编者按：本周央行加息后，中国国际金融有限公司立即对加息给房地产带来的影响作出评估，分析认为，加息会抑制房价上涨，但不会导致房价下跌。在此，本期房产周刊特选登部分观点，以期购房者对此有全方位的了解。

　　加息有利于抑制房地产价格过快上涨

　　当前房地产行业最突出的问题从房地产投资增长过快转移到房价上涨过快，房价上涨过快成为房地产行业发展最大的风险因素，由于房价的不断上涨导致新一轮的房地产泡沫的争论日益激烈，我们认为抑制房价过快增长是国家出台加息政策所考虑因素之一，只有房价的平稳增长，房地产行业才有可能保持长期持续稳定增长。

　　加息将抑制房价的过快增长：加息最直接的影响是既提高了购房者的购房成本和按揭支出，也增加了开发商的融资成本，从而从需求和供给两个方面都对房地产行业产生负面影响，加息将抑制房地产行业的增长速度，消除行业的不利行为。

　　加息对需求的影响大于对供给的影响：加息直接导致购房者的购房行为的变化，而对供给的影响则较为复杂，一是开发商进行项目开发的出发点是只要项目能够盈利或盈利达到一定程度就不会退出这个市场，而当前的房价快速上涨已经给开发商带来了较高的利润空间，其供应不会有较大抑制；二是对供给的影响具有滞后性。

　　加息对房价影响具有不确定性：加息对房价具有一定的抑制作用，但未来房价走势仍具有不确定性，第一，当前加息的幅度较小，影响不会很明显，对未来继续加息产生预期的影响大于当前的实际影响；第二，刺激当前购房投资需求旺盛的主要原因仍然没有得到实质性的改变；第三，当前的供求关系失衡（供小于求）的改变需要时间，短期内的加息变化也需要在一定时期后显现。

　　加息对房地产市场的3大影响

　　在过去几年全世界低利息的浪潮下，全世界大部分国家的房地产价格都持续走高，房地产已经成为投资的一个重要渠道。在这样的大的背景下，中国的房地产具有低息和爆发式增长双重动力。而当前随着美国加息预期的升高和全世界通货膨胀的因素的加大，世界将面临着一波加息浪潮，步入生息周期；在这样的一个背景下，我们分析升息对中国房地产行业的影响，升息对房地产行业的影响主要有三个方面：

　　■对消费产生一定的抑制作用；

　　■提高了开发商的资金成本；

　　■与国家宏观紧缩政策结合将抑制消费者购房行为的预期。

　　加息对购房行为抑制最明显的是投资行为，加息直接增加了他们的投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，则投资行为将受到抑制。

　　我们认为当前的利率偏低，预计将来再加息的可能性比较大，但加息的幅度不会太大。由于人民币与美元挂钩，而且两者之间存在着利差，所以在美元加息的大背景下，预计我国的加息将滞后于美元，幅度也会小于美元。

　　加息的警示作用大于其实际影响

　　加息对实际购房消费者支出的增加有限：加息对消费的抑制主要体现在提高了居民的按揭还款比例上。我们以每万元贷款为单位，按8成15年和20年按揭方式，计算出不同利息下月还款额变动情况，从中可以看出，在当前加息后，15年贷款期月还款额将增加1.79%，20年贷款期月还款额将增加2.28%。

　　购房预期的影响较大：在未来仍存在加息预期的情况下，众多购房者和投资者的购买预期会相应的降低，购买行为也将更加的理性，因而在需求上有所减缓，供求关系产生变化。由于房地产需求的具有十分明显的提前或滞后效应，这种效用主要是体现在购房者未来消费预期。

　　加息对供给的影响主要集中在未来预期上：从成本上分析，开发商成本增加有限，而如果对未来售价的预期变坏将使得开发商加快销售速度从而降低销售价格，提高短期内的市场供应；未来预期变差也将减小房地产投资的动力，在未来一段时间内影响房地产供应。

　　从国家对房地产行业的支柱产业定位上看，保持房地产行业的健康稳定是其基本目的。预计加息以后的房地产市场的走势，尤其是价格的走势十分重要，如果房价继续上涨，或者房价涨幅趋势不变，则很有可能有进一步宏观政策出台。

　　房地产公司短期盈利将有一定负面影响

　　加息将提高房地产项目的开发成本，影响房地产价格和销售。

　　房地产公司成本提高：当前的加息水平对房地产公司盈利影响有限，一些大型房产公司有可能通过三个方面降低因财务费用增加而对盈利产生的影响：（1）房价上涨，（2）其它成本或费用的降低，（3）销售量的增加。

　　房地产物业售价下降：如果在预期的影响下，购房需求下降导致整体上供求发生逆转，从而房地产价格出现下跌，这将影响房地产公司销售毛利，而同时在房价走缓或下跌的情况下，销售速度必然受到影响，这也将减少公司的销售量。

　　当前加息有利于房地产公司中长期发展：基于上面的分析，加息将有利于抑制房地产价格的过快增长，促进行业长期健康稳定增长，而行业的稳定是房地产公司，尤其是我们所关注的行业龙头企业发展的最重要的环境基础，因此，我们认为尽管加息对房地产公司的短期盈利有一定负面影响，但如果房价能够保持稳定将带来房地产公司的中长期向好。

　　房地产公司的估值水平有所下降，但降幅不大：由于资本成本的提高使得计算房地产公司折现率标准升高，相应的公司净资产值（NAV）有所降低，但幅度十分有限，甚至可以忽略不计，由于市场的预期反映，估计短期内房地产股价将产生打压，但由于我们关注的公司的估值水平已经偏低，建议投资者有机会逢低吸纳。