7月26日，华远•华中心第三届湖湘财富峰会在长沙举行。省委常委、省委统战部部长李微微宣布开幕，省政协副主席龚建明出席。本届峰会由省总商会主办，以“问势和论术”为主题，旨在探讨湖湘经济发展与变革，推动湘商文化传承升级，宣传弘扬湘派企业家精神。与会专家学者共同探讨了2012至2013年房地产经济发展大势和政策走势，交流了细分市场操作经验和企业运作心得等。以下为盛世神州房地产投资基金董事长张民耕先生在峰会现场的论道实录：(点击进入：华远•华中心第三届湖湘财富峰会直播页面)
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各位嘉宾、同仁们，你们好！很有幸有机会跟大家在这里交流，我将同大家一起讨论四个问题：第一，房地产宏观调控，我认为将会常态化、持续化，任何指望房地产宏观调控消声于无形或者半途而废的幻想都是不切实际的，而且对于本行来说，都是十分有害的；第二，适应房地产调控的常态化，房地产行业本身要做很多转型，也就是上半场的规则变了，企业要转型。企业转型当中最大的一个转型就是房地产金融化。我们常说房地产商的血管里流的是金融的血，现在缺血就要补血，房地产金融化，是我们补血、转型当中最重要的一个转型。第三，房地产金融化当中的房地产基金，在整个房地产市场健康平稳发展当中将会起很大的作用。所以在这个意义上说，房地产基金是个好东西，三年做房地产基金的经验，房地产基金不但对于房地产开发商是个好东西，而且对于进行房地产金融交易的金融机构也很好，对于有志于投资房地产的，从投资实物资产转向金融资产，安全收益可靠。第四，房地产基金发展的趋势来势凶猛，但是在来势凶猛的同时，我们感受到房地产基金本身第一梯队在形成，房地产基金的第一梯队一般有这样几个特点：大型化、高端化和民企合作化。
最近人民日报有一篇文章说房地产宏观调控既是经济问题，又是民生问题，更是政治问题。讨论房地产调控，要讲应该经济学，更要讲政治学，这回我懂了必须要讲政治，这是从一个方面来看问题。另一方面，促进房价上涨的基本要素没有改变，城市化进程，会产生大量的对于居住性物业的需求，这个需求加上供应在结构上不匹配，导致房价上涨也有可能。土地的硬约束，土地制度是硬约束，不会根据市场的需求进行变化，需求多需求少，18亿亩红线不能碰，于是面临市场需求大的时候，也不能提供更多的东西，或者平议地价，只要面粉涨面包的价格就低不下来。第三个是土地财政，图正财政不是个别人的失误而是中国城市化一种特定的模式。我们看了一下，英国的城市化用三百年时间完成了从19%到49%，咱们用30年从18.9%到49.6%，几乎完全一样，那么人家是在三百年当中用不断的城市税收来完成城市化过程当中所需要的硬件建设，水电路，我们三十年暴风骤雨式的，钱从拿来？04年政府终于找到城市化的拐杖，土地收让金。像房产税等都无法替代，在找到这个之前，还得土地财政，地价还得高，面粉贵了面包还得贵。最近看到一个例子，说是M2是五年翻了一翻，05年的时候是45亿货币，到了11年5月到了90万亿，翻了一翻。和1999年相比，22年相比涨了多少倍？涨了60倍。买房子比放在银行里强，这个因素也是不可替代。另外中国房地产特有的持有税和特有税都是地税，美国房地产税从1.2一直到2.4、3.0都有，每年的持有，你也可以炒房，但一定要算一算，炒房收入够不够每年的房地产税负，炒房也要有技巧，至少要和炒股票差不多技巧的动作，不像在中国，炒房子几乎是傻子做的事。以上这些因素不改变，房地产的调控手段放松，我有一比，房地产调控这些措施，就像北京市、上海市，现在广州实行汽车限购一样，办法好不好？肯定不好。但是，你还没办法，如果一旦放松了汽车的限购，北京城所有三环、二环、五环全开着汽车，汽车没法走，现在调控办法是没有办法的办法，在找到新的办法之前还要继续持续下去。
第二个问题，房地产金融化成为房地产行业转型的大趋势。由于调控的常态化和中国房地产市场进入了下半程，所以我们这个行业有许许多多方面的转型，有许许多多方面的变化。第一个变化就是房地产供应结构模式发生了变化。去投资化、去投机化这样一种调控成为常态，所以住宅供应结构以首套自住刚性需求为主，改善性需求为辅这样一种供应结构形成了。所以我看见很多新开盘的楼盘，大户型、豪宅型在减少，这也是在适应调控做的战略转型。第二房地产收益模式逐步改变，以前是所有房地产链条当中，很重要的一块链条，很重要的是炒房利润，现在是没有，几乎没有，只有开发商的利润，如果持有经营性的利润，按照现在来说是划不来的，这种利益结构模式也在发生转变。房地产商开发的财务模式也在发生转变，以前形象的说叫十个碟子六个盖，只要有块地，用一笔钱就能滚动开发，现在滚动开发的好日子已经没有了，以前是自有资金加借贷资金就可以开发，现在由于银行贷款的门槛抬头了，另外就是资本金借不来，你得先有了，没有雪中送炭，只有锦上添花，中小企业很难贷款。所以现在开发商的财务模式也发生了重大改变。另外开发商的开发模式，我们经常说的所谓从香港模式转向美国模式，房地产整个开发链条上被一一分工了，本身这个现象的出现是房地产行业发展进步的一种体现，分工精细化，是一个行业成熟的标志。那么，由于精细化了，我就发现这里面产生了一个行业，叫房地产投资行业，以前是房地产开发，投资是自己的，开发是自己的，建造是自己的，经营和销售都是自己的，现在可能房地产的开发商和投资商有区别。另外生产过程要素分化了，产品也细化了。现在，除了住宅地产以外，还有办公地产、商业地产、科技地产、旅游地产、养老地产、甚至物流地产、文化地产，产品的细分也标志着行业的成熟，同时也使得各种各类的房地产商找对自己的发展门类，找到自己的产品细分，作为自己的一家之长，在房地产市场上有立足之地。房地产区域布局模式改变，以前就是沿海200公里，现在不在沿海，向二三线、中西部发展，其实各个大型中性小型开发商其实都开始打二三线，甚至四线城市的主意，中国的城镇化是从草根开始的，经常是农村人到县里买房，县里人到地级市，地级市到省会，省会到北上广深，这是全球城市化的进程。我最近在国外转发现，这是一个连锁反应，而且是积极发达的过程。
