戴律师：

　　我所买的楼房到了交房时间，但是我发现楼房存在渗漏的现象，还有的地方有裂缝，小区的绿化也没有完成，开发商却说房屋质量是合格的，给我发了入住通知书。请问，我可不可以认为开发商的楼房质量不合格没有达到交房要求而认为他是延期交房呢？翟小姐

　　翟小姐：

　　我认为，实践中以下4种情况，基本可以认定开发商逾期交房：

　　一、除法律规定的不可抗力和在《合同》里约定开发商可以免责的原因外，在《合同》约定的交付时间没有取得《建筑工程竣工验收备案表》，开发商肯定是要按《合同》第9条承担逾期交房的违约责任。

　　二、如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。

　　三、在交付房屋时，如果房屋没有达到在《合同》第14条中约定的交房时所应达到的使用条件的话，购房者可以拒绝收房，有特别约定的，可以退房。否则就按开发商逾期交房处理，直到达到使用条件为止。

　　四、购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款有特别约定的，若没有达到约定的条件，开发商承担逾期交房责任。例如约定交付时要提供房屋建筑面积的实测数据，如果没有，按逾期处理，直到能够提供为止。

　　像你所说的情况，你应该先看开发商是否已经取得了《建筑工程竣工验收备案表》及达到了其他的交房条件，如果已经达到了合同约定的交房条件，那么，如果房屋的质量问题不是主体结构问题不影响居住使用的话，你可以要求开发商进行整改，但是不能追究开发商逾期交房的违约责任。如果开发商没有达到交房条件的话，你就可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。戴律师