究竟是房价上涨导致地价的上涨，还是地价的上涨推动房价的上升？仅仅在几个月之前，国家土地资源部、国家建设部两大政府权威部门还就持续上涨的房价陷入了一场“先有鸡还是先有蛋”的争论。随着南京土地行市下跌和房产遭遇市场拐点舆论的呼声越来越高，这一争论显得毫无意义。曾一路领跑中国地产界的南京楼市，土地挂牌、房产建设至楼盘销售等地产开发中的诸多环节均开始一反“常”态。

　　南京市国土局土地储备中心公布，2004年，南京土地成交面积仅为去年的二分之一，成交金额也只达到去年的一半，今年3、7、10月中，土地成交额还创下零的历史记录。

　　相比于今年上半年，南京楼市挂牌价均毫不逊色，但楼盘的实际成交价则开始以明扣、暗扣、VIP客户让利等诸多面目不断降低。标价高、折扣也高成了目前各大楼盘销售中的一个普遍现象。

　　土地：挂牌多销售少

　　据了解，南京市今年土地实际成交41幅，总面积264.9万平方米，成交价为52.7亿元。与过去拍卖现场的火热场面相反，今年南京多处地块在竞拍中还遭遇了流拍的尴尬。数据表明，自去年三四月份达到高峰以来，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年3、7、10月甚至出现单月成交量为零的记录，大多数地块成交价上涨幅度都在30%以内，部分地块以底价成交。而南京市去年成交土地51幅，总面积达到602.5万平方米，成交价高达96.2亿元，与去年相比，今年的土地成交面积仅为去年的二分之一，成交金额也缩水一半。

　　据南京市国土局相关人士介绍，南京今年土地市场挂牌交易量的缩水有多个因素，主要是受宏观调控的影响，部分地产开发商调整了拿地的策略。事实上，流标的地块大多综合素质不错，不受追捧的根本原因是开发商对市场的判断越来越理性，同时，银行信贷口袋的扎紧，也使开发商更加谨慎。开发商流动资金严重不足，使得其在获取新项目上力不从心，往往不敢轻举妄动。

　　楼盘：盖的多住的少

　　11月中旬，南京市建委发布的2004年第三季度《南京市房地产开发情况分析报告》显示，1至11月份，南京市累计完成房地产开发投资189.42亿元，其中7至9月份完成房地产开发投资79.07亿元，同比增长90.4%。商品房施工面积目前已达1964.48万平方米，同比增长57.4%。商品房竣工面积314.7万平方米，同比增长111.2%。全市商品房销售面积335.66万平方米，同比增长49.8%，竣工面积增幅大大超过销售面积增幅。

　　与销售、竣工面积大幅增长的势头相反，南京商品房空住率却越来越高，高档楼盘与成熟别墅区尤为显著。

　　记者采访得知，江宁养龙山庄正常入住率仅为35%，周末入住率也不超过60%。

　　今年上半年，南京房产局公布的信息显示，南京商品房空置率不足5%，仅相当于全国平均19%空置率的四分之一。部分专家与业内人士一度认为，南京较低空置率是因为南京房地产市场中的旺盛需求使一度空置的商品房逐年地消化。同时，较低的空置率也成开发商认为楼市无泡沫的一个有力佐证。

　　事实上，在南京高房价低空置率的背后是南京一路上涨的空住率，据不完全统计，目前南京的平均空住率已超过25%，远远超过平均空置率的水准。

　　9月份，南京又有一批期房被退，并将陆续在南京市房地产交易市场中央门分市场摇号销售。据悉，这些被退房，几乎是清一色的高价高档住宅、办公用房、商铺。随着投资者“吐”房不断加剧，南京房市空住率将继续进一步增长。

　　为什么空置率与空住率如此两极分化？

　　因为房价上涨太快了，市场太“繁荣”了，前景太“美妙”了。一房产开发商一语道破了天机，“买进房子就能升值”、“早买早赚、晚买晚赚、不买不赚”是造成大量“空住”现象的根本原因。购房的投资功能早已背离居住的消费功能。

　　销售：标价高折扣高

　　当南京奥体楼盘拉德芳斯网上报价8000元每平米时，市场一片哗然：河西房价“冲八”之声振聋发聩！然而同是这家楼盘，不久之后又传出，其小高层将以5500元每平米开盘，再次创下奥体板块的最低价。很快，同处河西的月安花园三期出了最低4800元/平方米的售价，重新刷新了河西板块最低记录。

　　9月中旬，南京城南一高层楼盘，开盘当天开发商给出了“5000元买卡免10万房价”和9.9折的双重折扣，均价7700元每米的楼盘具体到某套房实际算下来仅6599元每平米，总价前后差额达10.6万元。

　　在城东，银城东苑开盘当日，开发商要求购房先支付3000元诚信金成为VIP客户，在实际支付房款时，诚信金抵充房款。相应地，购买房屋时，购房者可凭VIP的身份获取让利返还：购买二室一厅的客户将直接得到1万元的现金，购买三室一厅则获得2万元的现金让利。

　　江宁板块是南京地产打折最厉害的，对于折扣的标准，开发商几乎形成了共识。一般折扣标准：购房者一次性付款，打7.7折；付一半现金，打9.8折；付款额30%，折扣标准为9.9折。

　　当然也不是所有的楼盘都能如此打折，然而在这股“打折风”的渲染下，目前几乎所有在售楼盘都有优惠，小幅的“暗扣”也是有实有虚。

　　在南京楼市出现波动、房价不再是铁板一块的今天，开发商却纷纷虚报房价，各种市场调查各为其主，而本应权威的政府部门的统计数据却独缺“价格”。这好比股市只有虚报的挂牌价，却没有真实的成交价，南京楼市正以一种鲜见的价格混乱使得购房人如坠云雾之中，贷款银行则如履薄冰。

　　在高房价的今天，市场缺失了对房价波动的真实反映，其危害无穷。那么，到底是谁，有意还是无意，掩盖了高房价的真实走向？