根据先前福州市国土局发出的公告，10月9日至18日期间，该市将捆绑挂牌出让6幅社会保障性住房建设土地使用权（相关报道详见本报2006年10月11日刊发的《福州千亩土地入市支持保障性住房建设》一文）。但是拍卖当日，本该热闹非凡的福州市国土资源局拍卖大厅却大门紧闭，原定于当日挂牌出让的6幅社会保障性住房建设用地因为遭受开发商“冷遇”而宣告流拍。

　　难以挽救的流拍结局

　　据了解，福州此次推出的6幅土地面积达1026.82亩，其中5幅地块要求建成后须按每平方米2800元进行销售。这是福州市首次实行的限价政策，但是这一政策却遭到了开发商的冷遇。

　　记者采访福州市土地发展中心相关人士，该中心人士证实，本次流拍是由于没有开发商报名，但是至于具体原因他们不好回答。

　　“导致流拍的原因，应该是限价致使开发企业的利润空间收缩。”知情人士表示，对于本次土地拍卖的结果并不觉得奇怪。该人士分析，本次6幅土地捆绑出让的挂牌交易起价为13.1亿元，加价幅度为等于或大于500万元。这就意味着，即使以挂牌底价来估计，楼面地价约为每平方米825元，每亩单价为128万元。“尽管从这个数据来看，土地的价格并不高，但是问题的关键是将来土地实行的是限价交房。”

　　对于这个结果，参与了泉州保障性住房用地拍卖的泉州大升房地产公司总经理庄成明难掩惊讶之情：“福州的这些地没人要”？他介绍，今年年初其公司在拿泉州推出的限价房用地时，费了一番工夫。八九家开发商同场竞争，最终他们以高出起拍价30%的价格将该地块拿下。即便如此，根据市场调查该地块的限定价格与当时周边的同类型住宅价格相差不多。“综合成交地价，利润可以基本保证在5%至6%之间。”庄成明坦言。

　　与福州保障性住房用地流拍形成鲜明对比的是，泉州“限价商品房”用地应拍热烈（相关报道详见本报9月20日刊发的《“限价房”试水福建泉州》一文）。相比之下，福州保障性住房用地拍卖无人报名的确有点令人匪夷所思。

　　事实上，福州市政府在限价房销售中还向开发商提供了一些补偿。如规定在取得预售许可证之日起12个月内销售，按销售额由政府付给开发商1%的销售佣金。此后2年内销售的，除支付以上1%的销售佣金外，还按该期限内的房源实际占用资金以月为单位计算补偿给予相应利息损失。

　　如此优厚的补偿仍然没有挽救流拍的结局。福州房地产资深人士分析，由于此次6幅地块为捆绑出让，开发总量大，因此即便整个项目完成后也“仅有3%的利润”。但是该人士分析，“对于成熟的房地产开发企业来说，可以在工程管理上对成本进行把控，在同等质量下适度下调建设成本。有实力的房地产开发企业还可以通过尽量缩短项目运作周期，降低资金占用成本。”

　　门槛与观望

　　实际上，从挂牌地所设置的竞买条件可以看出，本次挂牌地对竞买者的开发经验、资金实力等方面提出了较高要求。此次拍卖要求参拍开发商的注册资金不低于1亿元、自2004年1月1日以来投资开发的住宅项目竣工总建筑面积达150万平方米以上、报名前20天内每日结算时点企业现金存款不低于15亿元等。

　　据分析，福州市国土局抬高门槛的目的有三个方面：一是可以有效预防低品质开发，保证住户住上质量上乘的放心房。楼市所谓“限价房将使房屋质量下降”的谣言将不攻自破；二是保证限价房能顺利建设、迅速上市，有效抑制区域房价上涨的势头；三是在政府管理层面开始倡导房地产业的品牌开发，推动福州房地产开发向品牌时代迈进。

　　不过，福州国土局似乎有点高估了开发商的实力和决心。福建仁文建设公司常务副总经理林晓彤表示，虽然他们暂时不准备参加这6幅地块的竞拍，但是他还是建议政府在制定限价房价格时，要经过详细的成本测算。与此相同，更多的开发商对于限价房的建设，普遍采取了观望态度。

　　对此，福州大学房地产研究所王阿忠博士表达了他的观点：“不仅限价地块在福州是首次出现，6块面积总共1026.82亩的宗地捆绑开发，对福州的开发商来说，也是一个全新课题。”所以他表示，在开发商没有经验借鉴的情况下，他们需要足够的时间对项目利润和套型面积进行详细估算。“6块土地从挂牌到拍卖只有不到1个月的时间，多少让开发商有点准备不足。为了保守起见，他们也不得不采取观望的态度。”

　　当然，对开发商而言，限价房的买方市场将是一个更为复杂的问题。它不仅超出国土局的职责范围，也因为是第一次尝试而让开发商加倍谨慎。

　　福州某开发企业企划部经理陈先生认为，开发企业之所以不约而同地选择观望，主要是现在有关限价房的政策还不明朗。“今后，这些房子要卖给哪些人？房子购买若干年后，能否再上市销售，又会附加什么限制条件？这些问题没弄清楚，会使开发商无法对未来的销售做出预判。如果草率投进十几亿元资金，万一未来所规定的政策与市场脱节，将使开发商面临巨大风险。”

　　同时他表示，对项目90平方米中小套型的规定同样也是一个问题。“按照公告要求，今后这些地块都将建成90平方米以下的中小套型，再加上又是限价房，这些因素都决定了项目定位必须针对中低端市场。”

　　另一个问题是市场。有多少人愿意买这些房子，购房心理是一个不得不探讨的话题。“在政策和市场均存在不定因素的时候，有多少人愿意花大成本投入呢？”陈经理表示担忧。

　　限价考验的不仅是开发商

　　流拍之后，土地将如何处理，限定价格是否会出现松动？“调整限定价格的可能性不大”，王阿忠认为，虽然这批土地下次拍卖的时间目前尚未确定，但是每平方米2800元的限定价格不会出现变化。毕竟这个价格是福州市相关部门根据地区平均收入消费水平，考虑中低收入者消费能力后制定的。

　　对于此次流拍土地的命运，福州国土局明确表示，必须等相应规划上报福州市政府，由福州市政府采取相关具体措施。

　　据了解，根据“十一五”规划，今年福州将在规划区内安排保障性住房项目23个，拟建设保障性住房253万平方米，总计用地约122公顷，而此次的千亩保障性住房建设用地拍卖只是其中的第一步。

　　(作者： 戴世锋 王一玫)