在地产严控政策下，政府不会正面加大供地，通过清理闲置土地不仅可变相加大土地供应量，平抑房价，还可以解决历史遗留问题，一石二鸟

　　大量土地“抛荒”闲置、倒买倒卖和囤积居奇的做法盛行，扭曲了土地交易市场。

　　近期，作为国家重点严控地产泡沫对象的上海、北京、杭州等地，先后重拳清理闲置土地。

　　此前的６月初，国土资源管理部门采取四大措施调控土地供应。其中加大闲置土地清理力度是为重中之重。这意味着中央清理闲置土地的风暴。

　　清理风暴“目前处置闲置土地的具体政策的制定已经进入准备阶段。”９月２１日，上海市房产局有关负责人称。

　　此前，北京高调无偿收回３８宗土地，上海自揭老底，透露闲置土地数据。据上海市房屋土地资源管理局的一份调查材料显示，截至２００５年６月３０日，上海市共有未动工建设两年以上经营性土地１２６２公顷。

　　上海市房产局将进一步对闲置土地的原因进行梳理，将有针对性地采取调整置换、限期动工、收取闲置费、限期复垦和政府收回等措施，抓紧盘活土地。

　　上海市房产局将制订分类指导措施，区县要提出消化闲置土地的办法、因地制宜采取各种方法。如：确属动拆迁、规划调整和土地纠纷等原因造成的，各区县抓紧协调处置，能调整为普通商品房用地的，由区县统筹调整落实；确属资金不到位和开发商主观原因造成的闲置，一年以上要收取土地闲置费，两年以上的将采取政府收回的办法；而确属开发商无力经营的土地，则由政府收回纳入土地储备。

　　北京市国土局在收回闲置土地上也表示了极大的决心。北京市国土资源局局长安家盛透露，北京具体的闲置底数已经清出，下一步将把性质相同的闲置土地归类，然后再出台具体的配套解决方式。

　　另外，在南京、西安、成都、重庆等二线中心城市，闲置土地的清理工作也在如火如荼地进行。该收回的土地坚决收回，该收取土地闲置费一定收取。“杭州市国土资源局有关负责人表示。

　　统计数据显示，到２００４年年底，全国城镇规划范围内共有闲置土地１０７.９３万亩，空闲土地８２.２４万亩，批而未供土地２０３.４４万亩，三类土地组成了通常意义上所称的闲置土地，总量为３９５.６１万亩，相当于现有城镇建设用地总量的７.８％。

　　抛荒与囤积“今年广州土地市场用地一直紧缺，政府一级土地市场供应量很少，拿地很难。” 广州珠江房地产开发中心有限公司工作人员抱怨。

　　分析指出，上海全市多达１２６２公顷的闲置土地至今未能盘活。由于近两年来，上海的土地供应量在逐渐减少，在中心城区甚至几乎没有。这客观上导致土地市场更为稀缺，也使得房价、地价双双走出天价。

　　无独有偶。拿地难固然有土地资源稀缺的因素，但也与大量土地、特别是市中心黄金地段的土地在部分开发商手里过度集中和待价而沽密切相关。

　　中国土地勘测规划院副院长谢俊奇认为，地价在房价中占据的比例并不高。实际上以基准地价第一次出让土地的时候，价格比较低，但是通过多次转让，来回倒卖，地价就在无形中增加了。

　　一般来说，倒卖地块交易的成本比较低，获利大，有时甚至比卖房子还赚钱，这在无形之中增加了土地价格。“由于利益驱动，有的地块甚至流动八九次，这客观上造成了土地的升值，同时也增加了土地的稀缺性。”谢俊奇说。

　　在土地为王的时代，很容易造成少数开发商对大批量土地的垄断局面，从而坐享“囤积收益”。这在上海表现得尤为明显。长期以来上海都是大面积出让土地，一块地动辄几十公顷，造成土地在国有房产商和港资房产商手里集中，使本已经十分稀缺的土地供应更加扭曲。

　　分析指出，即便是有实力的开发商，在受让大幅土地后，也无资金实力进行一次性开发，往往采取逐步开发的方式。如此，得土地面积越大，开发周期越长；在这一过程中，土地已迅速升值，开发商已在无形中获利。

　　于是，土地在部分开发商手里集中，不是没有经济实力开发，就是“捂地”。不规范的市场带来了价格和资源配置的扭曲，而规范运作的房产商对土地的饥渴一直存在。

　　平抑房价“想开发的没地，有地的没能力开发。”北京华远房地产有限公司董事长任志强向记者这样抱怨。

　　“假如那些没有开发的土地都能按预期建成房子，投入市场，就会大大增加商品房的供应量，缓解供需紧张矛盾，平抑房价。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹如是说。作为中国地产界的“资本家”，潘石屹一直因缺地而苦恼。

　　万科企业股份有限公司董事长王石的笑言“如果都是向政府买地，万科早就饿死了”，听起来更像是心酸。由于没有足够的土地储备，万科在进入其他城市的时候，多采用和握有土地的区域开发商进行项目合作的方法拿地。因为拿地的代价高昂，万科走的高端和品质住宅路线一定程度上也有被迫的成份。

　　二级市场上的土地囤积甚至影响了一级土地市场的价格。业内人士认为，在销售放缓、市场疲软的不利形势下，华润毅然以２５.６５亿元的天价竞得清河地块，正是因为其在北京的土地储备已经见底。

　　分析指出，华润的拿地成本必将体现在高房价上，同时还会带动周边地块的价格上涨，这客观上是与政府稳定房价的初衷是违背的。

　　清理闲置土地，整顿二级市场土地交易秩序，降低拿地价格，是政府在税收、信贷等严控手段告一段落后，采用输导的办法，对市场进行调节。“这将巩固第一阶段的调控成果。同时，政府也期望通过行政引导，让市场机制发挥作用，形成清晰、透明的土地定制机制。”

　　还有分析认为，在地产严控政策下，政府不会正面加大供地，通过清理闲置土地不仅可变相加大土地供应量，平抑房价还可解决历史遗留问题，一石二鸟。

　　但土地闲置的原因远比想象中复杂，而清理闲置土地也绝非仅政府收回那么简单。政府通过盘活、加大二级市场上的土地供应量来降低地价和房价，抑制泡沫，重拾购房者和投资者信心。

　　(作者： 张盈 陈建波)