5月11日，北京市刚刚出台《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，这一举措使人不禁想起去年被地产界讨论得沸沸扬扬的“把经济适用房打回原形”的话题。

　　笔者通过21世纪不动产新加坡区域了解到，新加坡组屋和国内的经济适用房无论在房屋性质和管理方法上都非常相似。以下就两个市场的状况及管理方式进行一些比较。

　　人均供应量差异明显

　　目前新加坡有87％的人居住组屋，总量在50万套以上，而其全国总户数仅65万左右。目前其组屋政策已逐步放开，购买条件是以每个家庭的月收入水平决定的。在上世纪70年代，政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；80年代，提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80％以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋（目前人民币与新币的汇率为480：100左右）。

　　国内2003年新开工面积13064万平方米，2004年新开工面积规模12720万平方米，可见政府对为解决百姓的住房问题投入是相当大的。假设按照户均80平方米计算，那么两年将解决322万多户的住房问题，是新加坡目前组屋数量的6倍以上。但是尽管如此，由于人口数量的差异，我国还是显得力不从心。以北京为例，目前的房地产开发市场中经济适用房的比例仅占6％至9％的范围。

　　管理方法相似

　　新加坡组屋建设是从1961年就开始了，其间就土地征用、购买人资格、再上市及出租管理进行了大量的实践，对我国的经济适用房建设和管理提供了宝贵的经验，比如我们现在实行的公积金制度与新加坡就十分相似。但是，对于国内来讲，在建设和管理经济适用房中遇到的问题更加复杂。从去年年末到现在，北京市建委、房地局、发改委陆续出台了一系列政策，包括规定总价不超过32万，户型面积不超过80平方米；购买人除了提供收入证明还需要将其申请公示，接受社会监督；新出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定：1．购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。2．购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的10％补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。从这些举措我们看出政府希望通过政策的调整，进一步规范经济适用房管理、实现公平、有序的市场分配原则的决心。

　　新加坡规定组屋居民在获得组屋后5年之内不可以出租，5年之后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住。2003年开始没有向建屋发展局贷款，也没有领取公积金购屋津贴的屋主，可在住满一年后出售在公开市场上购买的组屋。他们也可在住满10年后，出租整套组屋。

　　新加坡规定组屋只有本国居民才能购买新房，国内规定只有本市居民可以购买。

　　新加坡规定永久居民（外来人口、无国籍）只能购买二手组屋，而且对其收入没有限制；同样，在北京，外地人购买二手经济适用房是不受限制的，也没有购买者收入的限制。

　　二手交易空间较大

　　根据北京市房地局公布的4个经济适用房再上市的指导价分析，指导价要平均高于新房购买价20％以上，整体表现优于其他商品房。新政策在一定程度上能够抑制短期交易，但是长远看经济适用房还是不错的投资方向。

　　新加坡在这方面的管理比较细致和周全，新加坡建屋局的政策定位是“以自住为主”。组屋在一定年限内不允许整租，但是允许合住。另外，在出售上不规定土地收益也保证了本国居民的利益。据21世纪不动产介绍，一位赴新加坡取得永久居住权的中国软件工程师通过当地中介以25万新币购得一套100平方米左右的二手组屋，而当初新房购买价格只有9万新币。

　　经济适用房管理是一个系统工程

　　为了规避政策限制，新加坡的组屋主人往往钻空子把两室的组屋锁上一间出租，市场上戏称为“锁屋”。

　　北京在这方面有相关的限制规定，如出租需缴纳土地收益，但是目前未见细则。“水至清则无鱼”，笔者注意到最近政策出台后各经济适用房项目的业主已经出现抛售现象，在这方面似乎有隐忧。试想，无论如何购买经济适用房项目的业主是以中低收入为主的居民，如果政策把出租出售变现的路全部堵死，按照目前的市场和就业形势，业主一旦出现还贷困难则会使银行风险增大，造成不稳定因素。在现有政策下，经济适用房的房源势必紧缺，出租量不会减少。尽管政策规定5年内可以原价出售，但是如果买卖双方在中介的帮助下进行合同外交易就会使政策形同虚设，同时增加交易双方的风险。

　　毋庸质疑，新政策为管理经济适用房具有很好的作用。但是解决问题不能单靠这种“堵”的办法，如何能够更加全面地考虑百姓的具体困难和需求，是摆在管理部门和业界面前的新课题。 高学忠