、中原地产北京总经理李文杰等在内的人士他们的观点几乎一致：“随着各项宏观调控政策措施逐步落实到位，中国经济增长速度在高位上略有回落，正朝着调控的预期方向稳步发展。虽然2005年全国和北京的经济工作会议还没有召开，但中国乃至北京经济在2005年继续保持稳步发展的态势是可以肯定的。”

　　在对中国经济发展大势的判断下，我们再来关注一下国家发改委宏观经济研究院对2005年中国的经济动向的观点：2004年以来的宏观调控取得了阶段性成效，但在成效背后，投资需求过度扩张及增长结构不协调问题仍然没有得到根本性改变，如继续加大调控力度，对经济自主增长能力又有可能造成伤害。针对经济增长仍存在较明显的结构性失衡和机制性障碍，2005年的宏观政策取向宜“进中求稳”，保持稳健的财政货币政策，同时体现经济结构的战略性调整导向，更加注意结构优化和增长方式转换。

　　再回想2004年10月26日，建设部首次组织政策研究中心课题组的专家针对国内外经济学家有关“中国房地产市场存在泡沫”一说作出的7000多字的“反驳报告”。可以预见的是：2005年宏观调控会继续，中国经济结构性的调整会继续，房地产作为中国经济发展的重要组成部分，仍然会受到新一轮宏观调控的影响，资金仍将是考验开发商的一道门槛。这即意味着：2005年，北京楼市的供应节奏和进度将有可能继续放缓。

　　之二：银行“惜贷”问题会不会加重

　　对开发商的资金实力考验将在2005年继续加重，那么，在2005年和买房人相关的、让人不能不关心的、和金融政策有联系的还有2004年已经出现“苗头”的银行“惜贷”问题。

　　纵观2004年所有商业银行一年的开发贷款和住房按揭贷款，可以看得到的是：除了宏观调控外，银行本身也遭遇到了不良资产和资金盘子的问题，不仅是工商银行、建设银行，连住房按揭业务最“激进”的民生银行等也出现了“惜贷”的苗头，住房按揭审核越来越严，购房人办理住房按揭的“过关率”开始下降。在销售一线工作的北京金网络副总经理林金城和伟业经纪公司副总经理赵铁路认为，2005年，各大商业银行将继续面临按揭贷款不良资产和本身资金盘子的问题，银行“惜贷”将成定局。而从1998年以来，北京市商品房市场的繁荣离不开住宅按揭业务的发展，如果银行越来越“惜贷”，如果购房人办理按揭购房越来越难，势必会对北京楼市的销售产生重大影响。

　　2005年土地市场是否继续“骤减”

　　2005年的土地市场能否活跃，房地产公司能否找到“地”，除了自身的资金实力和信息渠道外，取决于以下两个方面：

　　之一：800多个未过关项目能否上市

　　2004年是北京房地产业的房地产政策年。在经历宏观调控带来的痛的同时，2004年北京的开发商还承受了“土地”之痛：北京“土地革命”随着“8.31大限”的到来进入实质阶段，“8.31大限”加上此前的“71号令”以及农用地暂停受理审批的通知可以说使2004年北京的新盘供应出现了实际意义上的“暂停”。

　　尽管在“8.31大限”临近之日，北京市政府共计对外公布了三批过关名单、共288宗允许协议出让的土地，但“8.31大限”对2004年的北京土地市场的影响是显而易见的：2004年北京土地开发及投资面积均有较大的回落。而且，有意思的是：尽管众开发商“不在看地，就是在去看地的路上”，但除了北京市土地交易市场举行的几次挂牌竞价之外，那些在“土地市场”之外找地的开发商们，自己或是身边的业内人士反馈回来的信息都是“没有一块地谈成的”。而这些表现在供应市场上则是：新项目骤减，很多房地产公司面临“断顿”，下一个项目在哪里，2005年有没有项目可做根本没谱。

　　2005年北京楼市的土地一级市场会不会活跃起来，开发商能不能拿到地？

　　先来看看2005年北京土地一级市场上有哪几类土地：

　　第一类：“协议出让时代”办理完所有手续的在建项目的后期。

　　第二类：2004年上半年已经审批通过的300多个协议出让项目。

　　第三类：“8.31大限”中的历史遗留的协议书让项目：包括“过关”的288个和没有“过关”的800多个项目。

　　第四类：“8.31大限”后特别审批的包括首创东三环和平里铁路沿线的项目在内的16个“特批过关项目”。

　　第五类：33号令以后，到北京土地市场上进行招拍挂的新的经营性房地产项目。

　　这五类地中，在2005年有可能出现变化的是：第一，“8.31大限”没有过关的800多个项目随着2004年年底处理办法的出台，有可能通过市国土、发展改革、规划、建设、交通、环境、园林、文物、绿隔总指挥部等部门组成的联审会的审核，一大部分将由原建设单位继续进行前期开发后上市招拍挂；第二，资金的压力将使其他几类项目更多地通过转让的方式进入土地二级市场上市再交易，因为在北京能协议拿到土地的大多是国企北京的房地产公司或“关系硬”但资金实力未必见得强的项目公司；第三，部分“过关”项目的土地方会改变2004年“奇货可居”的心态，从而使得2005年项目转让的成功概率提高。

　　华高莱斯北京总经理李忠认为：“2004年很多公司拿不到地，除了资金实力不强外，与2004年土地市场供应太少有关。”李忠认为，“8.31大限”让开发商意识到了土地储备的紧迫感，但综观2004年的土地市场，基本上是“漂”在市场上、仅供“一谈”的地块多，真正具备转让或交易的地块都沉在水面下。2005年随着800多个未过关项目“出口”的敲定，开发公司资金压力的增大，以及政府部门运作土地有形市场招拍挂公开交易经验的增加，土地一级市场和二级市场的交易都会活跃起来。

　　之二：政府角色面临转变

　　但也有一部分业内人士认为，2005年土地市场交易能否活跃起来，还要看政府有关部门是否能尽快适应“角色”的变化。

　　北京置信房地产经纪公司董事长陈森林认为，今后拿地的主要渠道肯定是土地市场的招拍挂。根据相关规定，无论是800多个未过关项目还是土地制度改革以后新进入土地市场的新地块，上市进行招拍挂的前提是通过市国土、发展改革、规划、建设、交通、环境、园林、文物、绿隔总指挥部等部门组成的联审会的审议后进行前期开发变成“熟地”后再上市交易，这就意味着土地供应的流程发生了变化，其中的关键角色由过去“计委、规委”变成了“国土局”，而由过去的“龙尾”来牵头，调动过去的“龙头”来完成新的土地上市流程，如果政府各部门的角色不能顺利“转换”，各部门在权利重新分配后相互之间存在“博弈”，那么能进入土地市场进行招拍挂的土地量会有多少很难说，2004年土地市场可交易地块极少的局面会重现。

　　央行不会再次加息

　　2005年会不会继续加息？经济学家和业内人士的看法基本一致：2005年央行会再次加息是板上钉钉的事儿，不能肯定的是加息的时间和幅度以及次数。

　　2004年10月29日，经历着土地变革、金融政策调整之痛的北京楼市又迎来了一个新的考验：长久以来关于央行加息与否的争论打上一个句号，中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率。虽然按照这次调整利率，个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%调整到4.23%，上调0.18个百分点；自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调0.27个百分点，利率调整的幅度并不大，除了经济学家关于“这只是加息的开始，今后，中国将进入加息周期”的预测让业内人士关注加息外，2004年加息后北京购房人所表现出来的对利率调整的敏感，让业内人士在探讨2005年北京楼市的时候把加息作为一个重要因素。

　　业内人士在回顾加息前后楼市的反响时都认为，事实上，加息后很多购房人提前还贷、购房决策期开始拉长，投资人开始谨慎，自住购房人甚至改变购买面积等表现说明，购房人对加息的反应超出了原来的想象，这说明，北京的购房人在认同经济学家有关“加息是中国经济点刹车的开始，今后中国经济发展的加速度将减缓”的观点，如果2004年没有发生土地、金融政策的变化，如果2004年的北京楼市楼盘供应像往年一样，加息对2004年北京楼市的影响将是另一番景象。由此，不能不关注2005年加息以及由此带来的对购房人的心理影响。

　　不能不提的是，2004年土地、宏观调控、加息三把“利剑”给北京楼市带来的“震动”远远超过了上海、广州、深圳，我们在展望2005年北京楼市的时候，是不是也可以提出一个希望：2005年的北京楼市能否做到不再脆弱。 (余美英)