第三篇：

　　对国家有利的是房地产价格的稳步增加，而不是大起大落

　　泡沫越大损失越重

　　——专访摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠

　　文/和新风

　　《全球财经观察》：此前，您警告中国房地产泡沫到了很危险的程度，您的内在逻辑是什么?

　　谢国忠：一般来说，房地产比较旺的时候就是利率下降的时候。

　　房地产作为市场与其他市场存在竞争关系，在负利率即通胀超过利率的时候，一般会有房地产泡沫。对此，历史上几乎没有出现过例外——不光是中国，全世界都是这样。

　　美国从2000年开始利率从6.5%降到1%，美元作为全世界贸易的货币，对相关贸易国有很大影响，引起世界上许多国家的房地产泡沫，包括英国和许多欧洲国家甚至是南欧一些国家。

　　当然，刚开始负利率到时候也不一定就有泡沫，但负利率的时间比较长的话，泡沫就不可避免。因为这样的话价格与收入的比率就会很高。就全世界的角度而言，平均价格与平均家庭收入的比率，美国是3.5：1左右，在欧洲是6：1左右，在日本是7：1乣8：1，中国香港超过8一点，中国一般的城市都超过了10：1。上面这个比例因为国家的不同而不同，收入分布越不均匀的地方，这个比率就应该越低。因为房地产是大众产品，如果平均价格很高，而国民收入比较平均，那么房地产价格就可以高一点。

　　美国历史上从没有在收入差别很大的情况下较长时间保持高位的房地产价格。如果要创造大众的房地产市场，高价位是不可能实现这个目标的。

　　《全球财经观察》：是否可以得出这种结论，即中国的房地产更加不可能有这样高的价格?

　　谢国忠：是的，因为房地产价格与一般老百姓的收入有关系。中国某些地方高价位的房地产不能反映平均价格与平均收入的比率关系。

　　为什么日本房地产几个与平均收入的比率要比欧洲高，而欧洲要比美国高，虽然美国的平均收入最高，但他的房地产价格与人均产值的比率最低，原因就在于美国的收入很不平均。

　　平均收入不反映一般老百姓的购买力，因此必须考虑收入的分配状况。如果说中国的房地产价格要比别人的高，那就要有更加平均的收入才有可能。但大多研究都表明，中国的收入分配比其他国家更不均匀。尽管中国的经济增长比较快，人均收入增长比较快，但收入分配的不平均情况也比较明显。美国经济也曾出现经济高增长时期，但也从没有出现过房地产价格与家庭收入之比超过4倍的情况。

　　《全球财经观察》：您又是如何看待全球房地产涨势?

　　谢国忠：美国英国的地产泡沫与中国的不同，美国的房地产泡沫主要是二级市场的泡沫，就是现房在进行交易的时候价格上升，这种泡沫一般可以维持较长的时间，因为这种泡沫不需要很多钱来支持，比如我把房子卖给你100元，你再卖给别人要价110元，这实际上在账面上把价钱撑上去，尽管对经济的影响有，但并不需要很多新钱来填充。

　　但是，中国的房地产主要是一级市场，只有钱进来才能变成房子，需要很多钱进来才能维持，所以中国这个泡沫不可能延续很多年。美国的地产泡沫再延续一年、两年也有可能，原来香港的房地产泡沫也有5年，中国真正的泡沫也就两年多，现在这么大的摊子，需要很多钱进来，想要长期维持下去非常不容易。

　　《全球财经观察》：为什么目前还有一些国外风险资金努力进入中国房地产市场?他们抱着何种心态看待中国的房地产市场?

　　谢国忠：现在世界上出现一个看低美国的心态，游资在寻找新的增长点。很多对冲基金希望中国像日本1980年代的状况，等汇率涨上去，搞个大泡沫，大家可以开心一阵子。

　　我觉得中国政府不可能跟随他们的心态走。日本的泡沫最终破裂时对国家负面影响很大。对国家有利的是稳步增加，不是大起大落。而对冲基金喜欢的是大起大落，因为这样他就可以从中赚钱。对于对冲基金的经理人而言，一旦房价涨上去，他们就可以给自己发奖金，奖金是他们的，而将来泡沫破灭时损失是人家的。他们用别人的钱玩游戏，这就是为什么对冲基金看起来似乎是非理性的原因。

　　其实，从他们个人的角度考虑，他们是理性的。只要有一段时间房价涨起来，他们就可以发奖金，至于以后会涨多久，与他们关系不大。如果以后房价下落较大，他们大不了把这个基金关掉，再另外找份工作。

　　《全球财经观察》：目前是否存在修正这个泡沫的可能性?

　　谢国忠：中国目前的房地产的销售量已经放缓不少，原因就在于房价太高，老百姓买不起。但是，中国现在在造的房子很多，虽然有很多人说要实行土地限制，但就是有限制的话也只是影响到几年以后的供应。今后两三年之内的供应都已经在造了，所以造出来的房子供应会很多。在这种情况下，老百姓哪会有那么多钱能够来买，这是个大问题。有不少房地产开发商认为这是人们的信心问题，我并不这么看。因为如果只是信心问题的话，既然有政府撑着，老百姓应该不会有什么担心。现在销售慢下来的原因是老百姓没有钱了，跟不起了。

　　《全球财经观察》：如果泡沫要破裂，中国房地产还有投资价值吗?

　　谢国忠：从长期来看，中国房地产形势应该是好的。因为房子价格随着工资价格变动。所以，从长期来说，房地产还是有投资价值。但是，两三年之内房价增长一倍的话，就是把未来大涨势也吃了进去，以后就涨不起来，价格反而会掉下来。因此，增长过快一定会引起调整，这样的结果是造成老百姓的钱都“贡献”给开发商了。

　　《全球财经观察》：如果中国房地产泡沫破灭，你认为房价会跌到多少?

　　谢国忠：这个说不清。这与整个的经济局势有关。上一次房价下跌很多是因为没有大众市场。如果中国政府能够实现经济软着陆，平稳发展，房地产调整就不会像上一次那样波动那么大。开发商和对冲基金想的是把中国的房产炒上去，如果中国政府跟随这样的想法走，可能泡沫再捧大一点，但这样的话倒下来的损失会更大。