余美

　　2005年，受土地、金融等政策以及加息、人民币升值的影响，北京房地产市场仍然会是一个“政策年”，相关的土地、金融政策等待出台具体措施，受土地供应速度趋缓的影响，房子仍会像2004年那样抢手，购房人权益将延续以往的“弱势”……在这种背景下，2005年开发商和买房人应该如何应对？

　　难题一：2005年仍是政策年房价是平稳上涨还是大幅度上涨取决土地政策

　　华高莱斯（北京）国际地产顾问总经理李忠等业内人士担心：“如果2005年北京房地产市场管理的相关部门仍然没有理顺办事流程和角色转换，不管是过关项目还是未过关项目，上市的速度仍然像去年那样艰难的话，上海在2003年8月31日后出现的因市中心土地供应骤减而出现的房价的快速上涨有可能在北京上演。”

　　北京中原总经理李文杰等人认为，过关项目还是未过关项目中，哪些能在今年上市，以什么样的速度上市，背后都是土地方、开发商和政府各方谈判的结果，因此，2005年政府各相关部门是否有效地采用经济杠杆来调整北京楼市将成为关键。

　　难题二：地少、资金难“火不旺做饭难”拿地不易将加速城市居住空间的分异

　　开发商面临的土地市场情况是这样的，政府的宏观调控确实使土地入市量比往年减少，加上调整带来的土地归属节奏的放慢，使得很多开发商觉得“地少了”。再加上银行信贷门槛的提高，投资财务成本的增加，投资回收过程的拉长，使得没有房子卖的过关项目或后期受“8·31”影响的开发商在2005年面临“做饭难”的问题。

　　“急功近利肯定是过时了”，从事了8年房地产项目运作和销售的业内资深人士胡晶认为,“建造精品和开发商联合创造城市区域价值是两条唯一出路。”

　　胡晶认为，土地等前提运作过程的加长和资金成本的提升，势必增加房子的成本并摊入到房价中，如何让购房人接受已经增多了的房价，只有建造精品，赋予房子附加值。此外，和欧美很多大的有魅力的城市中分很多不同的建筑形态、配套和阶层最后形成的不同生活方式的“区”不同的是，北京目前还没有形成具有区域特色的城市脉络和板块。因此，开发商要在2005年及以后把房子卖出去，并卖出高价，联合起来创造不同特色的城市板块成为当务之急。“当城市从快速膨胀期进入平稳发展期，城市进程进入平稳阶段的时候，个体‘急功近利’的差异化就成为过去，而强调同质化、强调共同提升区域特点和价值的区位建设将成为首要任务。”胡晶认为，2005年的北京城市建设已经由过去的“快速膨胀”期进入到平稳发展期，开发商“强调个体的急功近利”的做法不仅会连累区域，连累其他项目，还会连累整个行业的健康发展。

　　对此，中原的李文杰也提出，“在土地供应趋缓，房子看上去会好卖的2005年，开发商一定要注意避免一个误区：不要认为房子随便建照样能高价卖出去，市场走到2005年，最终比拼的还是产品。”

　　难题三：房价越来越高开发商诚信未见明显改变购房人买到“很值”的房

　　各种原由显现出来的北京房价在2005年将继续上涨的态势对已经成为“有产者”的人而言是最好的消息，但对任何一个没有购房并准备购房的人而言是件“恨事”。房价越来越高，可选的房子越来越少，开发商诚信却未见改善，2005年，购房人如何买房，如何保全自己的权益也成了一个难题。

　　购房人首先要解决的难题应该是房价在涨，买还是不买的问题。对此，李文杰认为，首先要问自己的是：买房是为解决居住需要还是给自己选一条投资渠道。如果是前者，不要看价格，而要看“适合不适合”，从地点、产品类型、配套(包括社区配套和周边配套)、交通出行等要素去看这个房子适合不适合自己。如果是后者，要先问问自己是不是有“闲钱”不用贷款就能买房投资，除了买房还有没有其他比较可靠的投资渠道等问题。确定自己确实有闲钱且别无其他投资渠道选择的情况下可以选择投资购房。

　　购房人其次要解决的难题就是如何保证自己的房子———不管是自己用来住的还是投资的买的值不值的问题。协成总经理王晓航认为，这里确实有技巧问题。2005年，无论是“惜售”还是“因前期投入太大急需回款”的开发商，价格都会走“底开高走”的战略———前者需要前期积攒人气，后者需要在前期迅速回笼一部分资金。因此，可以肯定的是，2005年的楼盘，开盘价和最后封盘时的售价相差会很大，因此，在开盘的时候进入对2005年的购房人而言应该是一个比较明智的选择。中原李文杰还提出，对投资购房的人而言，除了关注开盘价以外，还要选择投资商铺、住宅还是商住或其他物业类型，“因为当前物业投资产品类型多，你肯定要面临选择投资哪类物业的问题。而不管是住宅还是商铺或商住，又有两种不同的回报预期：靠租金回报还是靠物业增值。不管是前者还是后者，比较稳妥的做法是：在商务发达区及其辐射区等区域增值潜力比较大的地段选择比较安全。”