我重点讲的是房地产金融化是我们这次房地产业转型最重要的趋势。房地产业实际上天然就具有实体经济和金融经济的双重属性，像一个货币天然需要经营一样，房地产天然需要金融。房地产从它产生的第一刻起具有金融化的形象，小到一家一户买一套房，除了自己的首付以外，按揭贷款就是金融工具，大到一个开发项目一个开发区，往往需要借助金融机构上亿上十亿上百亿的贷款，这就是天然具有金融化的倾向。北美行业分类，把房地产分在金融行业里，而我们中国长期不承认房地产是金融行业。虽然不承认，实际上房地产还是一个非常金融化的行业，只不过以前我们是不自觉的金融化，只要你有块地就有人把钱借给你，用金融工具来完成你的开发、销售、使用、经营过程，现在条件变化了，你要自觉的金融化，房地产天然具有金融化的属性，我们在操作过程当中，我们还发现以前我们从开发商角度来看房地产它有缺点，从金融商角度看就变成优点，以前我们说房地产不动产，可变现性差，不可移动，这些都是它的毛病，但是从金融商来说是最好的金融抵押，不可移动难以损坏，所以对于房地产金融是很好的等价物，轻易不会挪，如果是我借给你一笔钱，或者你给我一个东西的抵押，如果是工业品抵押怕它坏，如果是契约和帐单一定要放在我的地方保存，怕损坏，房地产是不动的，而且非移动抵押有一个好处，一头牛上可以拔几张皮。比如一个开发商拿一个房地产到银行抵押，抵押的是产权，使用权、经营权还在开发商手里，不妨碍把它租赁出去，租赁商拿到契约还可以拿给租赁权贷款，一张皮可以拔几张皮，活学活用，可以引出很多很精彩的房地产金融活动来，使得房地产金融活动产生非常好的效果。
作为房地产业界认识和充分发挥房地产的金融属性，站在金融的高度发挥房地产的自身优势，充分利用各种金融工具挑战房地产的风险、抵抗房地产的风险。现在我们在和上市公司前五十强的交易过程中，我发现他们金融意识非常强，而且认识很早，他们普遍的早发是什么呢？使自己所有的资产资本化，而且所有资本都金融化，我们在谈判当中发现，把每一个自己的长处都作为金融交易过程中讨价还价的要素，比如我有一个品牌要折价，统一设计要折价，统一采购的要折价，这个团队有什么业绩要折价，当然再加上他们买的那块地，或者附带的一些房产，非常自觉的金融化的过程，我感觉到这是我们中小房地产企业要学习的。我可以毫不夸张的说，对于房地产金融的自觉性程度如何，掌握房地产金融的资源程度如何，决定了你的市场份额，也决定你企业的生死存亡，从这个意义上来说，房地产这个行业的血脉流的是金融的血。
房地产基金是房地产金融的组成部分，在宏观调控下，房地产基金应运而生蓬勃发展，一方面是市场需求，另外一方面从事这个行业的人，房地产基金对于开发商来说是的事情，是雪中送炭，我们说资本金借不来，说的就是这个事情，开发商老是缺资本金，要开发的项目往往大，你手头自有资金总是比较少，以前地价特别高涨的时候有个规律，房地产商自有资金的增长是按数学基础，百分之几十加，地价上涨是按照几倍几倍加，开发商自有资金跟不上需要的资金，尤其是买地的钱借不来，企业拿到土地去抵押贷款，房地产基金是雪中送炭。现在是不是大企业不需要房地产基金？大企业更需要。因为现在中国房地产企业，尤其是少数工作负债率普遍非常高，有的超过了百分之百，有的70%、80%，对于市场的议价、股价是没有好处的，如果是国有大型房产企业受到国资委的要求，要求多少限时限刻把自有资金提上去，把负债率降下来。
那么对于金融机构来说，房地产基金能够起到锦上添花的作用，我们的生存环境形象的说叫起得比鸡早，睡得比狗晚，在金融机构还不能进行房地产贷款的时候，我们就已经进去了，我们是开发商，我们知道这个项目，这些开发者有能力，基本上不会有错误判断，所以我们敢进去。四证齐全、五证齐全又撤出来了。所谓睡得比狗晚，有的时候开发商由于资金出现问题，一时还不上，作为共同开发商进去，进去以后帮金融机构脱身，同时帮开发商完成最后一跳。那么对于社会资金来说，尤其是社会投资人来说，能够起到保驾护航的作用，现在叫房地产的实物资产超配，房地产金融资产不足，那么房地产实物资产非常容易产生一个状况，通过房地产金融、房地产基金，可以交给有经验的机构进行经营管理，基金的经营管理非常专业，减少风险，保障你的收益，能够起到保驾护航的，不同于炒房炒，从开发商源头获取收益，而不是到末尾议价。
