7月26日，华远•华中心第三届湖湘财富峰会在长沙举行。省委常委、省委统战部部长李微微宣布开幕，省政协副主席龚建明出席。本届峰会由省总商会主办，以“问势和论术”为主题，旨在探讨湖湘经济发展与变革，推动湘商文化传承升级，宣传弘扬湘派企业家精神。与会专家学者共同探讨了2012至2013年房地产经济发展大势和政策走势，交流了细分市场操作经验和企业运作心得等。以下为国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在峰会现场的论道实录：(点击进入：华远•华中心第三届湖湘财富峰会直播页面)
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大会主办方给我的题目叫做政策走势和市场机会。那么我们看看当前的房地产市场的形势、情况以及我们对未来市场的判断，今天借我发言的时间跟大家交流三个方面的内容：第一，如何看当前的市场？第二，如何看房地产调控政策？第三，如何看房地产未来的市场空间。
“当前市场更多的是企稳迹象，而非回暖”
怎么看当前的房产市场呢？怎么看这个市场？怎么分析这个市场呢？我们想，最近大家都在谈论房产市场出现的一些回升、回暖的迹象，国务院派了洞察组到16个省市观察各个地方对房产调控政策的落实情况，为什么6月份房地产市场在底部出现了，从去年四季度开始呈价量持续下滑到今年的6月份，部分城市和部分项目出现了一些回暖呢？我觉得和当前的宏观政策的调整有很大的关系。大家知道，今年二季度的GDP增长速度是7.6，那么加上一季度总的1—6月份上半年GDP的增速是7.8，特别是二季度GDP的增长速度超出了一部分人的估计，那么国务院为了防止经济持续下滑，我们看到今年1—6月份，6月份工业企业的利润负增长，财政收入增长的速度回落了19个百分点，为了防止经济持续的再继续深度下调，现在国家在开始放松货币，鼓励刺激实体经济的发展。我们看到的是，刺激实体经济发展政策，现在是在不断的释放，连大家备受争议的，产能过剩的钢铁行业，在今年5、6月份也得到了批准，湛江市长圆34年钢铁梦。这次又确定了要新建82座机场，要扩建110个旧机场，也就是说国家在放松政策来刺激基础设施和实体经济的发展，但是怎么放松？国家的政策明确表态，什么都放，就是不放房地产，连产能过剩的钢铁都在放，也不放房地产。人民银行、银监会、证监会都在公开表态，房地产坚决不放松，房产调控不动摇。但是我们看到一个情况是，什么都放的行业，没有哪个行业在6月份出现回暖、回升的表现，坚决不放松的房地产6月份部分城市成交出现了一些回升的势头，甚至有一部分降了和个别地块土地价格也逐渐回升，这两年内出现的一个高价表现。这是为什么？
我想，和房地产这个产业的特殊性有很大的关系，也就是说房地产不是一般的消费品，房地产的主体是住房，我们所说的市场也主要是住房市场，大家看到的曲线是，今年1—6月份商品房成交额和成交面积的增长速度已经从负增长，开始不再负增长，相反负增长的幅度在减少，也就是说房地产有很重要的特征，不是一般的消费品，是具有实用属性、投资属性，双重属性的产业，那么住宅呢？更多的有很强的资产属性。作为一个资产，它的价格变化，它的市场变化，就和货币市场高度关联，不仅仅是中国。我们看到中国的情况是，我们如果把反映房地产行业的重要指标，叫做国防景气指数，呈现土地的购置量到后期销售价格、成交量组成的八个指标指数，什么指数相关？选两个指标做一个对比。一个指标是银行贷款的增速，一个指标是代表销售的，代表开发企业卖房子速度的定金。如果把三个指标放在一起比较我们看到的情况是和国防景气指数和行业景气状况高度关联的是银行贷款增速，它的关联程度甚至高于销售，预售款定金，最典型的看到两次情况，2006年在负增长的情况下，由于银行贷款增速的增长带动整个国防景气指数的上升，08年国家出了两个国八条例，市场出现了一段时间的观望，所以代表销售状况的预售款的定金是负的增长，但是整个国民经济是上升。我们看去年，实际上整个预售款定金增长速度是不错的，但是由于银行去年银根收得比较紧，银行贷款增速非常低，全年银行贷款是零，整个国民经济是下降的。其实不仅仅是在中国，在世界各个地方，这种情况也是一样的。
我记得在2008年，我正在世界银行做访问学者，正经历了美国金融危机所导致房价市场泡沫破灭金融危机的状况，我仔细看了一下美国的房产市场变化，它的市场变化实际上和货币政策的调整高度关联，“911”之后，美国为了刺激经济的发展在连续两年的时间里面，连续13次降息，利率从6%点多降到1%，那时候买房子的人特别多，自住率从63%提高到历史最高水平69%，那个时候美国流传一句话，叫做贷款基本没费，因为利率很低，利率降到1%，贷款基本没有什么中间费用；第二买房基本不贵，什么时候买房都便宜，今年房子涨价了，我买贵了，与去年相比买得贵了，去年又涨了，什么时候买房都不贵，利率急需下调，买房者增加，大量的人买房。2004年之后，美国为了应对由于石油和粮食这两个基础产品价格的上涨带来的通货膨胀，开始连续17次升息，从基准利率1%一直升到5.5%利率成本提高，导致了贷款买房的那部分家庭的还款利息大幅度提高。当一个家庭，最大的还款能力，连银行贷款利息都无法支付的时候，对贷款买房的家庭，最大的办法是什么？就是断供，因为越还越重，越还负债越高，所以最好的办法就是断供，在美国那个时候，一时间大量的把房子抵押给银行，银行收走房子对外出售，这是房产市场所谓的泡沫磨灭。当利率快速提高的时候，房价市场泡沫破灭。
所以我们说房地产本身就是资产，不能否认资产属性，在整个房地产市场变化的时候，为什么大家买涨买跌，就是因为资产属性的定价力量远远超过自住属性的商品供求关系的力量，所以买涨不买低，这是由资产属性所决定的。在我们国家也看到了，也是这样一个情况，如果我们把这两个曲线放在一起，红色的曲线是商品住房销售面积的增长速度，蓝色的曲线是M2的增长速度，你可以看，商品房销售面积的增长速度的起落变化和M2增长速度的起落变化是完全一致的，这两个图，左边这个图是香港房地产市场情况，右边是中国，实际利率和商品房价格的变化，什么叫实际利率？实际利率就是银行贷款的年利率减去CPI，叫做实际利率。那么实际利率的高低和房价的关系是完全对应的，实际利率低房价上升，实际利率高房价下跌，所以我们说实际上，站在房地产市场里面看市场涨跌的时候，有时候看不太清楚它的变化，要看清房地产市场的规律，可能要跳开房地产业，看房地产本身实际上不仅仅受到行业自身的周期变化、供求关系的影响，更多的因为是资产，所以更多的受到货币政策调整的影响。这就是为什么房产市场6月份出现了微涨的情况，出现上涨的根本原因，因为货币政策调整改变了大家未来对房产市场的预期，过去一年多一直在观望的购买者不再观望，成交量和价值有所上涨趋势，就会吸引更多的人来购房这就是资产属性所决定的。
那么在这样一个情况下，我们说持续的房地产价格和市场会不会向很多人预言的，或者大家所判断的，会大幅度的回升、回暖、反弹、暴涨呢？我们还要再做进一步分析。这一次货币调整不是剧烈的，是微调，从去年下半年到现在，才两次降息，降息幅度并不是很大，频率也不是很快。那么，货币政策调整是温和的，而不是激烈的。第二点判断，我们看房地产开发企业整体的资金状况，到目前为止，开发企业到位资金的增长速度5.7，从这个属于上来看是这十多年来，住房建设改革以来，比较低的地位，和08年年底差不多。开发企业的资金状况尽管不会再持续的恶化，但是现在企业开发资金的压力仍然是比较大的，这是我们看到的情况。从开发企业的投资额和销售额之比也可以反映开发企业的资金状况，现在是多少呢？投出去的钱和卖商品房收回来的钱是多少？131。和08年最困难的时期差不多，也就是说开发企业资金状况尽管不会再持续恶化，但是现在整体资金压力还是比较大。按照国家统计局对外发布的开发企业拿到许可证，还没有卖出去的商品住房，待售面积2亿平方米，这个数字比2008年的待售面积的1.8亿平方米还略高一点，所以我们说我们现在看到的情况，市场不再持续下降，是不是真的回暖会大幅度上升，我们觉得还要谨慎的得出结论。
我的看法用回暖这个词不太准确，应该是稳定企稳的状态。正是因为面临一定压力的情况下，房地产市场并没有大幅度、大范围的回暖情况下，全国开发企业投资的增长速度仍然保持在低位16.6，比去年的高位33增速下降了一半，所以土地购置面积是负增长。虽然个别地方出现了地王，但是整体的土地市场并没有出现大范围的和大幅度的回暖，开发企业拿地还是很谨慎的，主要是寻找一些机会性投资，价格比较便宜，位置特别好，但是大幅度大范围的土地市场回暖，现在目前好像还并不明显。新开工面积特别是住房的新开工面积，1—6月份是负增长10.2%。所以，我们说在这种市场情况下，我们应该谨慎的对待当前房地产的情况。应该说，货币政策调整虽然有利于房产市场的变化，但是现在的房产市场还是有限的，对房产市场的影响一定是温和有限的。整体的开发企业，目前整个市场的资金压力是企稳的状态，对行业发展来讲，应该是个非常不错的表现。那么现在国务院再次强调要坚持房产调控不动摇，特别是温家宝总理上个月在江苏调研的时候提出，要坚定不移的做好调控工作，把一直房地产投机、投资性需求作为一项长期政策。大家想一想，房地产市场，住宅市场的需求有那些？如果分为两个市场，一部是投资投机性需求，另外一部分是自住型需求的话，如果政策落实到投机性需求控制住，这个市场剩下的是什么市场？剩下的就是自住型需求为主的市场，我认为现在的房地产市场是自住型的市场。那么，我们说投资和投机性需求有多少？这个是没办法估量的。一个人买五套房有可能，买50套房也是有可能的，但是一个市场，如果市场需求是自住性需求的话，两三年内，一个地方自住性需求量是常数，是明确的，每年市场上真正购房量有多少，两三年内基本上是常数，基本不买明年就有可能买，今年买了明年就不会买。所以，在一个市场上，如果市场主体是自住性需求为主的话，那么这个需求大致是稳定的，不可能向投资性需求那样造成市场成交价格的大起大落。所以我们说，我们在看待当前市场的时候，作为业内人士更要理性的看待，抓住现在信心恢复的好时机，抓紧促销自己的产品，开展一些缓解企业资金压力状况的有效措施，积极的为企业的长期发展做好准备，是必要的。误盼市场趋势，恐怕会对企业造成一些很大的被动，这是如何看当前的房地产市场，当前房地产市场我的观点就是用回暖这个词还要慎重，可能更多的是企稳迹象。
那么我们再看调控政策会不会真的不动摇呢？我觉得现在调控政策不动摇恐怕是个非常铁定的判断，没有什么疑问。大家看到前面房地产新开工面积负增长，大家知道房价高的地方，北京1—5月份新开工面积负增长16%，上海新开工负增长26%，浙江新开工负增长达到了40%，广东新开工负增长也在30%左右，房价高的地方新开工负增长尤其的明显。在这种情况下，政策根本就不敢放，所以我们说，不放调控，坚决不放松房产调控，房地产成交面积负增长越厉害，房地产政策越不可能放松，当前的市场是这样一个状况，调控政策根本不敢放松。
