“房地产调控会放，抑制投机性需求这个政策不会放”
第二，如何看房地产调控政策？现在短期看，由于新开工面积在下降，由于货币政策影响不放松房产也有回暖的迹象，所以政策不敢放。那么长期会不会放松调控政策呢？房地产调控政策会不会改变呢？我们认为，看房地产调控政策，要看清楚房地产调控政策的核心内容是什么？尽管国十条也好，还是2011年1月26号出的国八条，无论是多少条，我认为房地产调控这次的核心就是两点，第一点要遏制投机性需求，投机炒房需求要遏制，现在49个城市要限购，在全国范围内无论哪个城市第三套房不贷款，就把投机炒房的杠杆去掉。如果把杠杆去掉了，你说买套房子，保持增值，我相信是可以的，买房子全款买房，不存到银行全款买房子，保值，本金的保值，增值就做到了。但是获利就很困难了，因为你的交易成本很高，你的变现难度很大，但是如果有杠杆，300万，我用300万买房有杠杆，至少可以买三套房，那么持续滚动的投资获利相对来说容易很多，所以赚钱的秘密主要是靠杠杆。这一次的政策恰恰是把杠杆去掉了，在全国范围内，600多个城市，无论哪个城市第三套房不贷款，你只能全款买，所以这次限购政策，把有钱人买房的资格，在49个城市被限制了，没资格买。第二在全国范围内把杠杆去掉了，这是政策性很强的措施，抑制投机和投资的需求。满足合理住房需求，应该是这次房产调控政策的其中应有之意，本身房产调控就包含了这个意思。所以我们看到，从去年末的经济工作会到今年的两会，一直到今年历次的涉及到房地产调控的会议都提出来一句话，采取有效措施增加普通商品房供应。所以我们说，满足合理住房需求本身就是调控政策的一个其中应有的内容。最近大家看到国土资源部出台了土地两年不开发无偿收回，一年不开发提高土地使用费的政策，我认为也是在落实国务院这项政策，就是要增加土地商品房供应，加快促进开发企业的开发速度。
很多人对这样一个调控是很有意见的，政府对房地产管得太多了，政府就管一件事，保障房，买不起房的人的住房问题解决了就可以了，政府应该让市场自动调整，市场就管保障房。很多业内业外很多人士这样看。政府现在是不是真的可以不管市场投资需求？不管谁买多少套房子，现在这个阶段恐怕比较难过。为什么？正是因为房地产资产属性所决定的。大家现在都在说，房价上涨导致那些没有房子的人买不起房，意见很大。要我说，不光光是这些没有买房子的人意见大，还有一部分人意见可能更大，并不是没有房子，并不缺钱，但是恰恰在过去几年里没有买房子，为什么？因为过去几年，房价的上涨大大的催生了居民家庭财富的两极分化，极大的引发了社会的不满情绪和不稳定因素。但想一想，在过去，大家知道中国的社会大众都是从平等的无产者走来的，改革开放之前，大家的贫富差距有多大呢？广大的百姓住房是最主要的资产，而过去大家无房者，都是没有房产的，大家收入差别不用特别大，住房改革之后，发展市场以后，原本收入财富基本相等的两个家庭，仅仅因为一件事，什么事？就是买房还是没买房，以及他买的房多还是买的房少这一件事，三五年之后，原本收入财富水平相等的两个家庭，由于房价的上涨，导致两个家庭财富不在一个水平线上，买房少的家庭，财富水平永远都赶不上买了房子的人。就是因为这一件事，和你是不是努力工作，是不是勤奋学习没有任何的关系，是笨还是聪明没有任何关系，就是因为买了房你没买房，你的财富水平和原来相等的家庭，你落后在人家后面，这种情况导致民怨情绪非常大。没有房子的人有意见，有房子不缺房子，但是没买房意见更大，这部分人对社会的稳定影响是不容忽视的，情绪也是不容忽视的。所以，我们说房子是财产属性，买了房子是家庭财产的增加，财富就增加。所以现在我们看到现实的情况是，把解决自己的住房问题和追求家庭的财富，这两者结合在一起了。
大家都说没有房子的人买不起房可以租房，不愿意租，买了房可以把居住愿望需求和财富增长的需求结合在一起。为什么？就是因为房价涨得快。要减少这种财富的不平衡状态的继续扩大，唯一的办法就是控制房价，不让它再继续上涨。只要房价不涨，人们的收入水平能够超过房价上涨的速度，那么人们的住房支付能力才可以得以缓解，那么家庭财富不平衡的状况才可以得以缓解，我想这个问题已经超出了房产自身行业的发展问题，更重要的是社会问题。当然，在世界各个国家都普遍存在这样一个问题，不光光是中国，因为世界各个国家有一些经济手段，税收手段在一定程度上做一些调解。周边的新加坡、香港地区和台湾地区，现在二手房交易税费都提高到15%、16%，其他国家都有一些财产税、房产税来进行调解，中国在目前为止，我们还没有充分运用，市场这十年发展太快了，市场所适应的政策还是滞后的。所以现在，不得不用行政手段来控制，要缓解社会矛盾，促进社会和谐，促进经济持续快速发展的重要基础。控制投资和投机性需求的政策，眼前不敢动，今后也要坚持住。
中国现在要发展实体经济，实体经济赚钱的不多，我们看到的情况是，房地产利润比较丰厚，无论是开发企业搞房地产，还是居民买房都赚钱，大量的资金都投入到这个行业中。出现的情况是各行各业投资房地产，千家万户买房子，如果这种情况持续下去的话，我想调整经济结构，发展实体经济是非常困难的，最典型的例子，家喻户晓的例子就是温州，温州家庭的丈夫在外面工作，没有节假日没有休息天，一年春节回来挣个两三百万，甚至还不挣钱，太太在家不上班，打打麻将，到上海、杭州买几套房，一年下来赚几千万，在这种情况没有再做实体经济，温州恰恰走了这样一条道路。这次房产市场调控，全国房价无论二手房还是新房，90%的城市下跌幅度在6%以下，有一个城市价格下跌了20%，哪个城市？就是温州，很重要的是以实体经济出名的绝大多数企业家都参与了房地产投资，房地产市场受到了影响，实体经济全部拖累了，就是房地产赚钱，实体经济不赚钱，都参与了。现在发展实体经济，调整中国的产业结构，必须调控房地产市场。房产价格涨得过快，无利可图的话，不用政府什么手段，自动的会离开这个市场。
我们看待政策不是短期不动摇，应该是长期不动摇，特别是投机性需求，长期要控制。尽管控制的手段、方法可以优化，但是方向我认为会改变，无论是经济手段也好，还是现在的行政手段，都会对投资投机进行抑制，我们要有一个明确的判断。我们看这次的调控政策和2008年底的政策，完全是不同的，现在什么行业都放，坚决不放房地产，对此要有清醒的认识。坦率的说，中国很多经济要靠房地产来救，房地产不行，中国经济不行，客观上房地产对整个经济的影响，确实是十分密切，因为产生的量很强，全国的地产投资就是三分天下，50%的不动产投资是成千上万的制造业，剩下的50%，20%多一点，基础设施，20%到25%房地产，所以肯定会整个经济影响比较大。但是不要忽略另一个问题，大家看这个图，去年中国GDP总量是多少？47万亿，去年一年的GDP的增速增量是多少？7万亿。一年增量是7万亿，什么概念？一年GDP的增量相当于住房制度改革之前的那个时候一年GDP的总量，也就是说现在的GDP基数很大了。也就是说，在2008年、09年之前的所有房产政策，要使房地产发挥经济功能的话，这一次恐怕调整政策更多的是发挥房地产的社会功能，满足住房需求的功能。我们看到调控政策不动摇，不可能是所有政策一成不变，一条不改不可能，主要是调控不动摇的调控方向，抑制投机，投资性需求，另外保护支持合理的住房需求。大家说现在的政策方向很对，但是手段不行，手段是很有问题的。但是我想，最好是想出一个办法，长效机制，有了这样一个长效机制，房产市场就没有问题了。
但是长效机制怎么建？我觉得，房地产自身这个行业有许多政策是要优化和调整的，市场发展很快，我们和市场相适应的政策机制，我们不够完善，这是肯定的。但是，稳定房产市场的长效机制一定不在房产市场本身，而在房产市场之外。但是想想，如果中国城市的结构调整不能够有效的调整，不能够解决大城市数量少，中小城市规模小的问题，一城独大，那么中国的大城市房价上涨需求量猛增导致房价上涨的格局是没办法改变的。如果我们能有更多的大城市分流更多的人口，那些大城市能够提供更好的，一个省能够有三五个、五六个城市能和省会城市一样，享受一样的公共服务水平，一样的教育、医疗、文化水平的话，人们不需要都到省会城市集聚的话，那么我想省会城市，这些大城人口集聚压力会减少，房产上涨的因素就会减少。1—6月份中国存贷M2总量是多少？92万亿，2008年5月份的时候，我们的M2是42万亿，08年到现在几年？不过四年的时间，M2的总量增加了50万亿，钱很多。大家知道房地产跟货币有很大的关系，但是这个钱有投资渠道吗？投到哪里可以赚钱？无论是实体经济还是老百姓的钱投到哪里去？如果这个问题不解决，投机性需求回流到房地产市场也是不可避免的，这个钱总会找到一个投入点，不可能存到银行。所以我们说，不解决根本性的问题，光在房地产上做文章，恐怕也不是长久之计，还有土地问题等等。我想解决房产的长效机制，房产市场稳定健康持续发展的长效机制，一定在房产市场之外。大家知道这次调整影响最大的，完全是地方政府，地方政府长期的财权，土地来源、土地收入就是地方政府的主要收入来源，房产市场调整对地方影响特别大，如果不解决这个问题，地方政府仍然要靠土地来解决当地的发展问题，这个问题不解决的话，那么房产市场怎么能解决持续稳定健康发展的问题？所以我说长效机制健全需要从大局着眼。我们通过房地产调控政策这样一个分析，得出一个结论，房地产调控会放，抑制投机性需求这个政策不会放，当然方向也不会改。短期不敢放，长期不能放，如果中国房地产市场完全是靠第三套房投机性需求才能支撑市场的话，只能说明一个问题，中国房地产市场问题太大了，完全靠第三套房支撑，那市场问题就大了。
