楼盘价格的波动直接影响消费者的购买热情记者刘刚摄

　　有人这样描述近几年长沙楼盘的膨胀速度：市民早上起来，就会发现身边突然多了一栋楼。

　　当然，这是一种夸张的说法。据统计，目前长沙入市销售的楼盘就有近２００家，而且还在继续增加。

　　楼盘数量增加了，城市漂亮了，好像值得庆贺。但是任何事情的发展都有个度，过了就未必是好事。何况，如果有效需求没有水涨船高，开发商们难免会有人欢喜有人忧。这背后起决定作用的，就是价格这根魔棒。

　　在全国房地产界一片“降温”声浪中，长沙楼市的价格处于什么空间（理性或非理性）？运行曲线有没有规律可寻？近期走势如何？这是消费者和开发商共同关心的问题。那么，我们不妨试着作一些分析和解答。

　　２００１年：涨声一片

　　从１９９８年房地产复苏开始，到２００２年，我国的房地产开发投资始终保持了２０％左右的增长，竣工面积保持了近２０％的增长，销售面积始终超过２０％的增长。尤其是２００１年，全国房地产界弥漫着大干快上的氛围，这从国家计委和国家统计局联合发布的２００１度全国３５个大中城市房地产价格指数表中不难看出。

　　这一年，全国大中城市房地产价格继续稳步上涨，涨幅有所扩大。而且随着商品房、公房交易和私有旧房销售的日趋活跃，３５个大中城市的房地产价格指数逐季攀升。

　　在全国房地产价格一片涨声中，长沙的房价也不例外。据了解，２００１年长沙市房地产价格总指数为１０２．３（其中房地产销售价格指数为１０２．３，租赁价格指数为１０２．６，土地交易价格指数为１０３．３），与上年度相比，房地产销售价格总水平上涨２．３％。而商品房价格水平同比上涨２．６％，均高于同类城市。全市房屋平均销售价格为２３９２元／ｍ２，比上年增长２．７９％。

　　也许，市场经济的内核就在于其本身的自我调节。正弦曲线的规律就是这样，波峰与波谷总是周期性地交替。这种交替，在２００２年长沙的房地产市场中表现得淋漓尽致。

　　２００２：价格首度下滑

　　２００２年度，全国房地产市场继续保持增长态势。据国家计委、国家统计局对全国３５个大中城市房地产市场调查，与上年相比，房屋销售价格上涨３．５％，其中，宁波、青岛、上海、杭州等地房屋销售价格继续保持大幅增长，涨幅分别为１７．８％、１１．５％、９．７％和６．６％。兰州、银川、重庆等城市受西部地区开发建设的带动，房屋销售价格分别上涨５．４％、３．５％和３．５％。沈阳、大连、长春、哈尔滨、深圳、北京房地产市场房屋销售价格继续保持降势。

　　而此时长沙的楼价又如何呢？从１９９８年开始，长沙市商品房价格一直处于平稳上升阶段，到２００２年，则首度出现下滑（经济适用房价格略有上升）。

　　据统计，２００２年长沙市商品房均价为２３７６元／ｍ２，与上年２５８２元／ｍ２的均价相比下降了７．９８％，其中住宅均价从２００１年的２３９２元／ｍ２下降到２１４９元／ｍ２，降幅达１０．１６％。

　　一时间，种种猜测、种种流言四起。楼价下降的背后是什么？还会不会继续下滑？

　　楼盘调价暗流涌动

　　在２００２年长沙楼价整体下滑的背后，是部分楼盘或明或暗的回调价格。

　　早在２００２年５月，曾号称“长沙楼市第一价”的巴黎香榭，在坚挺了一年多后，终于放下架子，推出了打８．５折、送户式中央空调的举措。虽然该楼盘的负责人称，这是建立在对长沙市场的理性分析与准确把握上的一种市场行为，但它幻化的无疑是这场价格大调整上空弥漫的硝烟。

　　据了解，该楼盘在开发之初颇为雄心勃勃，在正式立项之前，还成立了专门的班子用一年的时间收集了长沙几百个楼盘的资料，企图做到知己知彼，一楼成名。然而，每平方米４０００多元的价格，令许多欲购楼者只能望楼兴叹。遭遇了市场起伏之后，自认为地段与服务都趋于完美的该楼盘也开始反思自己的价格策略了。

　　其实，在此之前，长沙高档楼盘调价就一直在暗暗进行，方法也是五花八门：一次性付款“９８折”；托个熟人“９５折”；节假日促销一把，来个“９２折”；实在卖不动了，有人来买能打９折；再不行了，销售人员为了业绩，甘愿把佣金都赔上。发展到后来，有的开发商甚至把送空调、送汽车的手段都用上了。

　　是调整，不是价格战

　　也是在去年，当某楼盘公开调低价格１０００元左右时，就有一些楼盘感到困惑：是不是价格战已经来临？

　　但一些专家、学者、开发商分析认为，２００２年长沙楼盘大幅调价是开发商主动迎击市场的一种理性行为，而这种理性行为的取得，是来自于市场的竞争压力。房价的调整说到底是一种价值回归，这与价格战是两码事。

　　其实房价高不高，在集团购买为主体的年代问题还不明显，但在个人购房逐步成为购买主体的今天将日益突出。虽然个人住房贷款额增长迅猛，但广大住房消费者，特别是中低收入者买房还相当困难。房地产业要实现良性循环，就必须掂量掂量自己的价格策略是否合理。因为用作投资性消费的地产产品不比其它，价格上出现了问题，特别是定价过高时，要想调整是相当之难的。起码它涉及到同一楼盘后买者得利之类的尴尬问题。在开发商越来越重视品牌的今天，价格方面的每一个大动作都会慎之又慎。同时，本地的开发商中少有万科之类的巨头，因此价格战的运作空间也受到了极大挤压。

　　本报记者刘红运