“房地产市场空间仍然很大，但是增长速度会下降”
第三个问题，如何看未来的房地产市场。假定调控方向能够长期坚持，住宅市场的投机和投资性需求市场空间不大，那么整个房产市场有发展前景吗？把投机性需求长期挤出去，那么房地产市场还有发展前景吗？在我看来有两个观点：第一个观点，住宅市场空间在中国未来十年里面，中国住房市场的空间还是很大，我们有市场空间，并不是没有，但是市长的增长速度会下降，去年卖了9.7亿新建商品住房，那么二手房卖了多少？不过两亿平方米。中国的房地产市场仍然是以新建商品住房交易为主的市场，发达国家基本上都是以存量住房交易为主，比如说美国，去年卖了接近490万套房子，大家知道房屋成交量，91%是二手房交易，新建住房交易只有9%，所以开发市场空间是非常有限的。但中国去年新建商品住房买了9.7亿，二手房卖了不到两亿，主要在上海、南京、深圳这些地方，600多个城市，绝大多数城市都是新建商品住房交易为主，大家买新房比较多。有9亿平方米的市场空间，你说你在这里没有钱可赚？我想只能从企业自身找问题， 这么大的市场空间，你没有钱可赚。但是我们也要看到的是，尽管我们今后每年可能还能保持巨大的新建住房市场，但是增长速度不会那么快，最主要是稳健发展。
大家注意到，大概算了一下，2009年中国的城镇住房交易户数占到买房子套数，占到城镇家庭数量的总量是多少呢？5%。去年2011年，买房子的套数，住房的成交套数占到城镇家庭户数5%多一点，这个数字我觉得并没有显示出超越了正常的发展而大幅度的有泡沫的过程，大幅度超过正常发展需求。因为美国在2009年，他的住房套数和家庭户数之比就是7%，现在就5%多一点，不到5.5%，去年。这个数字应该还是正常的，房屋交易二手房、新建住房，占到5%多一点，这个数字是非常有意义的。也就是说再过十年，再快速开发十年，一手房、二手房交易在很多地方会发生变化，但是在这个过程中，我们还有很多城市，新建商品住房的市场份额是比较大的，对此还是有信心。很多人把中国房产市场和日本89年房产市场泡沫破灭进行对比，说中国会出现崩盘的现象，有三点不同：城镇化进程不同，日本房产市场泡沫破灭的时候，城镇化停止了20年，家庭套数是一比一，房地产市场泡沫破灭的时候是1：1.13，现在日本的套数比家庭户数多15%，而中国目前显然没有达到这样一个情况，不到1：1。中国现在经济增长速度还在8%左右的高速增长，所以有三点不同，不能简单的类比。第一个结论，尽管抑制投机性需求，自住性需求在仍然还有比较大的空间，但是增长速度会下降，不会像前十年那么快，住房改革红利、有质量最高、速度最快的城镇化贡献，那么今后十年尽管还有城镇化，但是数量和质量和前十年不可比。你看现在农村最年轻的年轻人都在城里，农村基本上都是老人、孩子、妇女。我们要建3600万套保障性住房，把市场的需求分流到保障房当中来。所以，市场空间仍然很大，但是增长速度会下降，稳健发展是主题，我认为在这样一个大的市场空间里面，你说企业赚不到钱，我只能靠投机性需求，政府放开投机性需求才能挣到钱的话，只能从企业自身找问题。
中国的房地产市场发展就是人员流和资金流双流推动的结果，今后房地产发展的地域差别是比较大的，为什么？前面分析了货币因素，下面主要看人员流动情况。过去的十年，我们注意到东部地区是房价最高的，城市集中在东部地区最多。为什么？我们看到的是过去的十年，中国城市人口移动的规模和速度向东部流动，现在说中国人口最多的省是哪个省？很多人在脑子里反映是河南省，但是告诉大家这是2000年第五次人口普查时的结果，现在全国的人口第一大省已经不是河南省，而是广东省，广东省现在是人口第一大省，超过了一个亿，河南省人口现在总量排全国第三。这表明了一个问题？什么问题呢？就是过去的十年，由于产业布局结构，全国的人口向东部地区流动，我们还要看到城市人口集聚变化，过去十年人口普查数据告诉我们，北京、上海两个房价最高的城市，平均每年常住人口新增60万左右，北京市每年新增家庭户大概25万户。如果北京新增家庭户，过去十年新增25万户，要新增住房套数25万套，过去是不是做到这一点？未来十年应该做一个大致判断，房地产仍然是人口资金双流推动的结果，为什么研究人流的趋向，是因为人流趋向代表需求，只有有人的需求的市场才是有扎实需求的市场，没有人的需求的市场，就是再繁荣，房价再高也是有泡沫、有问题的不健康的市场，那么未来的十年，我们看到的和过去的十年发展会有一定的变化，有相同点有不同点。相同点在哪里？我个人判断，相同点是人口向大城市流动的趋势仍然不会改变，大家说现在大城市最后成本高、房价贵，生活困难都到中小城市去，那里多好，又便宜，生活又方便，可能吗？不太可能。因为中国的城市之间，极不均等，到大城市才能得到更多的就业机会、更多的发展机会、更多的教育机会、更多的享受的水平。所以今后的十年，大城市继续集聚人口的过程还会持续，那么中国的城市发展一定会逐步的改变大城市数量少，中小城市规模小的格局，会有更多的大城市成长起来。有人支撑的城市，那么它的房地产发展空间越大，有人口支撑的房产市场发展就是健康程度更高的市场。
从地域上来讲，我认为今后的十年，东部地区集聚人口的速度可能会下降，而中西部地区，特别是中部地区，集聚人口速度会增加。大家注意到，整个国家的产业布局分了四大板块。长株潭城市群、长三角、珠三角核心城市群地位是优先发展区，重点发展区，特别是位于中部的发展城市群，他们叫做重点发展区，重点发展区发展什么？更多的是发展优先发展区的、限制开发区的人口转移，其他几个城市去集聚速度快，发展技术前景好，今后一定是城镇化、工业化快速增长的地区，会集聚大量的人口，城市速度增长会很快。特别是中部地区，城镇化率低于全国的平均水平，河南省只有42%，湖南省也只有42%，所以我们说人口增长不一定向东部流由于产业结构调整，会向重点发展区的城市群转移，比如说富士康到河南去年竣工一期工程，11万职工，今年二期工程，还有将近7、8万员工入驻，集聚速度很快。所以我们说，未来的市场空间怎么判断？第一判断住宅市场，即使挤出了投资性需求还是很大，要把握好发展的节奏，整个发展过程中，大中城市今后会继续成长，它的人口集聚流向速度快和规模大的地方，中小城市可能有一定的风险，要有足够的认识，并不是一味的到三四线城市投资，就一定是发展趋势，未必。远离大中城市辐射的中小城市还有一定的风险，人口在流出。这就是我对未来房地产市场的一个基本判断。
今天来到长沙做专业化，从一些专业角度交流房地产市场，应该说是非常高兴。昨天我们在吃饭的时候，我看新闻，新闻人正在播出国务院常务会来确定继续发挥中部地区崛起的战略，中部崛起继续推进，我想作为中部地区，今后的发展前景还是很大的，经济发展和城市发展会带来房地产市场的发展，关键是怎么能够有效的判断好未来得发展趋势，做好企业的自身定位，采取稳健的健康的企业发展模式，这对中部地区房产发展是非常有意义的。
