1998年，杭州实行土地储备制度、进行土地公开招标。至今已经有六个多年头。浙江阳光房地产投资顾问有限公司通过连续多年对杭州土地“招拍挂”情况的跟踪，并结合杭州房地产市场发展的趋势作了分析。

　　七大区块划分原则

　　市中心区块：杭州市市区Ⅰ-Ⅲ级土地所包括的范围；钱江新城区块：复兴路、秋涛路以东，运河以南，钱塘江以北所包括的范围；城西区块：教工路以西、天目山路以北、余杭塘河以南所包括的范围；滨江区块：杭州市滨江整个区域；城北区块：文一路、德胜路以北，莫干山路以东，石桥路以西所包括的范围；三墩区块：余杭塘河以北，莫干山路以西所包括的范围；下沙区块：石桥路、运河以东，钱塘江以北所包括的范围，主要指下沙经济技术开发区；

　　1998年10月18日，杭州市国土局首次对东河上城段两宗地块进行了公开招标，标志着杭州的土地出让开始走向市场化；第二年又对8块用地进行了招标或拍卖；到了2002年和2003年，年供地量分别达到了2800亩和3459亩；去年计划供地4500亩，因宏观调控和土地政策的变化，实际出让2893亩，其中住宅用地1750亩。土地供应“中空”外拓根据浙江阳光顾问公司统计显示，市中心区块推出土地宗数由2000年占当年出让总宗数的52%增加到2001年的59%；但从2001年开始，出让土地宗数及份额明显减少；2003年市中心推出土地宗数仅占当年出让总宗数的14%；去年又进一步降到5%。

　　钱江新城区块出让土地宗数呈明显增长趋势，由2000年的14%增长到2004年的23%，表明钱江新城的建设已提上杭州市政府工作重点。城西区块比较特别，蒋村已经基本建成，留下正在规划当中，出让土地宗数变化不大，2003年出现较大变动主要是因为城西文教区几块大学校区用地的出让。

　　滨江区块和下沙区块有一定的共同点，随着滨江、下沙两个大学城的建设和配套的不断完善，两大区块可居住性得到很大提高，市场关注度不断加强。滨江区由于离主城距离较近，“随沿江、跨江”战略的实施，土地出让从2000年占总量4%的比例增长到去年的29%，下沙2000至2002年没有一宗土地出让，从2003年突然成为供地的热地区块，共有10块土地出让，占总出让宗数的17%，2004年有11块土地出让，占到18%。

　　宅地是主导，综合用地强劲增长

　　通过对2000-2004年不同用途的出让用地分类统计可以看出，2003年供应住宅用地达36宗，创下历年宗数之最，与该年度出让土地宗数大幅提高有直接的关系。

　　在各类用地当中，住宅用地仍占主导地位。综合用地、其他用地呈现强劲增长的趋势，说明政府开始重视新区的建设和各区块配套公建的完善。2002年1月10日，杭州推出滨江第一块公建用地，占地5525平方米，总建筑面积为16575平方米，标志着滨江将以卫星城的方式进行建设，到2003年滨江成为综合用地供应的最主要区域，连续推出几块集团办公用地。同年政府试探性地推出了钱江新城第一块公建用地，最终以1161元/m2的楼面地价被诸暨市建设发展总公司取得。2004年公建用地供地重心区域发生了变化，钱江新城的建设成为政府该年的工作重点，连续推出了6块大面积集团办公用地。杭州的商业运作存在着一定的难度，大多数的开发商都不想在大好形势下冒这个险，因而商业用地一直未成为市场关注的热点，推出的量也比较小。

　　地价猛涨，溢价率50%-70%

　　楼面地价又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。由于同一区城内的各宗地、不同区域的容积率不同，楼面地价能更真实反映同一区域各宗地、不同区域的地价水平。

　　从图表上可以看出，七大区块的楼面地价均出现了不同程度的上涨。上涨最快的要属城西区块，出让最早的是2000年美达·学院春晓地块，楼面地价为2188元/m2，当时以4500元/m2对外销售，到2003年，国都房产以5326元/m2的楼面地价受让到原计量学院地块，这两块地相隔不远，但时间不同楼面地价增长了2.4倍，今年位于西湖区天目山路离市中心更远的2号地以7547元/出让，扣除该地块周边环境好、容积率低的影响，此价格还是刷新了城西出让地价的记录。

　　溢价率是指出让土地中标价超过底价的百分比，溢价率=(中标价-底价)/底价×100%，它直接关系到开发商投标的价格。国土局公布的招标底价是根据整个杭州土地的级差地租以及历年交易情况经专业评估公司评估而得，在一定程度上能反映该宗土地的价值。

　　从2003年宅地溢价率散点分布图可以看出，溢价率在0~30%有8宗宅地，30%~60%有18宗宅地，60%~90%有5块宅地，超过90%的仅3宗宅地，最集中在50%~70%之间，占据了宅地中的大部分。溢价最高的是位于杭州下沙高教园区东区G10-25-1地块，溢价率高达176.68%。