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高晓明／文
有人说2004年是中国地产政策年，也有人说2004年是中国地产政策执行年。不管是政策的制订还是执行，从宏观上讲，至少在今年内，政策的一个重要内容就是让房地产业适度降温，让过高的房价降下来。
房价，始终是房地产市场最为敏感的神经。它的升降涉及到各个层面的利益，既是购房者关注的话题，也是政策面最为关注的问题。
根据国家发改委、统计局4月19日发布的报告显示，今年一季度全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨7．7％，其中上海以28．3％位居第一。
十几年来，我国的房价经历了三次大的变化。而这三次房价的变化都是和当时的国家政策有着直接的关系。
1991年未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房。由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。实行土地有偿出让制度是中国第一次房价高速上涨的原因。尤其是对外销房的价格放开，实现了房地产商品房价格的市场化管理，外销房与内销房大大的拉开了差距并带动了内销房价格的上涨。可以说1992－1993年房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让。
房价的第二轮的上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的。1993年－1997年的房价下滑与投资下滑曾造成1996－1997年的房地产全行业亏损。1992－1993年曾经房价高涨的地区在这一段时间内的第二次房价上升基本都是一种回归性上升。第二波的房价增长也没有影响市场中日益扩大的消费需求增长。
房价的第三轮增速的原因是土地出让制度政策的变化。2002年7月1日开始实行的土地招标在原本平稳增长的房价下烧了一把急火，起到了催生房价超高增长的助力作用。
经营城市土地的概念让政府从土地的开发成本中谋求了额外的城市发展的财力。这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。
可以说三次房价的高速增长，主要的动因都与国家的政策变化相关，也应看到政策变化的必然波动是要经过一段时间消化的，尤其是房地产的政策调整均有一个传导过程的滞后期。
以北京为例：2004年1月，北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》。
2004年3月，北京市人民政府发布《关于进一步治理整顿土地市场秩序加
强土地管理工作的意见》。
2004年4月，北京市国土房管局转发建设部《物业管理企业资质管理办法》有关问题的通知。
短短不到半年时间内，与北京市房地产行业相关的政策一再颁布。
毋庸置疑，北京市新规定的出发点是好的，也能在一定程度上遏制高价转卖的行为，但离它“真正让经济适用房为低收入家庭服务的目标还有一定的距离。北京一位业内人士说，今年上半年的所有项目卖得都不错，价格普遍在涨，平均上涨300元到500元是很正常的。
在全国，在不到一年的时间里，国务院、国土资源部、建设部等行政主管部门就相继出台了一系列的文件和法规，涉及到了房地产行业的土地市场建设、压缩房地产信贷等多个环节。不仅想控制房地产可能带来的风险，还要争
取使已经过高的房价降下来。
对类似问题，美国商业规划专家何瑞杰也作了精辟的分析：中国房地产所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓厚的行政色彩有极大的关系。
中国在由传统的计划经济转向现代市场经济的转变过程中，由于市场发育不成熟，法制不健全，使得政府的政策手段在市场经济中必不可少。但是也正因为如此，容易扭曲市场规则和价格信号，从而导致市场失灵。从这个角度讲，政策支持是有限度的。只有有限的政策才是有效的，才能达到最有资源的配置，才会有一个好的现代市场经济。
这样一个市场，预测起来的确有难度。业内更多的声音是，由于政策的影响具有滞后性，下半年最显著的变化将是上半年紧缩政策的反映。价格是房地产最敏感的话题，但预测价格本身却意义不大，因为房地产缺乏衡量整体价格水平的值得信赖的标准。不过，在宏观环境面临巨大变局的时刻，价格依然是首要的风险。
而对政府来说，能让百姓真正受益，这才是政策起草和出台的终极目标。
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