本网讯（记者：宁晓峰） 2004年1月14日下午2：30，2004长沙房地产业新春联谊会和房地产市场新闻发布会在金源大酒店三楼南国春多功能厅召开。

　　各位领导、业内各位同仁、新闻界的各位朋友：

　　值此2004年新春佳节即将来临之际，荣幸邀请到各位领导、各位老总和新闻界的朋友参加今天下午的会议，我们万分感激，在此，我谨代表长沙市房产局对各位领导、各位嘉宾的友情光临表示热情的欢迎，并致以新年最良好的祝愿。

　　2003年，在市委、市政府和省建设厅的正确领导下，我市的房地产业随着国民经济的快速增长和城市化进程的大力推进，呈现出稳步发展的强劲态势，市场表现日趋活跃，主要体现在以下几个方面：

　　1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大

　　在前三年房地产投资平均增幅58.48%的基础上，2003年全市共完成房地产开发投资122.56亿元，同比增长49.84%，房地产开发投资首次超过100亿元，占固定资产投资比重的1/4多。

　　2、商品房供销两旺，销售价格稳中有升

　　从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施工、竣工面积同步上扬，2003年全市房屋施工面积达1106.32万平方米，同比增长32.66%；竣工房屋面积443.24万平方米，同比增长33.46%。

　　从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万平方米，同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万平方米，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。

　　从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万平方米，成交金额63.15亿元，同比分别增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

　　从商品房销售价格来看，2003年全市商品房销售均价为2468元/平方米，同比增长3.87%，商品房价格在2002年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。

　　3、二手房交易快速增长，住房二级市场进一步激活

　　2003年，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万平方米，成交金额22.27亿元，同比增长39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积28.47万平方米，成交金额3.33亿元，同比增长76.96%、81.57%和92.54%。二手房交易量在60万平方米左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到118万平方米，增长近一倍。我市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特别是2003年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府58号文）以后，住房二级市场被迅速激活。

　　4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障

　　2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万平方米，抵押权利价值194.20亿元，同比增长76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万平方米，个人住房抵押权利价值70.36亿元，同比增长75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数，从98年的613起至2003年的28078起，六年间增长了45倍。消费者的住房消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策，由于有金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。

　　5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长

　　2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万平方米，同比增长78.47%和23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万平方米，同比增长24.32%。2003年，虽然我市已基本实现“三个大变样”的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量做出了较大贡献。

　　6、经济适用住房建设得到有效调控，商品房市场结构日趋合理

　　2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50万平方米，竣工面积58.60万平方米，同比下降49.88%、28.70%和6.54%。从去年初开始，市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的近50%下调到20%左右，使商品房市场结构趋于合理。

　　以上几个方面充分说明，2003年我市房地产市场继续保持了快速增长的格局，各项主要指标大幅增长，房地产开发投资、房屋施工面积、商品房上市量、商品房交易量、二手房成交量、房地产抵押贷款等指标均达到历史最高水平。1998年以来，长沙房地产业连续六年保持了高速增长的态势，究其原因，主要有以下几点：

　　一是从产业投入角度分析。我市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。98年至2003年，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资的1/4。特别是2000年以来实施“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设得到了极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力增大，为房地产开发提供了广阔的空间。

　　二是从市场角度分析。从购房能力分析上看，伴随长沙经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，我市人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近几年长沙的房价较为稳定，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的94%。从投资角度上看。由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，长沙目前通过按揭贷款购买商品房的比率为74.22%。据市房地产交易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为16.10%、写字楼为40%、商业用房为59.80%。从消费结构上看。随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，长沙人均居住水平迅速提高。至2003年，长沙人均居住建筑面积达22.07平方米。从需求关系上看。随着长沙城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大。从1998年到2002年末，长沙市净增城市人口22.08万人，每年平均增长5.52万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，长沙市每年因人口增长而拉动住房需求将达到120万平方米。实际上2002年长沙市净增城市人口为8.22万人，这一理想需求将达到180万㎡。另外，城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，长沙市目前外来人口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。

　　三是从政策角度分析。从宏观政策环境上看，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力度。二是国家把启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费。三是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化，市场化的进程。四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中低收入家庭的住房需求。五是先后出台了旨在依靠科技进步，提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续健康发展提供了良好的外部环境。从长沙的政策环境上看。近几年来市人民政府十分注重对房地产市场的培育，注重政策的引导，在先后出台了外地人购房入户、取消房改房上市审批、简化办事程序、降低交易成本、允许经济适用房上市等一系列政策措施的基础上，2003年10月又出台了长政发［2003］58号文件“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的若干意见”，进一步放宽政策。主要措施有扩大公房出售范围；积极妥善处理了产权发证中的历史遗留问题；进一步降低和调整商品房和二手房交易契税；提高公积金贷款额度，加快住房货币化进程 ；坚决停止公务员小区建设，控制经济适用房建设规模等等。每一条政策和措施都具有极强的操作性，极大的激活了潜在的消费群。2003年长沙二手房交易的放量增长和经济适用住房建设规模的全面回落，充分显示了政府运用市场机制宏观调控市场，运用政策杠杆引导房地产市场健康有序发展的能力。

　　综上所述，2004年长沙房地产市场仍将在投资与需求的双向拉动下，在政府宏观政策的调控与引导下，坚持住房市场化的基本方向，不断完善市场体系；坚持以需求为导向，调整供应结构；继续完善住房一级市场，搞活住房二级市场，培育住房梯级消费观念，增强和带动居民住房消费的积极性；进一步规范市场服务行为，发挥房地产中介服务的作用，促进我市房地产市场持续健康发展。

　　2004年市委市政府确定为改革发展年，提出了要“大干新三年，再创新辉煌”，全力推进城市化进程。未来三年，我市将围绕加快发展，实现全面小康的总目标，以科学的发展观为统揽，以“一洲两岸，六桥三环，打通出口，开发新区”，加快小城镇建设为重点，坚持以人为本，高起点、高标准、高质量、高效益规划、建设、管理、经营城市，到2006年，城市化水平达56%，城区绿化率为33%，城市绿化覆盖率达40%，人均公共绿地面积8.3平方米，人均住宅建筑面积27平方米，人均道路面积12.84平方米，要全面完成“一江两岸一洲”滨水区的建设，全面完成“六桥三环”，城区环保绿化达标，完成棚户区改造和农民进城务工廉租房建设，完成历史区街的保护和维修等重点工程，到2006年全市控制性详规覆盖总面积达到400平方公里。

　　同志们，我市近期发展目标已经明确，长远发展蓝图已经绘就，市委市政府的决策和去年国务院的18号文件和市人民政府的58号文件，给我们房地产业界带来了更加广阔的可持续发展空间。因此，未来10年甚至20年，我国经济发展的基本面不会改变，追求“居者优其屋”激发的主动性住房需求，旧城改造产生的被动住房需求，城市化加速、农民进城带来的自动性住房需求，加上住房市场化率提高和存量房交易活跃增加的需求，未来的房地产业和房地产市场明天会更美好。

　　2004年行业发展的主题应该是持续、健康、发展，这是因为我国的宏观经济形式决定了房地产发展正处于一个持续上升的阶段；房地产市场发展的增长、房屋制度、有关住房的各项改革，在中国房地产市场的能量释放远远没有结束，老百姓买房的积极性还远没有改变；国务院18号文件是一个纲领性文件，比较系统地对当前房地产发展起到引导和规范作用。因此，2004年应该是房地产的黄金年。我们的有关政府部门和广大发展商要善于引导，把握机遇，加快发展。要促进房地产市场持续健康发展，一是要重视两个有效：增加有效供应和有效需求；二是突出两项任务：调整结构，规范市场；三是要抓好两个关键：土地供应和资金融通；四是要着力两个品质，提升品质，培育品牌。我们房地产业界一定要吃透中央和省市文件精神，用活用够各项优惠政策，准确把握市场定位，冷静分析形势，趋利避害，在国家利好政策的大背景下，不断发展和壮大房地产业。

　　在新的一年里，我们将在市委市政府和省建设厅的正确领导下，认真贯彻落实去年国务院18号文件和市政府58号文件及市委经济工作会议精神，把中央和省市对房地产业的各项优惠政策落实到位，进一步转变工作作风，依法行政，优化环境，简化程序，大力营造安全文明的法制环境、诚实守信的人文环境、开明开放的政策环境，高效快捷的办事环境，全心全意为广大发展商和人民群众搞好政务服务，确保我市房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，努力促进全市房地产业持续健康发展。